Money Crashers (Français)

Il y a de fortes Chances que votre maison actuelle ne réponde pas indéfiniment à vos besoins. Si vous vivez dans une petite maison de démarrage ou un condominium, vous voudrez peut-être passer à une maison plus grande à mesure que votre famille grandit. Si vous êtes déjà dans une grande résidence, vous voudrez peut-être réduire la taille de votre maison lorsque vos enfants déménageront. En outre, il y a toujours une chance que vous ou un membre de la famille ayez besoin de déménager pour travailler, auquel cas il est temps de dire au revoir à votre adresse actuelle.,

La grande question est de savoir quoi faire avec la propriété lorsque vous vous déplacez. Est-ce que vous feriez mieux de garder votre ancien endroit en tant que Location, ou est-ce que la vente a plus de sens? Bien que la location vous permette de rembourser votre hypothèque ou de gagner un peu d’argent chaque mois, elle comporte également une bonne quantité de risques et de complications fiscales supplémentaires.

pourquoi louer votre maison?

lorsqu’un locataire paie votre loyer, vous pouvez utiliser le chèque pour couvrir votre hypothèque mensuelle. Dans un sens, votre locataire paie pour que vous gagniez de l’équité dans votre maison. Une fois l’hypothèque remboursée, vous pouvez conserver tout loyer mensuel comme revenu.,

la location de votre maison peut diversifier vos investissements et vos sources de revenus, ce qui vous permet de réduire votre risque financier. Par exemple, si vous perdiez votre emploi, vous auriez encore un revenu de la location. Ou, si vous trouvez que votre épargne-retraite est insuffisante, vous avez un bien immobilier que vous pouvez vendre.

coûts de location

lors du calcul du coût de location d’une maison, tenez compte de ces dépenses potentielles:

• paiement hypothécaire. Considérez à la fois les paiements d’intérêts et les paiements de principe.
• les Taxes sur la Propriété., Ceux-ci varient selon la région, mais attendez-vous à payer jusqu’à 2% de la valeur de votre maison par année.
• Primes d’Assurance Hypothécaire. Si votre mise de fonds est inférieure à 20% de la valeur de votre maison, attendez-vous à payer primes d’assurance hypothécaire.
• assurance propriétaire. Cela couvre les dommages aux locataires et vous protège si quelqu’un est blessé sur votre propriété locative. Selon HouseLogic, l’assurance du propriétaire est généralement de 15% à 20% de plus que l’assurance des propriétaires.
• frais HOA. Ces paiements sont requis si votre maison ou condo appartient à une association.
• des Réparations et des Remplacements., Les fenêtres, les portes, les murs, la moquette, les toits et les gros appareils électroménagers doivent être réparés ou remplacés.
• Maintenance. Après le départ d’un locataire, les coûts communs comprennent la peinture extérieure, la peinture intérieure et le nettoyage des tapis. Vous aurez presque toujours besoin de nettoyer le tapis entre les locataires, et vous devrez peut-être également retoucher la peinture intérieure. La peinture extérieure est plus rare-attendez-vous à peindre tous les cinq ans environ.
• vérification de L’historique de la publicité et de la location sur les locataires. Vous pouvez faire de la publicité sur des sites Web comme Craigslist gratuitement, mais attendez-vous à payer environ 100 if si vous souhaitez diffuser une annonce dans un journal., VeriFirst rapporte qu’un historique de location des dossiers d’expulsion et un historique de paiement de location coûtent tous deux entre 5 $et 10$.
• frais de comptabilité et de gestion immobilière. Les sociétés de gestion immobilière facturent généralement environ 10% de vos revenus locatifs. De plus, attendez-vous à payer un minimum de 200 annually par année pour un CPA afin de préparer votre déclaration de revenus personnelle et locative.

HouseLogic fournit une feuille de calcul gratuite pour vous aider à estimer le coût de la location de votre maison.,

rentabilité locative

Vous pouvez obtenir une estimation assez précise des revenus locatifs potentiels en consultant les annonces dans votre quartier. Le marché immobilier en ligne Zillow utilise des données MLS et une formule exclusive pour estimer la valeur des loyers sur des maisons spécifiques. Rentometer fournit un service similaire. Vous pouvez également parler à un agent immobilier local ou une société de gestion immobilière, ou vérifier Craigslist pour voir le taux en cours dans votre région.,

tenez également compte des tendances locatives historiques de votre région – si vous êtes dans une ville qui connaît des hausses de prix de location, vos revenus locatifs pourraient bientôt dépasser vos dépenses. Des Services comme Rent Jungle peuvent vous montrer des tendances de prix de location spécifiques pour votre région.

