skat lien investering er fyldt med risiko for de fleste investorer. Her er alt, hvad du har brug for at vide

Indkøb skat pant certifikater er en måde at få fast ejendom eksponering i din portefølje uden faktisk at investere i fast ejendom. Mens sofistikerede investorer kan gøre anstændige afkast ved at investere i skattelettelser, kan nybegyndere nemt blive brændt.,

Sådan fungerer det: når en ejendomsejer undlader at betale hans eller hendes skatter, kan kommunen, hvor ejendommen er beliggende, sælge sin skattelovgivning — retten til at udelukke en ejendom, når ejeren ikke har betalt skat.

investorer køber panterettighederne på en auktion og betaler det skyldige skat til gengæld for retten til at inddrive disse penge plus en rentebetaling fra ejendomsejeren. Renten varierer afhængigt af jurisdiktion eller stat., For eksempel, den maksimale lovbestemte rentesats er 16 procent i Arizona og 18 procent i Florida, mens der i Alabama den sats, der er fastsat til 12%, ifølge det Nationale Skat Pant Forening, eller NTLA, en nonprofit, der repræsenterer regeringerne, institutionelle skat pant investorer og servicevirksomheder. Vinderen af en skat lien certifikat er typisk investor villig til at acceptere den laveste rente. De fleste skattelettelser købt på auktion sælges til priser mellem 3 procent og 7 procent nationalt, siger NTLAS administrerende direktør Brad .estover., Ejendomsindehaveren har en indløsningsperiode-generelt et til tre år-for at betale skatten plus renter.

Hvis ejendommens ejer ikke til pony ejendomsskatter ved udløbet af den afdragsfri periode, lienholder kan indlede afskærmning procedure til at tage ejerskab af ejendommen. Men det sker sjældent: skatterne betales generelt inden indløsningsdatoen.

renten gør skattelettelser en attraktiv investering., Liens også er først i kø for tilbagebetaling, selv før første realkreditlån. “Jeg har haft et par kunder og venner, der har investeret i skat tilbageholdsret på en big-time-basis, næsten som en virksomhed, og har gjort det godt,” siger Martin Cass, regional director private client service hos BDO USA, et revisionsfirma i West Palm Beach, Florida. “Men det er kompliceret. Du er nødt til at forstå detaljerne.”

Auktionsmetoder

auktionerne kan afholdes på internettet eller personligt og arbejde på flere forskellige måder afhængigt af kommunen.

man er kendt som at byde ned på renten., Kommunen fastsætter en maksimumssats, og budgiveren, der beder om den laveste rente under dette maksimum, vinder auktionen.

en anden variation indebærer at byde en præmie på lien. Den budgiver, der tilbyder at betale den højeste præmie over pant beløb vinder auktionen. Præmien kan tjene renter og kan udbetales tilbage til pantindehaveren ved indløsning, men ikke altid.

individuelle investorer, der overvejer investeringer i skattelettelser, bør først og fremmest huske på et punkt: Gør dit hjemmearbejde., “Du skal kende ejendommen,” siger Richard .immerman, en partner hos Berdon LLP accounting firm i Ne.York City.

“Du skal virkelig forstå, hvad du køber. Vær opmærksom på, hvad ejendommen er, kvarteret og værdierne, så du ikke køber en pant, som du ikke kan indsamle.”Du ønsker at undgå egenskaber med miljøskader, såsom en, hvor en tankstation dumpet farligt materiale.,

Du skal også være forsigtig med, når du gør din forskning, siger Joanne Musa, en skat pant investeringer konsulent og grundlægger af TaxLienLady.com. “Folk får en liste af egenskaber og gøre deres due diligence-uger, før et salg,” siger hun. “Halvdelen af egenskaberne på listen kan være væk, fordi skatterne bliver betalt. Du spilder din tid. Jo tættere på den dato, du gør din due diligence, jo bedre. Du skal have en opdateret liste.,”

udover at tjekke ejendommen og alle panterettigheder imod det, bør den potentielle budgiver også kontrollere priserne for salg af lignende ejendomme og få resultaterne af de seneste skattesalg. “Du vil vide, hvad interessen er budt ned til, eller hvad prisen på panteretten er budt op til i det seneste skattesalg for at se, om det er rentabelt eller ej,” siger Musa.

ting at lære

Hvis du vinder en pant på auktion, skal du lære dit ansvar., For eksempel, i Illinois, inden for fire måneder efter at købe en pant, du er forpligtet til at underrette ejendomsejere, at du besidder pant og kan afskærme, hvis de ikke tilbagebetale, Musa siger. Derefter skal der sendes et andet brev inden udgangen af indløsningsperioden.

skat tilbageholdsret har også en udløbsdato. “Nogle gange er det seks måneder efter indløsningsperioden,” siger hun. “Tror ikke, du bare kan købe og glemme det.”Eventuelle rettigheder, som panteretindehaveren besidder til at afskærme ejendommen eller til at indsamle hans eller hendes investering fra ejendomsejeren, udløber, når panteretten er udløbet.,

når du har købt en pant, kan du betale skat af ejendommen i de følgende år, så ingen andre kan købe en pant og dermed have et krav på ejendommen.

Richard Rampell, administrerende direktør for Rampell & Rampell revisionsfirma i Palm Beach, Florida., var en del af en lille gruppe, der investerede i lokale skattelettelser i slutningen af 1990 ‘erne og begyndelsen af 2000’ erne. Men så blev store institutionelle investorer, herunder banker, hedgefonde og pensionsfonde, involveret i auktioner rundt om i landet, fristet af de høje udbytter.,

de større investorer hjalp med at byde ned renten, så Rampells gruppe tjente ikke længere betydelige penge på panterettigheder. “Til sidst klarede vi os ikke meget bedre end en CD,” siger han. “For mængden af arbejde var det ikke det værd.”I betragtning af indgangen til store investorer til markedet for skattelettelser er det vanskeligere for enkeltpersoner at erhverve attraktive panterettigheder.

Du kan også støde på problemer med at få titel til en ejendom i tilfælde af afskærmning. For eksempel kan det have andre panterettigheder, siger Rampell. “Dette er noget, som den gennemsnitlige investor ikke bør se på,” siger han.,

da investering i skattelettelser indebærer så meget due diligence, kan det være værd at overveje at investere passivt gennem en institutionel investor, der er medlem af National Ta.Lien Association. 80estover siger 80 procent af skat lien certifikater sælges til medlemmer af NTLA. Han siger, at han kan matche interesserede investorer, der bliver ntla-medlemmer med institutionelle investorer, der fokuserer på dette område af markedet.ntla-medlemskab for investorer med mindre end $ 1 million til at investere koster $ 500 om året., Medlemskontingentet for institutionelle investorer varierer fra $ 2,000 til $ 10,000 afhængigt af størrelsen på deres investeringsportefølje. Disse institutionelle investorer kan generere afkast fra 4 procent til 9 procent om året, siger han.