Self-storage este cea mai bună afacere pentru micul investitor. Ea are toate avantajele unui joc imobiliar și câteva dintre dezavantajele asociate cu investiții imobiliare tradiționale. Este, de asemenea, o afacere de operare cu flux de numerar foarte previzibil.din cauza acestor fapte, a atras atenția Wall Street în urma ultimei recesiuni., Inundația de bani în industria de auto-depozitare a modificat peisajul pentru toți investitorii. Acest lucru a avut un impact semnificativ asupra celor care doresc să înceapă o afacere de stocare în următoarele moduri:
- prețurile sunt încă ridicate.
- industria a devenit mai sofisticată.
- complexitatea de a începe o afacere de auto-stocare continuă să crească.
- succesul dvs. pe termen lung în industrie va fi determinat prin dobândirea de cunoștințe și expertiză specifice.există șapte abilități cheie pe care trebuie să le dezvolți pentru a începe sau a crește o întreprindere de auto-stocare., Acestea sunt capacitatea de a:
- Găsi proiecte de stocare
- Analiza viabilității financiare de oportunități
- Finanțarea de stocare oportunități
- Pune bani în proiecte
- Determina proiectului-costurile de construcție
- Construi sau de a supraveghea construcția de clădiri și/sau o conversie
- Supraveghea și programul de subcontractanți
Înainte de a începe căutarea pentru prima ta afacere, aceste seturi de competențe trebuie să fie în loc. De ce? Deoarece zilele de găsire a unei facilități bune, cumpărarea acesteia și obținerea imediată a returnărilor care o fac să merite au dispărut., Anul 2012 a fost ultima dată când am putut cumpăra o instalație stabilizată și să obțin returnările de care am nevoie. Afluxul de bani de pe Wall Street a dus la scăderea ratelor de capitalizare și la creșterea valorii și a prețurilor. Dacă ați încercat să intrați în afacerea de auto-stocare, dar nu par să faceți o afacere, de aceea.ca investitori mici, trebuie să găsim situații cu valoare adăugată. Acest lucru necesită, de obicei, o extindere—adăugând mai mult spațiu închiriat unei instalații existente. Pentru cineva nou în afacere, aceasta este de obicei cea mai bună strategie, deoarece este cea mai puțin riscantă.,
clădirea de la sol are de obicei unul până la trei ani de flux de numerar negativ. Extinderile se rup cel puțin din primul an. Veți plăti mai mult pentru o instalație existentă decât doriți; dar după ce amestecați profiturile de la achiziție și extindere, veți obține o rentabilitate care merită căutată.perioada de verificare prealabilă s-a redus la cel mult câteva luni sau până la 45 de zile. Acest lucru face ca aceste șapte abilități cheie să fie deosebit de importante. Dacă nu aveți aceste zone acoperite, nu puteți încheia o afacere suficient de repede., Până când se poate închide, altcineva a intensificat deja și este dispus să plătească mai mult decât ai fost. Vorbesc din experiență. Acum, să ne uităm la aceste șapte domenii.pentru majoritatea dintre noi, acest lucru necesită dezvoltarea relațiilor cu brokerii de auto-stocare care lucrează în zona țării în care doriți să dețineți. Cunoaște-i pe acești oameni. Fă cunoștință cu ei. Vorbește cu ei. Ajutați-i să arate bine clienților lor și veți obține fluxul de tranzacții pentru o lungă perioadă de timp. Cum faci asta?
fii cumpărător. Cum devii cumpărător?, Au aceste șapte seturi de calificare dat seama înainte de a scrie prima scrisoare de intenție sau de contract.abilitatea de a analiza viabilitatea financiară a oportunităților nu a fost niciodată mai critică pentru a putea analiza o afacere prospectivă și a proiecta fluxul de numerar viitor al spațiului nou care vine online., Cât de mult puteți plăti pentru o facilitate de astăzi este determinată de înțelegerea:
- fluxul de numerar viitoare proiectat de o expansiune
- costul de construire a expansiunii
- costurile de operare pentru extinderea
apoi, pe baza acestor fluxuri de numerar viitoare, vă înapoi în ceea ce puteți plăti pentru a le obține. Vestea bună este că există o mulțime de formare acolo pentru a dobândi aceste abilități. Industria oferă sprijin noilor investitori prin programe gratuite și plătite și există experți pe care îi puteți atinge și ei.,comparativ cu majoritatea imobilelor, auto-stocarea este un produs simplu de construit și analizat. Trebuie doar să știi cum să o faci la începutul jocului dacă vrei să poți concura cu alți cumpărători. Ar trebui să știți ce puteți și nu puteți plăti pentru o oportunitate de auto-stocare. Trebuie să ai încredere în numerele tale.
