investiția fiscală este plină de risc pentru majoritatea investitorilor. Aici este tot ce ai nevoie să știi

Achiziționarea de gaj fiscal certificate este o modalitate de a obține imobiliare expunere în portofoliul de fapt, fără a investi în proprietate. În timp ce investitorii sofisticați pot obține profituri decente investind în garanții fiscale, începătorii se pot arde cu ușurință.,

Iată cum funcționează: atunci când un proprietar nu își plătește impozitele, municipalitatea în care se află proprietatea își poate vinde gaj fiscal — dreptul de a bloca o proprietate atunci când proprietarul nu a plătit impozite.investitorii cumpără drepturile de proprietate într-o licitație, plătind suma impozitelor datorate în schimbul dreptului de a colecta înapoi acei bani, plus o plată a dobânzii de la proprietar. Ratele dobânzilor variază, în funcție de jurisdicție sau de stat., De exemplu, maxime legale a dobânzii este de 16 la sută în Arizona și 18 la sută în Florida, în timp ce în Alabama rata este stabilită la 12%, potrivit National Gaj Fiscal Asociere, sau NTLA, o organizație non-profit care reprezintă guvernele, instituționale drept de gaj fiscal investitorii și administratorii. Câștigătorul unui certificat de gaj fiscal este de obicei investitorul dispus să accepte cea mai mică rată a dobânzii. Cele mai multe garanții fiscale achiziționate la licitație sunt vândute la rate cuprinse între 3 la sută și 7 la sută la nivel național, spune directorul executiv al NTLA, Brad Westover., Proprietarul proprietății are o perioadă de răscumpărare — în general de la unu la trei ani — pentru a plăti impozitele plus dobânda.

în Cazul în care proprietarul nu reușește să aducă impozitele pe proprietate până la sfârșitul perioada de rambursare, la lienholder poate iniția procedura de executare silita pentru a lua dreptul de proprietate asupra bunului. Dar acest lucru se întâmplă foarte rar: impozitele sunt în general plătite înainte de data răscumpărării.ratele dobânzilor fac din drepturile fiscale o investiție atractivă., Liens, de asemenea, sunt primul în linie pentru rambursare, chiar înainte de primele credite ipotecare. „Am avut câțiva clienți și prieteni care au investit în garanții fiscale aproape ca o afacere și s-au descurcat bine”, spune Martin Cass, director regional servicii private pentru clienți la BDO USA, o firmă de contabilitate din West Palm Beach, Fla. „Dar este complicat. Trebuie să înțelegi detaliile.”

metode de licitație

licitațiile pot fi organizate pe internet sau în persoană și funcționează în mai multe moduri diferite, în funcție de municipalitate.

unul este cunoscut sub numele de licitare în jos rata dobânzii., Municipalitatea stabilește o rată maximă, iar ofertantul care solicită cea mai mică rată a dobânzii sub acest maxim câștigă licitația.

O altă variantă implică licitarea unei prime pe gaj. Ofertantul care se oferă să plătească cea mai mare primă peste suma de garanție câștigă licitația. Prima poate câștiga dobândă și poate fi plătită înapoi deținătorului de drept la răscumpărare, dar nu întotdeauna.investitorii individuali care au în vedere investiții în garanții fiscale ar trebui să țină cont de un punct în primul rând: Faceți-vă temele., „Trebuie să cunoașteți proprietatea”, spune Richard Zimmerman, partener la firma de contabilitate Berdon LLP din New York.