comme pour toute entreprise, vos revenus doivent dépasser vos coûts si vous voulez être rentable. Heureusement, les coûts que vous encourez pour louer la maison sont déductibles d’impôt, ce qui diminue le montant de l’impôt sur le revenu que vous devez payer sur les loyers reçus et augmente votre argent à emporter.,

Si vos revenus de location dépassent immédiatement vos dépenses, c’est bon signe. Cependant, même si vous ne réalisez pas immédiatement un profit, ne vous inquiétez pas. Il se peut que les taux de location soient bas pour le moment ou que vous payiez toujours une hypothèque lourde. Selon Reuters, Maryland CPA Jerry Gross estime que vous avez généralement un investissement solide si le revenu de loyer initial couvre au moins 80% des coûts de location immédiats.

calcul de la rentabilité

Un calculateur de location comme le one At All Property Management peut vous donner un aperçu de la rentabilité à long terme de votre location., Entrez simplement les détails sur le prix du loyer, les taux d’intérêt hypothécaires, le solde hypothécaire, les paiements, les impôts fonciers, l’assurance, les frais d’association et la durée pendant laquelle vous prévoyez de posséder la propriété. Ensuite, la calculatrice fournit un graphique détaillé des flux de trésorerie attendus. Il tient compte de tous les petits coûts et variables tels que les postes vacants, les frais de gestion immobilière, les coûts d’entretien, les coûts de vente et les taux d’imposition.

en plus de la rentabilité, le calculateur projette également la valeur future de votre maison ou de votre propriété locative. Lors de l’évaluation des résultats de la calculatrice, soyez conscient de la valeur temporelle de l’argent., Il peut être excitant de penser que votre maison pourrait valoir des millions dans 30 ans, mais 1 million de dollars dans 30 ans n’est pas 1 million de dollars aujourd’hui. En fait, en supposant un taux d’inflation de 2%, Un calculateur de valeur actuelle estime que 1 million de dollars en 2045 ne vaut que 552 000 $en 2015.

louer contre vendre – considérations

avant d’appuyer sur la gâchette de toute façon, considérez votre situation financière, l’état du marché du logement, et toute ordonnance de l’état ou locale qui affectent vos droits en tant que propriétaire.,

prix de vente et Gains en Capital

Si vous n’êtes pas satisfait de la valeur actuelle de votre maison, la location de la maison peut fournir un revenu pendant que vous attendez que la valeur de votre maison augmente. Si les maisons apprécient rapidement dans votre région, il peut être judicieux d’attendre.

malheureusement, cette tactique peut se retourner contre vous si vous attendez trop longtemps pour vendre. Après avoir loué la maison pendant plus de trois ans, vous ne pouvez plus la réclamer comme résidence principale. Cela signifie que vous êtes redevable de l’impôt sur la vente de la résidence., Lorsque vous vendez une maison qui n’est pas votre résidence principale, vous devez payer des impôts sur les gains en capital sur tout bénéfice, qui varient de 0% à 20%, selon votre tranche d’imposition. Toutefois, lorsque vous vendez votre résidence principale, vous pouvez exclure 250 000 gains de gains en capital (ou 500 000 if Si vous êtes un couple marié) lorsque vous vendez.

pour que votre maison soit considérée comme une résidence principale, vous devez y avoir vécu deux des cinq dernières années. Si vous chronométrez votre vente mal, vous pourriez finir par devoir des dizaines de milliers de dollars en gains en capital après la vente de votre location.,

impôt sur les revenus locatifs

tout comme les salaires d’un emploi ou les dividendes d’actions, vous êtes imposable sur tout revenu que vous tirez de votre location, à votre taux d’imposition ordinaire. Heureusement, vous pouvez annuler tous les coûts associés à la location de la maison. Par exemple, si votre revenu de location brut pour l’année est de 40 000 $mais que vous avez engagé 30 000 in en frais de location, vous n’êtes imposable que sur 10 000$.

en plus de la déduction des dépenses en espèces, vous pouvez également demander une déduction pour les frais d’amortissement., Cette dépense non monétaire vous permet de déduire lentement le montant que vous avez payé pour acheter la maison. De plus, si vous avez une perte locative, vous pourrez peut-être utiliser la perte pour compenser une partie de votre revenu Si votre revenu brut rajusté est inférieur à 150 000$. Demandez à un CPA plus de détails sur la déduction des pertes ou de l’amortissement.

