L’amortissement est un moyen de recouvrer le coût d’un actif sur sa durée de vie utile. Plutôt que de déduire le coût total d’un morceau de propriété dans l’année d’achat, vous en déduire une partie chaque année, en utilisant des méthodes et des tableaux établis par L’IRS.
il ne fait aucun doute que le calcul et le suivi de l’amortissement sont un véritable casse-tête. Cependant, si vous allez Demander une déduction de bureau à domicile, il est essentiel que vous le fassiez.
Pourquoi?, Parce que si vous demandez l’amortissement ou non, L’IRS va exiger que vous réduisez le gain reçu sur la vente de votre maison par le montant de l’amortissement que vous auriez dû demander.
si vous ne demandez pas d’amortissement, vous perdez deux fois—d’abord, en ne réduisant pas votre facture fiscale annuelle du montant le plus élevé possible et, deuxièmement, en réduisant le montant du gain que vous pouvez exclure du revenu lorsque vous vendez votre maison.,
si vous n’allez pas réaliser d’économies globales importantes en demandant la déduction pour le bureau à domicile (par exemple, le pourcentage d’utilisation commerciale de votre maison n’est que de cinq pour cent), vous voudrez peut-être envisager de renoncer à la déduction. Travaillez avec votre fiscaliste pour générer divers scénarios afin de planifier non seulement pour cette année, mais pour les années à venir.,
amortissement basé sur L’assiette fiscale de votre maison
avant de pouvoir calculer le montant en dollars de votre amortissement, cependant, vous devrez connaître l’assiette fiscale de votre maison.,
pour déterminer l’assiette fiscale de votre maison, vous devez commencer par le plus bas des montants suivants:
- la juste valeur marchande de la maison au moment où vous commencez à utiliser le bureau à domicile, ou
- Le coût de la maison (à l’exclusion du coût du terrain situé en dessous), plus la valeur des améliorations permanentes que vous avez apportées avant d’utiliser le bureau à domicile et moins les pertes en cas de sinistre que vous avez déduites avant de l’utiliser.,
dans de nombreux cas, vous utiliserez le deuxième des deux éléments énumérés ci-dessus, mais si vous soupçonnez que votre maison a glissé en valeur depuis que vous l’avez acheté, vous devriez faire une évaluation lorsque vous commencez à utiliser le home office afin de fixer la juste valeur marchande à ce moment-là.
Le coût de la maison comprend généralement non seulement le prix que vous avez payé au vendeur, mais également divers frais de clôture et frais de règlement., Les plus courants sont les frais abstraits, l’installation de services publics, les frais juridiques, les frais d’enregistrement, les enquêtes, les droits de mutation, l’assurance titres et tout montant que vous acceptez de payer au nom du vendeur, tels que les arriérés de taxes ou les intérêts, les commissions de vente ou les frais d’amélioration ou de réparation.
cependant, vous ne pouvez pas inclure les primes d’assurance, le loyer pour occupation avant la fermeture et les frais liés à l’obtention d’un prêt tels que l’assurance hypothécaire, les rapports de crédit, Les frais d’évaluation, les frais de prise en charge du prêt et les points.,
Vous devez raisonnablement répartir les coûts totaux de la propriété entre le terrain et les bâtiments pour calculer votre base fiscale pour l’amortissement. Si votre contrat de vente n’a pas explicitement attribué le prix, vous devez répartir les coûts sur la base des justes valeurs marchandes du terrain et des bâtiments au moment de l’achat. Votre agent immobilier ou votre agent d’assurance peut être en mesure de vous aider à faire une estimation raisonnable de la juste valeur marchande.
votre base d’imposition doit être multipliée par le pourcentage d’utilisation commerciale de votre maison pour obtenir le montant que vous pouvez déprécier.,
Une fois que vous connaissez la base fiscale de la partie amortissable de la maison, vous multipliez par une fraction déterminée par L’IRS, en fonction du mois et de l’année où vous avez commencé à utiliser la maison pour les affaires. Les tableaux montrant ces fractions sont disponibles dans la Publication 946 de L’IRS, How to Depreciate Property. En règle générale, pour les biens immobiliers que vous avez commencé à utiliser à des fins commerciales le 13 mai 1993 ou après, la période d’amortissement sera de 39 ans et chaque année, mais la première et la dernière, la fraction applicable sera .02564., Pour la première et la dernière année, la fraction dépendra du mois au cours duquel l’utilisation commerciale a commencé ou s’est terminée.
