avskrivningar är ett sätt att återvinna kostnaden för en tillgång under dess livslängd. I stället för att dra av hela kostnaden för en bit av egendom i inköpsåret, drar du en del av det varje år, med hjälp av metoder och tabeller som fastställts av IRS.
det råder ingen tvekan om att beräkning och spårning avskrivningar är en riktig huvudvärk. Men om du ska göra anspråk på ett hem kontor avdrag är det viktigt att du gör det.
varför?, Eftersom om du hävdar avskrivningar eller inte, IRS kommer att kräva att du minska vinsten på försäljningen av ditt hem med mängden avskrivningar som du borde ha hävdat.
om du inte gör anspråk på avskrivningar, förlorar du två gånger—först, genom att inte sänka din årliga skatteräkning med största möjliga belopp och, för det andra, genom att minska mängden vinst som du kan utesluta från inkomst när du säljer ditt hem.,
om du inte kommer att inse betydande totala besparingar från att hävda hemkontorsavdraget (till exempel är andelen företagsanvändning för ditt hem bara fem procent) så kanske du vill överväga att avstå från avdraget. Arbeta med din skatt professionell för att generera olika scenarier så att du planerar inte bara för detta år, men för år på vägen.,
avskrivningar baserat på Hemmets skattebas
innan du kan beräkna dollarbeloppet för din avskrivning måste du dock känna till skattebasen för ditt hem.,
för att bestämma ditt hems skattebas börjar du med det lägre av:
- hemets verkliga marknadsvärde när du börjar använda hemmakontoret, eller
- kostnaden för hemmet (exklusive kostnaden för marken under den), plus värdet av eventuella permanenta förbättringar du gjorde innan du använde hemmakontoret och minus eventuella förluster du drog av innan du använde det.,
i många fall kommer du att använda den andra av de två artiklar som anges ovan, men om du misstänker att ditt hem har gled ner i värde sedan du köpte den, bör du ha en bedömning gjort när du börjar använda hemmakontoret för att fastställa det verkliga marknadsvärdet vid den tidpunkten.
kostnaden för hemmet omfattar i allmänhet inte bara det pris du betalat till säljaren, men också olika stängningskostnader och avvecklingsavgifter., De vanligaste av dessa är abstrakta avgifter, installation av allmännyttiga tjänster, juridiska avgifter, registreringsavgifter, undersökningar, överföringsskatter, titelförsäkring, och eventuella belopp som du samtycker till att betala på uppdrag av säljaren såsom tillbaka skatter eller ränta, försäljningsprovisioner, eller avgifter för förbättringar eller reparationer.
du får dock inte inkludera är försäkringspremier, hyra för beläggning innan stängning, och avgifter i samband med att få ett lån som inteckning försäkring, kreditupplysningar, bedömning avgifter, lån antagande avgifter, och poäng.,
Du måste rimligen fördela de totala kostnaderna för fastigheten mellan marken och byggnaderna på den för att beräkna din skattebas för avskrivningar. Om ditt köpeavtal inte uttryckligen fördelade priset, bör du fördela kostnaderna på grundval av de rättvisa marknadsvärdena för marken och byggnaderna vid inköpstillfället. Din fastighetsmäklare eller försäkringsagent kan hjälpa dig att göra en rimlig uppskattning av verkligt marknadsvärde.
din skattebas måste multipliceras med andelen företagsanvändning i ditt hem, för att komma fram till det belopp du kan avskriva.,
När du känner till skattebasen för den avskrivningsbara delen av hemmet multiplicerar du det med en bråkdel som bestäms av IRS, baserat på månad och år du började använda hemmet för företag. Tabeller som visar dessa fraktioner finns i IRS publikation 946, hur man avskriva egendom. Generellt sett, för fastigheter som du började använda för företag på eller efter Maj 13, 1993, avskrivningsperioden kommer att vara 39 år och i varje år men den första och sista, den tillämpliga fraktionen kommer att vara .02564., För de första och sista åren beror fraktionen på den månad då företagsanvändningen började eller slutade.