„ar trebui să înțeleagă cu adevărat ce sunteți de cumpărare. Fiți conștienți de ceea ce este proprietatea, cartierul și valorile, astfel încât să nu cumpărați un gaj pe care nu îl veți putea colecta.”Doriți să evitați proprietățile cu daune aduse mediului, cum ar fi una în care o benzinărie a aruncat materiale periculoase.,de asemenea ,trebuie să fii atent când îți faci cercetarea, spune Joanne Musa, consultant în investiții fiscale și fondator al TaxLienLady.com. „oamenii primesc o listă de proprietăți și își fac diligența cu câteva săptămâni înainte de vânzare”, spune ea. „Jumătate din proprietățile de pe listă pot fi dispărute, deoarece impozitele sunt plătite. Îți pierzi timpul. Cu cât este mai aproape de data la care vă faceți diligența, cu atât mai bine. Trebuie să obțineți o listă actualizată.,pe lângă verificarea proprietății și a tuturor garanțiilor împotriva acesteia, ofertantul potențial ar trebui să verifice și prețurile pentru vânzările de proprietăți similare și să obțină rezultatele vânzărilor fiscale recente. „Vrei să știi la ce se licitează dobânda sau la ce se licitează prețul gajului în vânzările fiscale recente pentru a vedea dacă este profitabil sau nu”, spune Musa.

lucruri de învățat

dacă câștigi un gaj la licitație, trebuie să-ți înveți responsabilitățile., De exemplu, în Illinois, în termen de patru luni de la achiziționarea unui gaj, vi se cere să notifice proprietarii de proprietate pe care le posedă gaj și poate exclude în cazul în care nu rambursa, Musa spune. Apoi, o altă scrisoare trebuie trimisă înainte de sfârșitul perioadei de răscumpărare.drepturile fiscale au, de asemenea, o dată de expirare. „Uneori sunt șase luni după perioada de răscumpărare”, spune ea. „Nu credeți că puteți să cumpărați și să uitați de asta.”Orice drepturi deținute de deținătorul de drept de a bloca proprietatea sau de a-și colecta investiția de la proprietarul proprietății expiră atunci când gajul a expirat.,

după ce ați cumpărat un gaj, poate doriți să plătiți impozite pe proprietate în anii care urmează, astfel încât nimeni altcineva nu poate cumpăra un gaj și, astfel, să aibă o cerere asupra proprietății.

Richard Rampell, directorul executiv al Rampell & Rampell firma de contabilitate din Palm Beach, Florida., a făcut parte dintr-un grup mic care a investit în garanții fiscale locale la sfârșitul anilor 1990 și începutul anilor 2000. la început, partenerii s-au descurcat bine. Dar apoi mari investitori instituționali, inclusiv bănci, fonduri speculative și fonduri de pensii, s-au implicat în licitații din întreaga țară, tentați de randamentele ridicate.,investitorii mai mari au ajutat la scăderea ratelor dobânzilor, astfel încât grupul lui Rampell nu mai câștiga bani semnificativi pe garanții. „La final, nu ne descurcam mult mai bine decât un CD”, spune el. „Pentru cantitatea de muncă, nu a meritat.”Având în vedere intrarea marilor investitori pe piața de retenție fiscală, este mai dificil pentru persoane fizice să dobândească garanții atractive.de asemenea, puteți întâmpina dificultăți în obținerea titlului unei proprietăți în caz de blocare a pieței. De exemplu, poate avea alte garanții, spune Rampell. „Acesta este un lucru la care investitorul mediu nu ar trebui să se uite”, spune el.,deoarece fiscale gaj investirea implică atât de mult due diligence, ar putea fi util să ia în considerare investirea pasiv printr-un investitor instituțional, care este un membru al Asociației Naționale gaj fiscal. Westover spune că 80% din certificatele de garanție fiscală sunt vândute membrilor NTLA. El spune că poate potrivi investitorii interesați care devin membri NTLA cu investitorii instituționali care se concentrează pe această zonă a pieței.membrii NTLA pentru investitorii cu mai puțin de 1 milion de dolari pentru a investi costă 500 de dolari pe an., Taxa de membru pentru investitorii instituționali variază de la $2,000 la $10,000, în funcție de mărimea portofoliului lor de investiții. Acești investitori instituționali pot genera randamente cuprinse între 4% și 9% pe an, spune el.