Si vous avez commencé à utiliser votre bureau à domicile avant le 13 mai 1993, continuez à utiliser la méthode d’amortissement avec laquelle vous avez commencé.
les réparations sont déduites; les améliorations sont amorties
Si vous pouvez demander la déduction du Bureau à domicile, vous pouvez déduire une partie de vos réparations. Généralement, le coût des améliorations en capital doit être ajouté à la base de la propriété., Cependant, contrairement à la plupart des propriétaires, vous pouvez demander une dépréciation sur votre maison–mais seulement sur la partie utilisée comme bureau à domicile.
Il est parfois difficile de faire la distinction entre une réparation, qui est déductible (entièrement ou partiellement) dans l’année où elle a été effectuée, et une amélioration, qui doit être amortie au cours de la vie utile du bien.
Selon l’IRS, une amélioration
- matériellement ajoute à la valeur de votre maison,
- prolonge considérablement sa durée de vie utile, ou
- de l’adapter à de nouveaux usages.,
en revanche, une réparation maintient simplement votre maison dans un État de fonctionnement efficace ordinaire; elle n’ajoute pas à la valeur de votre maison ni ne prolonge sa durée de vie. Si les réparations sont effectuées dans le cadre d’un remodelage ou d’une restauration extensive, l’ensemble du travail est considéré comme une amélioration.
D’une manière générale, réparer les murs et les planchers, peindre, réparer les toits et les gouttières, réparer un four ou un climatiseur et réparer les fuites seraient considérés comme des réparations., L’installation de nouveaux revêtements de sol, de nouveaux toits et de nouvelles gouttières, de nouveaux fours ou de nouveaux climatiseurs serait considérée comme une amélioration capitale.
les améliorations en Capital doivent être amorties
si, après avoir commencé à utiliser votre maison pour affaires, vous effectuez une amélioration significative et permanente de la propriété (par opposition à une réparation), vous devrez également amortir ces dépenses en capital., Par exemple, si vous mettez un nouveau toit ou achetez un nouveau four pour votre maison, vous déprécierez le pourcentage commercial du coût de l’amélioration sur 39 ans, en commençant par le mois et l’année d’installation.
si vous utilisez une partie de votre maison pour affaires, vous devez ajuster la base de votre maison pour toute dépréciation qui était admissible pour son usage professionnel, même si vous ne l’avez pas réclamée., Aussi, vous devez réduire le gain pouvant être exclus lors de la vente de la maison par le montant de l’amortissement déductible, même si vous n’avez pas pris la peine de le réclamer.
des règles spéciales régissent les pertes en cas d’accident au Bureau à domicile
Si vous êtes admissible à la déduction pour le bureau à domicile et que votre bureau à domicile est endommagé ou détruit par un cambriolage ou une catastrophe telle qu’un ouragan, une inondation, un incendie, un accident, une émeute ou un vandalisme, vous pouvez déduire certaines de vos pertes dans le cadre de la déduction pour le bureau à domicile.,
les pertes par accident impliquent une perte soudaine, accidentelle ou inhabituelle. Les pertes d’accidents ne comprennent pas les dommages causés par les animaux de compagnie ou les pertes progressives de biens tels que les dommages causés par l’érosion, les termites ou d’autres insectes, la pourriture du bois et d’autres causes similaires se déplaçant lentement.
Si la perte se produit uniquement au bureau à domicile, traitez-la comme une dépense « directe » entièrement déductible. Si cela s’applique à l’ensemble de la maison, vous devrez répartir le montant entre la partie bureau à domicile de votre maison et la partie usage personnel. Vous effectuez l’allocation en fonction de votre pourcentage d’utilisation commerciale., Si la perte s’est produite uniquement dans la partie non commerciale de la maison, vous ne pouvez en déduire Aucune à titre de dépense d’entreprise, bien que vous puissiez la déduire à titre de dépense personnelle.
une forte tempête de grêle et de vent a causé d’importants dommages au toit de votre maison. Le pourcentage d’utilisation commerciale de votre maison est de 10%. Par conséquent, seulement 10% de la perte subie sera déductible à titre de perte commerciale. Le reste peut être déductible à titre de perte personnelle.,
de plus, le vent a fait tomber un arbre à travers la fenêtre de votre chambre familiale, qui ne fait pas partie de votre bureau à domicile. Le montant de cette perte n’est pas calculé au prorata entre le bureau à domicile et la résidence.
