Self storage es el mejor negocio que hay para el pequeño inversor. Tiene todos los beneficios de un juego de bienes raíces y algunos de los inconvenientes asociados con los bienes raíces de inversión tradicionales. También es un negocio operativo con un flujo de caja muy predecible.
debido a estos hechos, llamó la atención de Wall Street después de la última recesión., La avalancha de dinero en la industria del self storage alteró el panorama para todos los inversores. Esto ha tenido un impacto significativo en aquellos que desean iniciar un negocio de almacenamiento de las siguientes maneras:
- Los precios siguen siendo altos.
- la industria se ha vuelto más sofisticada.
- La complejidad de iniciar un negocio de self storage sigue aumentando.
- Su éxito a largo plazo en la industria estará determinado por la adquisición de conocimientos y experiencia específicos.
hay siete habilidades clave que debes desarrollar para iniciar o hacer crecer una empresa de self storage., Son la capacidad de:
- encontrar proyectos de almacenamiento
- Analizar la viabilidad financiera de las oportunidades
- financiar las oportunidades de almacenamiento
- poner dinero en efectivo en los proyectos
- Determinar los costos de construcción del proyecto
- construir o supervisar la construcción de edificios y/o una conversión
- supervisar y programar subcontratistas
antes de comenzar a buscar su primer acuerdo, estos conjuntos de habilidades deben estar en su lugar. ¿Por qué? Porque los días de encontrar una buena instalación, comprarla e inmediatamente obtener las devoluciones que hacen que valga la pena se han ido., El año 2012 fue la última vez que pude comprar una instalación estabilizada y obtener las devoluciones que necesito. La afluencia de dinero de Wall Street llevó las tasas de capitalización hacia abajo y el valor y los precios hacia arriba. Si usted ha estado tratando de entrar en el negocio de self storage, pero parece que no puede hacer que un acuerdo funcione, esta es la razón.
como pequeños inversores, necesitamos encontrar situaciones de valor añadido. Eso generalmente requiere una expansión, agregando más espacio alquilable a una instalación existente. Para alguien nuevo en el negocio, esa suele ser la mejor estrategia porque es la menos arriesgada.,
la construcción desde cero normalmente tiene de uno a tres años de flujo de caja negativo. Expansiones por lo menos romper incluso desde el primer año. Vas a pagar más por una instalación existente de lo que deseas; pero después de mezclar los rendimientos de la adquisición y la expansión, obtienes un rendimiento que vale la pena buscar.
el plazo de diligencia debida se ha reducido a, como máximo, unos pocos meses o tan solo 45 días. Esto hace que esas siete habilidades clave sean especialmente importantes. Si no tiene estas áreas cubiertas, no puede cerrar un trato lo suficientemente rápido., En el momento en que puedes cerrar, alguien más ya ha dado un paso y está dispuesto a pagar más de lo que estabas. Hablo por experiencia. Ahora veamos estas siete áreas.
La capacidad de encontrar proyectos
para la mayoría de nosotros, esto requiere desarrollar relaciones con corredores de self storage que trabajan en el área del país donde desea poseer. Conoce a esta gente. Conocerlos. Habla con ellos. Ayúdelos a verse bien a sus clientes y obtendrá un flujo de trato durante mucho tiempo. ¿Cómo lo haces?
Ser un comprador. ¿Cómo te conviertes en un comprador?, Tenga estos siete conjuntos de habilidades calculados antes de escribir su primera carta de intención o contrato.
La capacidad de analizar la viabilidad financiera de las oportunidades
nunca ha sido más crítico poder analizar un negocio prospectivo y proyectar el flujo de caja futuro de un nuevo espacio que entra en línea., Cuánto puede pagar por una instalación hoy está determinado por comprender:
- El flujo de efectivo futuro proyectado de una expansión
- El costo de construir la expansión
- Los costos operativos para la expansión
luego, en función de esos flujos de efectivo futuros, vuelve a lo que puede pagar para obtenerlos. La buena noticia es que hay mucho entrenamiento para adquirir estas habilidades. La industria ofrece soporte a nuevos inversores a través de programas gratuitos y de pago, y también hay expertos que puede aprovechar.,
en comparación con la mayoría de los bienes raíces, el self storage es un producto simple de construir y analizar. Solo necesitas saber cómo hacerlo al principio del juego si quieres poder competir con otros compradores. Usted debe saber lo que puede y no puede pagar por una oportunidad de auto-almacenamiento. Tienes que confiar en tus números.
