inwestowanie w zastawy podatkowe jest obarczone ryzykiem dla większości inwestorów. Oto wszystko, co musisz wiedzieć

zakup certyfikatów zastawu podatkowego jest jednym ze sposobów na uzyskanie ekspozycji na nieruchomości w swoim portfelu bez inwestowania w nieruchomości. Podczas gdy wyrafinowani inwestorzy mogą osiągać przyzwoite zyski, inwestując w zastawy podatkowe, nowicjusze mogą łatwo zostać spaleni.,

oto jak to działa: gdy właściciel nieruchomości nie płaci swoich podatków, gmina, w której znajduje się nieruchomość, może sprzedać swój zastaw podatkowy — prawo do przejęcia nieruchomości, gdy właściciel nie zapłacił podatków.

inwestorzy kupują zastawy na aukcji, płacąc kwotę należnych podatków w zamian za prawo do odzyskania tych pieniędzy plus odsetki od właściciela nieruchomości. Stopy procentowe różnią się w zależności od jurysdykcji lub państwa., Na przykład maksymalna ustawowa stopa procentowa wynosi 16 procent w Arizonie i 18 procent na Florydzie, podczas gdy w Alabamie stawka jest ustalona na 12 procent, zgodnie z National Tax Lien Association lub NTLA, organizacją non-profit, która reprezentuje rządy, instytucjonalnych inwestorów zastaw podatkowych i serwisantów. Zwycięzcą certyfikatu zastawu podatkowego jest zazwyczaj inwestor skłonny zaakceptować najniższą stopę procentową. Większość zastawów podatkowych zakupionych na aukcji są sprzedawane po stawkach między 3 procent i 7 procent w kraju, mówi dyrektor wykonawczy NTLA Brad Westover., Właściciel nieruchomości ma okres wykupu-zazwyczaj od jednego do trzech lat — na zapłacenie podatków wraz z odsetkami.

Jeśli właściciel nieruchomości nie zapłaci podatku od nieruchomości do końca okresu umorzenia, zastaw może wszcząć postępowanie o przejęcie własności nieruchomości. Ale to rzadko się zdarza: podatki są zazwyczaj płacone przed datą wykupu.

oprocentowanie sprawia, że zastawy podatkowe są atrakcyjną inwestycją., Zastawy są również pierwsze w kolejce do spłaty, nawet przed pierwszymi hipotekami. „Miałem kilku klientów i przyjaciół, którzy zainwestowali w zastawy podatkowe niemal jako Firma i dobrze sobie radzili”, mówi Martin Cass, dyrektor regionalny ds. usług dla klientów prywatnych w BDO USA, firmie księgowej w West Palm Beach, Fla. „Ale to skomplikowane. Musisz zrozumieć szczegóły.”

metody aukcji

aukcje mogą odbywać się w Internecie lub osobiście i działać na kilka różnych sposobów, w zależności od gminy.

, Gmina ustala stawkę maksymalną, a licytant żądający najniższej stopy procentowej poniżej tej maksymalnej wygrywa aukcję.

kolejna zmiana polega na licytacji premii od zastawu. Licytant, który zaoferuje zapłatę najwyższej składki powyżej kwoty zastawu, wygrywa aukcję. Składka może zyskać odsetki i może zostać zwrócona zastawnikowi przy wykupie, ale nie zawsze.

inwestorzy indywidualni, którzy rozważają inwestycje w zastawy podatkowe, powinni pamiętać Przede wszystkim o jednym punkcie: odrobić zaległości., „Musisz znać nieruchomość” – mówi Richard Zimmerman, partner w firmie księgowej Berdon LLP w Nowym Jorku.