capacitatea de a finanța oportunități
când am intrat în afacere, nu am fost suficient de puternic pentru a obține un împrumut de unul singur. Asta nu m-a oprit. Am găsit niște parteneri care ar putea semna împrumutul. Astăzi, încă mai am nevoie de parteneri.este posibil să puteți face acest lucru singur., Cu toate acestea, înainte de a vă pune proiectul sub contract, este prudent să știți ce tip și cât de mare este un împrumut pentru care vă puteți califica. Nu uitați, puteți utiliza veniturile din proiect ca venit pentru calificarea în majoritatea cazurilor.de asemenea, împrumuturile pentru asociațiile de întreprinderi mici sunt o modalitate excelentă pentru cineva nou în industrie de a obține mai multă finanțare decât de la o bancă tradițională. Verificați-vă cu un creditor sau doi înainte de a vă scrie primul contract.
capacitatea de a pune bani în proiecte
știți de unde provine capitalul propriu. Din nou, când am început, nu aveam echitatea., Am folosit pentru a pune proiectele sub contract, apoi du-te ridica capitalurile proprii de la investitori. Nu mai pot face asta. Perioadele de due-diligence au devenit atât de scurte încât trebuie să-mi ridic capitalul înainte de a începe.
este posibil să aveți banii proprii și asta este minunat. Dacă utilizați investitori, pregătiți-vă angajamentele moi sau dure înainte de a scrie prima ofertă. Adesea, trebuie să arătați echitatea pentru a vă lua în serios oferta.pentru ca micul investitor să obțină randamentele necesare astăzi, aproape întotdeauna trebuie să fie un proiect cu valoare adăugată., Cel mai sigur mod de a crea o situație de valoare adăugată este să găsești o facilitate mai mică „mamă și pop”, să o extinzi și să o aduci la standardele de astăzi „institutionnel”. Acest lucru necesită aproape întotdeauna capacitatea de a construi mai mult spațiu de stocare., Asta nu înseamnă că trebuie să-l construiască singur, slavă domnului; dar trebuie să știți:
- Ce procesul de construcție implică
- costul aproximativ
- atunci Când construcția va începe
- Cât de mult va dura
- Ce venituri se pare ca se închiriază și atunci când este stabilizat
de Asemenea, modul în care va facilita construcția? Veți angaja un antreprenor general sau un manager de construcții sau o veți face singur? Trebuie să știți acest lucru în avans, astfel încât să puteți rula analiza financiară. De ce?, Modelul dvs. financiar vă spune ce puteți plăti pentru instalația existentă sau terenul brut.
nu sunt constructor, puteți să-mi întrebați soția. Dar știu numerele de construcție. De asemenea, rămân foarte implicat. Nu o dau pur și simplu unui constructor. Aceasta este o formulă pentru ca proiectul să nu corespundă bugetului pe care l-am creat în forma pro.
Vestea Bună
pentru a intra în activitatea de stocare astăzi este nevoie de mai multe abilități decât este obișnuit, dar nu sunt greu de învățat. Faceți munca necesară și veți sta cu capul și umerii deasupra celorlalți care încearcă, de asemenea, să obțină o afacere de depozitare de la sol., Dacă puneți bazele, puteți construi o afacere de succes și puteți începe să creați bogăția oferită de acest produs.cred că este cea mai bună afacere pentru micul investitor. Doar efectuați mai întâi munca, astfel încât să puteți fi cel care câștigă.Mark Helm este un agent imobiliar comercial și investitor de auto-depozitare. A început să lucreze cu trusturi de investiții imobiliare la mijlocul anilor 1990 pentru a localiza și achiziționa proprietăți de auto-depozitare înainte de a lovi pe cont propriu., Este autorul „Creating Wealth Through Self-Storage „și creatorul” Storage World Analyzer”, un instrument software de analiză financiară bazat pe cloud, conceput pentru a ajuta operatorii și investitorii de auto-stocare să evalueze potențialele achiziții imobiliare sau proiecte de dezvoltare. Pentru a ajunge la el, e-mail [email protected].
Leave a Reply