om du började använda ditt hemmakontor före 13 maj 1993, fortsätt använda avskrivningsmetoden som du ursprungligen började med.
reparationer dras; förbättringar skrivs av
Om du kan göra anspråk på hemkontorsavdraget kan du dra av en del av dina reparationer. I allmänhet måste kostnaden för kapitalförbättringar läggas till grunden för fastigheten., Men, till skillnad från de flesta villaägare, du kan göra anspråk på avskrivningar på ditt hem–men endast på den del som används som ett hemmakontor.
det är ibland svårt att skilja mellan en reparation, som är avdragsgill (helt eller delvis) under det år det gjordes och en förbättring, som måste avskrivas under fastighetens livslängd.
enligt IRS, en förbättring
- väsentligt bidrar till värdet av ditt hem,
- avsevärt förlänger dess livslängd, eller
- anpassar den till nya användningsområden.,
däremot håller en reparation bara ditt hem i vanligt effektivt driftsförhållande; det lägger inte till värdet på ditt hem eller förlänger sitt liv. Om reparationer görs som en del av omfattande ombyggnad eller restaurering anses hela jobbet vara en förbättring.
generellt sett skulle patchning av väggar och golv, målning, reparation av tak och rännor, fastställande av en ugn eller luftkonditionering och lagning av läckor betraktas som reparationer., Att installera nya golv, tak och takrännor, ugnar eller luftkonditioneringsapparater skulle betraktas som kapitalförbättringar.
kapitalförbättringar måste skrivas av
Om du, efter att du börjat använda ditt hem för företag, gör en betydande, permanent förbättring av fastigheten (i motsats till en reparation) måste du också avskriva dessa kapitalutgifter., Om du till exempel lägger på ett nytt tak eller köper en ny ugn för ditt hem, skulle du avskriva affärsprocenten av kostnaden för förbättringen över 39 år, från och med månad och år för installationen.
om du använder någon del av ditt hem för företag måste du justera grunden för ditt hem för eventuella avskrivningar som var tillåtna för företagets användning, även om du inte gjorde anspråk på det., Också, du måste minska vinsten som kan uteslutas vid försäljning av hemmet med mängden avskrivningar tillåtna-även om du inte bry sig om att göra anspråk på det.
särskilda regler styr förluster på hemmakontoret
om du kvalificerar dig för avdrag på hemmakontoret och ditt hemmakontor är skadat eller förstört av ett inbrott eller en katastrof som en orkan, översvämning, brand, olycka, upplopp eller vandalism kan du dra av några av dina förluster som en del av hemkontorets avdrag.,
förluster i olycksfall innebär en plötslig, oavsiktlig eller ovanlig förlust. Förluster i olycksfall omfattar inte skador från husdjur eller progressiva förluster på egendom som skador från erosion, termiter eller andra insekter, träröta och liknande långsamma orsaker.
om förlusten sker endast till hemmakontoret, behandla det som en ”direkt” kostnad som är helt avdragsgill. Om det gäller hela hemmet, måste du fördela beloppet mellan hemmakontoret delen av ditt hus och den personliga delen. Du gör fördelningen baserat på ditt företag användning procent., Om förlusten inträffade endast till icke-affärs del av hemmet, du får inte dra av någon av det som en affärskostnad, även om du kanske kan dra av det som en personlig kostnad.
en allvarlig hagel och vindstorm orsakade omfattande skador på taket på ditt hem. Företagsanvändningen procent av ditt hem är 10 procent. Därför kommer endast 10 procent av förlusterna att vara avdragsgilla som en affärsförlust. Resten kan vara avdragsgill som en personlig förlust.,
dessutom orsakade vinden ett träd att falla genom bildfönstret i ditt familjerum, vilket inte är en del av ditt hemmakontor. Mängden av denna förlust är inte pryrerad mellan hemmakontoret och bostaden.