La capacidad de financiar oportunidades
Cuando entré en el negocio, no era lo suficientemente fuerte como para obtener un préstamo por mí mismo. Eso no me detuvo. Encontré algunos socios que podrían firmar el préstamo. Hoy, Todavía necesito socios.
es posible que pueda hacerlo usted mismo., Sin embargo, antes de poner su proyecto bajo contrato, es prudente saber qué tipo y cuán grande de un préstamo para el que puede calificar. Recuerde, usted puede usar los ingresos del proyecto como su ingreso para calificar en la mayoría de los casos.
además, los préstamos de Asociaciones de pequeñas empresas son una excelente manera para que alguien nuevo en la industria Obtenga más financiamiento que de un banco tradicional. Consulte con uno o dos prestamistas antes de escribir su primer contrato.
La capacidad de poner efectivo en proyectos
saber de dónde viene el capital. Una vez más, cuando empecé, no tenía la equidad., Solía poner los proyectos bajo contrato, luego ir a recaudar el capital de los inversores. Ya no puedo hacer eso. Los períodos de diligencia debida se han vuelto tan cortos que necesito que mi capital se eleve antes de comenzar.
Usted puede tener su propio dinero y eso es genial. Si está utilizando inversores, tenga sus compromisos blandos o duros listos antes de escribir la primera oferta. A menudo, debe mostrar la equidad para que su oferta se tome en serio.
sus habilidades en torno a la construcción
para que el pequeño inversor obtenga los rendimientos necesarios hoy en día, casi siempre tiene que ser un proyecto de valor agregado., La forma más segura de crear una situación de valor agregado es encontrar una instalación más pequeña «mamá y papá», ampliarla y llevarla a los estándares» institutionnel » de hoy. Eso casi siempre requiere la capacidad de construir más almacenamiento., Eso no significa que tenga que construirlo usted mismo, gracias a Dios; pero sí tiene que saber:
- Lo que implica el proceso de construcción
- El costo aproximado
- cuándo comenzará la construcción
- cuánto tiempo tomará
- Cómo se ve el ingreso a medida que se arrienda y cuando se estabiliza
Además, ¿cómo facilitará la construcción? ¿Contratará a un contratista general o a un gerente de construcción, o lo hará usted mismo? Usted necesita saber esto por adelantado para que pueda ejecutar su análisis financiero. ¿Por qué?, Su modelo financiero le dice lo que puede pagar por la instalación existente o la tierra en bruto.
no soy un constructor; puedes preguntarle a mi esposa. Pero sé números de construcción. También me mantengo muy involucrado. No se lo entrego simplemente a un constructor. Esa es una fórmula para que el proyecto no cumpla con el presupuesto que creé en la pro forma.
La Buena Noticia
para entrar en el negocio del almacenamiento hoy en día se necesitan más habilidades de las que solía tener, pero no son difíciles de aprender. Haga el trabajo requerido y se parará cabeza y hombros por encima de los demás que también están tratando de obtener una empresa de almacenamiento de la tierra., Si sienta las bases, puede construir un negocio exitoso y comenzar a crear la riqueza que ofrece este producto.
creo que es el mejor negocio para el pequeño inversor. Simplemente realiza el trabajo primero para que puedas ser el que gane.
Mark Helm es un agente inmobiliario comercial e inversor de self storage. Comenzó a trabajar con fideicomisos de inversión en bienes raíces a mediados de la década de 1990 para localizar y comprar propiedades de self storage antes de salir por su cuenta., Es el autor de» Creating Wealth Through Self-Storage «y el creador de» Storage World Analyzer», una herramienta de software de análisis financiero basada en la nube diseñada para ayudar a los operadores de self storage e inversores a evaluar posibles adquisiciones de bienes raíces o proyectos de desarrollo. Para llegar a él, e-mail [email protected].
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