le remboursement d’Assurance affecte la perte montant de la déduction.
pour réclamer une perte de dommages, vous devez déposer une réclamation en temps opportun pour toute assurance que vous avez sur la propriété, et vous ne pouvez déduire que la partie de la perte qui n’est pas remboursée par l’assurance.,
Si le montant remboursable n’a pas été déterminé au moment où vous devez produire votre déclaration de revenus, calculez vos pertes en utilisant le montant que vous vous attendez raisonnablement à recouvrer éventuellement auprès de la compagnie d’assurance. Si votre estimation est incorrecte, vous pouvez considérer tout remboursement supplémentaire comme un revenu dans l’année où vous le recevez réellement, ou produire une déclaration modifiée pour l’année de la perte si vous ne recouvrez pas autant que prévu.,
si vous récupérez plus d’argent d’assurance que votre base rajusté dans la propriété au moment de la perte, vous pouvez effectivement avoir un gain imposable, sauf si vous achetez une propriété de remplacement dans les deux ans, ou dans les quatre ans si la perte est survenue à votre résidence principale située dans une zone sinistrée déclarée par le gouvernement fédéral. Voir IRS Publication 547, Casualties, Disasters, and Thefts, pour plus de détails.,
les règles sur les pertes D’entreprise sont plus avantageuses sur le plan fiscal
Les règles de déduction des pertes de dommages sont plus favorables pour les biens d’entreprise que pour les biens personnels.
d’une part, les pertes sur les biens personnels sont assujetties à deux seuils: un seuil de 100 per par événement, ce qui signifie que le premier 100 $n’est pas déductible du tout, et un plafond de 10% du revenu brut rajusté (IAG). En d’autres termes, après la première soustraction de 100$, vous ne pouvez déduire que la partie de la perte restante qui dépasse 10% de votre AGI., Aucune de ces limites ne s’applique aux pertes subies sur les biens d’entreprise.
Deuxièmement, les pertes liées aux accidents du travail sont mesurées à l’aide de règles légèrement différentes. Pour les deux types de pertes, si le bien est seulement endommagé, vous devez prendre la plus faible de la diminution de la juste valeur marchande (JVM) du bien en raison de la perte, ou la base rajustée du bien avant la perte avec sinistre. De cela, vous soustrayez tout remboursement d’assurance, pour arriver au montant de la perte.
Si un bien meuble est complètement détruit, commencez par la valeur la plus basse de la JVM ou de la base rajustée du bien avant la perte., Mais si un bien d’entreprise est complètement détruit, commencez par la base ajustée avant la perte moins toute valeur de récupération; la JVM du bien n’est pas prise en compte.
afin de réclamer une perte de victime sur votre bureau à domicile, vous devez calculer la perte dans les deux sens. Tout d’abord, calculez le montant de la perte que vous pourriez déduire si le bureau n’était pas utilisé pour les affaires, en utilisant les seuils de 100 percent et de 10% de L’IAG décrits ci-dessus. Ensuite, calculez le montant de la perte sur le bureau à domicile en tant que dépense commerciale., La façon la plus simple de calculer ces deux montants est d’utiliser le formulaire IRS 4684, pertes et vols, comme feuille de calcul. Remplissez la partie A comme si la perte était un bien meuble, puis remplissez la partie B comme si le bien était une entreprise.
bien que le montant qui serait déductible à titre de perte personnelle (tel qu’indiqué à la partie A) soit toujours déductible à titre de déduction détaillée, la différence entre la perte personnelle et la perte commerciale ne sera déductible cette année que si votre revenu d’entreprise est suffisant pour couvrir toutes vos dépenses commerciales. Sinon, vous pouvez reporter l’excédent et le déduire l’année prochaine.,
les pertes de dommages réduisent l’assiette fiscale des biens. Vos pertes de dommages déductibles doivent être utilisées pour réduire votre base d’imposition dans la partie commerciale de la maison. Pour l’année de la perte et pour les années suivantes, vous devrez utiliser cette nouvelle base pour calculer vos déductions pour amortissement. Pour plus d’informations, consultez la Publication 946 de L’IRS, comment déprécier une propriété.
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