försäkringsersättning påverkar förlustavdragsbeloppet.
för att göra anspråk på en förlust måste du lämna in en ansökan i rätt tid om någon försäkring du har på fastigheten, och du kan bara dra av den del av förlusten som inte återbetalas av försäkring.,
om det återbetalningsbara beloppet inte har bestämts av den tid du behöver lämna in din självdeklaration, beräkna dina förluster med det belopp som du rimligen förväntar dig att så småningom återhämta sig från försäkringsbolaget. Om din uppskattning är felaktig kan du behandla eventuella ytterligare ersättning som inkomst under det år du faktiskt får det, eller lämna in en ändrad avkastning för förluståret om du inte återhämtar dig så mycket som du förväntade dig.,
om du återställer mer försäkringspengar än din justerade grund i fastigheten vid tidpunkten för förlusten kan du faktiskt ha en beskattningsbar vinst om du inte köper ersättningsfastighet inom två år eller inom fyra år om förlusten inträffade till ditt huvudhem i ett federalt deklarerat katastrofområde. Se IRS publikation 547, offer, katastrofer och stölder, för mer information.,
regler för affärsförlust är mer skattefördelade
reglerna för avdrag av förluster är mer gynnsamma för Affärsfastigheter än för personlig egendom.
för en sak är förluster på personlig egendom föremål för två tröskelvärden: en $ 100 per förekomsttröskel, vilket innebär att den första $100 inte är avdragsgill alls och en 10 procent av justerad bruttoinkomst (AGI) gräns. Med andra ord, efter det att den första $ 100 subtraheras, kan du bara dra av den del av den återstående förlusten som överstiger 10 procent av din AGI., Ingen av dessa gränser gäller förluster i samband med förluster i samband med Affärsfastigheter.
För det andra mäts förlusterna i affärsverksamheten med något annorlunda regler. För båda typer av förluster, om fastigheten endast är skadad, måste du ta den lägre av minskningen av fastighetens verkliga marknadsvärde (FMV) som ett resultat av förlusten, eller fastighetens justerade grund före förlusten. Från detta subtraherar du någon försäkringsersättning, för att komma fram till förlustbeloppet.
om personlig egendom är helt förstörd, börja med den lägre av egenskapens FMV eller justerad grund före förlusten., Men om affärsfastigheten är helt förstörd, börja med den justerade grunden innan förlusten minus något bärgningsvärde. fastighetens FMV beaktas inte.
för att göra anspråk på en förlust av olycksfall på ditt hemmakontor måste du beräkna förlusten åt båda hållen. Först beräkna mängden förlust som du skulle få dra av om kontoret inte användes för företag, med hjälp av tröskelvärdena $100 och 10-procent av AGI som beskrivs ovan. Sedan beräkna mängden förlust på hemmakontoret som en affärskostnad., Det enklaste sättet att beräkna dessa två mängder är att använda IRS Form 4684, offer och stölder, som ett kalkylblad. Komplett Del A som om förlusten var på personlig egendom, och sedan slutföra Del B som om fastigheten var verksamhet.
medan det belopp som skulle vara avdragsgillt som en personlig förlust (som visas på Del a) alltid är avdragsgill som en specificerad avdrag, skillnaden mellan den personliga förlusten och affärsförlusten kommer endast att vara avdragsgill i år om din affärsinkomst är tillräcklig för att täcka alla dina affärskostnader. Om inte, kan du bära överskottet och dra av det nästa år.,
förluster i förluster minskar egendomens skattebas. Dina avdragsgilla förluster måste användas för att minska din skattebas i affärsdelen av hemmet. För förluståret och för efterföljande år måste du använda den nya grunden för att beräkna dina avskrivningsavdrag. Mer information finns i IRS publikation 946, hur man avskriver egendom.
Leave a Reply