„powinieneś naprawdę zrozumieć, co kupujesz. Bądź świadomy, czym jest nieruchomość, sąsiedztwo i wartości, więc nie kupujesz zastawu, którego nie będziesz w stanie zebrać.”Chcesz uniknąć właściwości powodujących szkody dla środowiska, takich jak takie, w których Stacja benzynowa wyrzucała niebezpieczne materiały.,

musisz również uważać, kiedy robisz swoje badania, mówi Joanne Musa, konsultant ds. inwestycji w zastaw podatkowy i założyciel TaxLienLady.com „ludzie dostają listę nieruchomości i wykonują swoje due diligence na tygodnie przed sprzedażą”, mówi. „Połowa nieruchomości na liście może zniknąć, ponieważ podatki zostaną zapłacone. Tracisz czas. Im bliżej daty wykonasz swoją należytą staranność, tym lepiej. Musisz uzyskać aktualną listę.,”

oprócz sprawdzenia nieruchomości i wszystkich zastawów na niej, potencjalny oferent powinien również sprawdzić ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i uzyskać wyniki niedawnej sprzedaży podatkowej. „Chcesz wiedzieć, jakie odsetki są przedmiotem licytacji, lub jaka jest cena zastawu w ostatniej sprzedaży podatkowej, aby sprawdzić, czy jest to opłacalne, czy nie” – mówi Musa.

rzeczy do nauczenia

Jeśli wygrasz zastaw na aukcji, musisz nauczyć się swoich obowiązków., Na przykład, w Illinois, w ciągu czterech miesięcy od zakupu zastawu, jesteś zobowiązany do powiadomienia właścicieli nieruchomości, że posiadasz zastaw i może przejąć, jeśli nie spłacą, mówi Musa. Następnie należy wysłać kolejne pismo przed końcem okresu wykupu.

zastawy podatkowe mają również datę ważności. „Czasami jest to sześć miesięcy po okresie wykupu”, mówi. „Nie myśl, że możesz po prostu kupić i zapomnieć o tym.”Wszelkie prawa posiadane przez zastawnika do przejęcia nieruchomości lub pobrania jego inwestycji od właściciela nieruchomości wygasają, gdy zastaw wygasł.,

Po zakupie zastawu możesz chcieć zapłacić podatek od nieruchomości w kolejnych latach, aby nikt inny nie mógł kupić zastawu i tym samym mieć roszczenie do nieruchomości.

Richard Rampell, dyrektor generalny Rampell& Rampell accounting company in Palm Beach, Fla., był częścią małej grupy, która zainwestowała w lokalnych zastawów podatkowych pod koniec 1990 i na początku 2000 roku. na początku partnerzy dobrze się spisali. Ale potem duzi inwestorzy instytucjonalni, w tym banki, fundusze hedgingowe i fundusze emerytalne, zaangażowali się w aukcje w całym kraju, kuszeni wysokimi dochodami.,

najwięksi inwestorzy pomogli obniżyć stopy procentowe, więc grupa Rampella nie zarabiała już na zastawach. „Na koniec nie radziliśmy sobie znacznie lepiej niż PŁYTA CD”, mówi. „Za ilość pracy nie było warto.”Biorąc pod uwagę wejście dużych inwestorów na rynek zastawów podatkowych, osobom fizycznym trudniej jest uzyskać atrakcyjne zastawy.

Możesz również napotkać trudności z uzyskaniem tytułu do nieruchomości w przypadku wykluczenia. Na przykład, może mieć inne zastawy, mówi Rampell. „To jest coś, na co przeciętny inwestor nie powinien patrzeć” – mówi.,

ponieważ inwestowanie w zastaw podatkowy wiąże się z tak dużą starannością, warto rozważyć pasywne inwestowanie za pośrednictwem inwestora instytucjonalnego, który jest członkiem National Tax Lien Association. Westover twierdzi, że 80 procent certyfikatów zastaw podatkowych jest sprzedawanych członkom NTLA. Mówi, że może łączyć zainteresowanych inwestorów, którzy stają się członkami NTLA z inwestorami instytucjonalnymi, którzy koncentrują się na tym obszarze rynku.

, Składka członkowska dla inwestorów instytucjonalnych waha się od $2,000 do $10,000, w zależności od wielkości ich portfela inwestycyjnego. Ci inwestorzy instytucjonalni mogą generować zyski w zakresie od 4 proc. do 9 proc. rocznie, mówi.