équité

la seule façon pour de nombreux propriétaires de venir avec un acompte pour leur prochaine maison est d’encaisser les capitaux propres qu’ils ont mis dans celui qu’ils possèdent déjà. Votre famille peut-elle gratter suffisamment pour mettre 20% sur votre prochaine maison sans vendre votre maison existante?, Considérez ceci attentivement avant de décider de louer.

dépenses

espérons que vous pourrez garder votre maison louée la plupart du temps et couvrir la plupart ou la totalité des paiements hypothécaires. Cependant, vous devez être prêt pour un pire scénario: payer des hypothèques doubles pour votre location et votre résidence personnelle. Même sans locataire, vous encourez toujours des frais de location, y compris les frais d’assurance, d’entretien, de publicité, juridiques et comptables.

dans de nombreux domaines, il est assez difficile et fastidieux d’expulser un locataire qui ne paie pas de loyer., Si vous avez un locataire qui ne paiera pas ou cause des dommages importants à la maison, il est possible que votre location ne fasse pas de profit pendant plusieurs mois. Avec les frais de justice, les honoraires d’avocat, les réparations, les frais de nettoyage et le loyer perdu, Star Point locataire Screening estime que l’expulsion d’un locataire coûte en moyenne environ 3 000$.

Si vous achetez une autre résidence, le prêteur pour votre future maison tient compte de ce risque dans ses calculs. Lending Tree indique que les prêteurs ne tiennent compte que de 75% des revenus locatifs prévus lorsqu’ils déterminent les ratios dette / revenu., Si la location de la maison augmente votre ratio dette / revenu, vous ne pouvez pas être admissible à un prêt aussi important sur votre nouvelle maison que vous l’espériez.

temps et Stress

être propriétaire peut être long et épuisant émotionnellement. Vous êtes responsable de la publicité, de l’affichage de la maison et de la vérification des antécédents pour que la maison soit louée. Vous devez répondre aux appels des locataires, gérer l’entretien et les réparations et faire face aux urgences. Bien que vous puissiez embaucher une société de gestion immobilière pour le faire pour vous, attendez-vous à ce qu’elle facture au moins 10% de vos revenus locatifs.,

problèmes de Distance

Vous pouvez peut-être gérer vous-même une maison de location si vous êtes dans la même ville ou le même comté, mais la gestion d’une location à distance est une autre histoire. Bien que les frais de déplacement pour visiter votre location – tels que les frais de kilométrage, les billets d’avion, les frais de taxi, les frais d’hôtel et les frais de nourriture – soient déductibles d’impôt, ils réduisent rapidement votre bénéfice de location. Il est plus logique d’embaucher une société de gestion immobilière pour faire face aux problèmes quotidiens et aux urgences potentielles., Vous devez également embaucher du personnel de réparation et d’entretien pour des travaux mineurs (tels que le nettoyage de tapis et la peinture) que vous auriez pu accomplir vous-même.

droits des locataires et restrictions de location

chaque État a son propre ensemble de lois propriétaires-locataires, et certaines villes ont également des ordonnances locales. Ces règles régissent comment et quand vous pouvez expulser les locataires, lorsque vous pouvez accéder à la location de biens, combien vous pouvez augmenter les loyers, et quand vous devez retourner les dépôts. Vous pouvez trouver les règles de l’état sur votre site Web de la consommation de l’état et rechercher les codes municipaux de la ville via Municode.,

Ces règlements peuvent sérieusement affecter la rentabilité de votre investissement locatif. Certaines zones favorisent les propriétaires, tandis que d’autres accordent des droits étendus aux locataires. Par exemple, le contrôle des loyers de San Francisco interdit aux propriétaires d’augmenter les loyers de plus de 1% ou 2% par an.

Si vous cherchez à louer votre condo, Vérifiez d’abord auprès de votre association de propriétaires toute restriction. Un faible nombre d’unités occupées par le propriétaire peut réduire la valeur d’une association de condos, de sorte que de nombreux conseils limitent le nombre d’unités louées à un moment donné.,

dernier mot

louer une maison, comme beaucoup de stratégies d’investissement, est un risque. Si la valeur de votre maison s’apprécie au fil du temps, que les loyers continuent d’augmenter et que vous pouvez garder la maison louée, votre propriété peut fournir un retour sur investissement fantastique. Cependant, si les loyers diminuent dans votre région, si la valeur de votre maison ne croît pas aussi vite que prévu ou si vous obtenez des locataires qui ne paient pas, ce n’est peut-être pas un excellent investissement. Assurez-vous d’avoir une bonne quantité d’argent disponible pour couvrir les situations d’urgence et parlez à un planificateur financier avant de prendre votre décision.,

avez-vous envisagé d’investir dans l’immobilier?