Pegno fiscale investire è irto di rischio per la maggior parte degli investitori. Ecco tutto quello che c’è da sapere

L’acquisto di certificati di pegno fiscale è un modo per ottenere l’esposizione immobiliare nel vostro portafoglio senza realmente investire in proprietà. Mentre gli investitori sofisticati possono fare rendimenti decenti investendo in gravami fiscali, i novizi possono facilmente ottenere bruciato.,

Ecco come funziona: Quando un proprietario non riesce a pagare le tasse, il comune in cui si trova la proprietà può vendere il suo pegno fiscale — il diritto di precludere una proprietà quando il proprietario non ha pagato le tasse.

Gli investitori acquistano i privilegi in un’asta, pagando l’importo delle imposte dovute in cambio del diritto di riscuotere quei soldi più un pagamento di interessi da parte del proprietario. I tassi di interesse variano a seconda della giurisdizione o dello stato., Ad esempio, il tasso di interesse massimo legale è del 16% in Arizona e del 18% in Florida, mentre in Alabama il tasso è fissato al 12%, secondo la National Tax Lien Association, o NTLA, un’organizzazione no-profit che rappresenta i governi, gli investitori istituzionali e i servicer. Il vincitore di un certificato di pegno fiscale è in genere l’investitore disposto ad accettare il tasso di interesse più basso. La maggior parte dei gravami fiscali acquistati all’asta sono venduti a tassi tra il 3 per cento e il 7 per cento a livello nazionale, dice il direttore esecutivo di NTLA Brad Westover., Il proprietario ha un periodo di rimborso — generalmente da uno a tre anni-per pagare le tasse più gli interessi.

Se il proprietario non riesce a pony su le tasse di proprietà entro la fine del periodo di rimborso, il lienholder può avviare un procedimento di esclusione di prendere possesso della proprietà. Ma questo accade raramente: le tasse sono generalmente pagate prima della data di rimborso.

I tassi di interesse rendono i privilegi fiscali un investimento interessante., I gravami sono anche i primi in linea per il rimborso, anche prima dei primi mutui. ” Ho avuto alcuni clienti e amici che hanno investito in gravami fiscali su una base big-time quasi come un business e hanno fatto bene, ” dice Martin Cass, regional director private client services presso BDO USA, una società di contabilità a West Palm Beach, Fla. “Ma è complicato. Devi capire i dettagli.”

Metodi di asta

Le aste possono essere tenute su Internet o di persona e lavorare in diversi modi, a seconda del comune.

Uno è noto come offerta verso il basso il tasso di interesse., Il comune stabilisce un tasso massimo e l’offerente che chiede il tasso di interesse più basso al di sotto di tale massimo vince l’asta.

Un’altra variante prevede l’offerta di un premio sul pegno. L’offerente che si offre di pagare il premio più alto sopra l’importo del pegno vince l’asta. Il premio può guadagnare interessi e può essere restituito al creditore al momento del riscatto, ma non sempre.

Gli investitori individuali che stanno prendendo in considerazione gli investimenti in gravami fiscali dovrebbero tenere a mente soprattutto un punto: fare i compiti., ” Devi conoscere la proprietà”, afferma Richard Zimmerman, partner della società di contabilità Berdon LLP di New York.

“Dovresti davvero capire cosa stai acquistando. Essere consapevoli di ciò che la proprietà è, il quartiere e valori, in modo da non comprare un pegno che non sarà in grado di raccogliere.”Vuoi evitare proprietà con danni ambientali, come quella in cui una stazione di servizio ha scaricato materiale pericoloso.,

Devi anche stare attento quando fai la tua ricerca, dice Joanne Musa, consulente per gli investimenti fiscali e fondatrice di TaxLienLady.com. ” Le persone ottengono un elenco di proprietà e fanno la loro due diligence settimane prima di una vendita”, dice. “La metà delle proprietà sulla lista può essere andato perché le tasse vengono pagate. Stai sprecando il tuo tempo. Il più vicino alla data di fare la vostra due diligence, meglio è. È necessario ottenere un elenco aggiornato.,”

Oltre a controllare la proprietà e tutti i privilegi contro di essa, il potenziale offerente dovrebbe anche controllare i prezzi per le vendite di proprietà simili e ottenere i risultati delle recenti vendite fiscali. “Volete sapere che cosa l’interesse è offerta verso il basso per, o che cosa il prezzo del pegno è offerta fino a recenti vendite fiscali per vedere se è redditizio o no,” dice Musa.

Cose da imparare

Se vinci un pegno all’asta, devi imparare le tue responsabilità., Ad esempio, in Illinois, entro quattro mesi dall’acquisto di un pegno, è necessario informare i proprietari che si possiede il pegno e può precludere se non rimborsare, Musa dice. Quindi un’altra lettera deve essere inviata prima della fine del periodo di redenzione.

I privilegi fiscali hanno anche una data di scadenza. “A volte sono sei mesi dopo il periodo di redenzione”, dice. “Non credo che si può solo comprare e non pensarci più.”Tutti i diritti detenuti dal detentore del vincolo di precludere la proprietà o di raccogliere il suo investimento dal proprietario scadono quando il vincolo è scaduto.,

Dopo aver acquistato un pegno, si consiglia di pagare le tasse sulla proprietà negli anni che seguono, in modo che nessun altro può acquistare un pegno e quindi avere un reclamo sulla proprietà.

Richard Rampell, amministratore delegato di Rampell& Rampell accounting firm a Palm Beach, Fla., faceva parte di un piccolo gruppo che ha investito in gravami fiscali locali alla fine degli anni 1990 e all’inizio degli anni 2000. In un primo momento, i partner hanno fatto bene. Ma poi grandi investitori istituzionali, tra cui banche, hedge fund e fondi pensione, sono stati coinvolti in aste in tutto il paese, tentati dagli alti rendimenti.,

Gli investitori più grandi hanno aiutato a ridurre i tassi di interesse, quindi il gruppo di Rampell non stava più facendo soldi significativi sui privilegi. ” Alla fine, non stavamo facendo molto meglio di un CD”, dice. “Per la quantità di lavoro, non ne valeva la pena.”Dato l’ingresso di grandi investitori nel mercato dei privilegi fiscali, è più difficile per gli individui acquisire privilegi interessanti.

Si possono anche incontrare difficoltà guadagnando titolo di una proprietà in caso di preclusione. Ad esempio, potrebbe avere altri privilegi, Rampell dice. ” Questo è qualcosa che l’investitore medio non dovrebbe guardare”, dice.,

Poiché l’investimento di pegno fiscale comporta così tanta due diligence, potrebbe essere utile considerare l’investimento passivo attraverso un investitore istituzionale che è membro della National Tax Lien Association. Westover dice 80 per cento dei certificati di pegno fiscale sono venduti ai membri della NTLA. Dice che può abbinare gli investitori interessati che diventano membri NTLA con investitori istituzionali che si concentrano su questa area del mercato.

Appartenenza NTLA per gli investitori con meno di $1 milione di investire costa $500 all’anno., La quota associativa per gli investitori istituzionali varia da $2.000 a $10.000, a seconda delle dimensioni del loro portafoglio di investimenti. Questi investitori istituzionali possono generare rendimenti che vanno dal 4 per cento al 9 per cento all’anno, dice.