gravamen fiscal la inversión está plagada de riesgo para la mayoría de los inversores. Aquí está todo lo que necesita saber

Comprar certificados de retención de impuestos es una forma de obtener exposición inmobiliaria en su cartera sin invertir realmente en Propiedades. Mientras que los inversores sofisticados pueden obtener rendimientos decentes invirtiendo en gravámenes fiscales, los novatos pueden quemarse fácilmente.,

así es como funciona: cuando un propietario no paga sus impuestos, el municipio en el que se encuentra la propiedad puede vender su gravamen fiscal, el derecho a ejecutar una hipoteca sobre una propiedad cuando el propietario no ha pagado los impuestos.

los inversores compran los gravámenes en una subasta, pagando la cantidad de impuestos adeudados a cambio del derecho a cobrar ese dinero más un pago de intereses del propietario. Las tasas de interés varían, dependiendo de la jurisdicción o el estado., Por ejemplo, la tasa de interés legal máxima es del 16 por ciento en Arizona y del 18 por ciento en Florida, mientras que en Alabama la tasa se fija en el 12 por ciento, según la Asociación Nacional de gravámenes fiscales, o NTLA, una organización sin fines de lucro que representa a gobiernos, inversores institucionales de gravámenes fiscales y administradores. El ganador de un certificado de gravamen fiscal es típicamente el inversionista dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja. La mayoría de los gravámenes de impuestos comprados en una subasta se venden a tasas entre el 3 por ciento y el 7 por ciento a nivel nacional, dice Brad Westover, Director Ejecutivo de NTLA., El propietario tiene un período de redención-generalmente de uno a tres años-para pagar los impuestos más intereses.

Si el dueño de la propiedad no pagar los impuestos a la propiedad al final del período de redención, el acreedor puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para tomar posesión de la propiedad. Pero eso rara vez sucede: los impuestos generalmente se pagan antes de la fecha de reembolso.

las tasas de interés hacen que los gravámenes fiscales sean una inversión atractiva., Los gravámenes también son los primeros en la línea de pago, incluso antes de las primeras hipotecas. «He tenido algunos clientes y amigos que han invertido en gravámenes fiscales a lo grande casi como un negocio y lo han hecho bien», dice Martin Cass, director regional de servicios al cliente privado en BDO USA, una firma de contabilidad en West Palm Beach, Florida. «Pero es complicado. Tienes que entender los detalles.»

Métodos de Subasta

las subastas se pueden realizar en Internet o en persona y funcionan de varias maneras diferentes, dependiendo del municipio.

uno se conoce como pujar por la tasa de interés., El municipio establece una tasa máxima, y el postor que pide la tasa de interés más baja por debajo de ese máximo gana la subasta.

otra variación consiste en pujar una prima sobre el gravamen. El postor que ofrece pagar la prima más alta por encima de la cantidad de gravamen gana la subasta. La prima puede generar intereses y puede ser devuelta al gravador en el momento del canje, pero no siempre.

los inversores individuales que están considerando invertir en gravámenes fiscales deben tener un punto en mente sobre todo: hacer su tarea., «Hay que conocer la propiedad», dice Richard Zimmerman, socio de Berdon LLP accounting firm en la ciudad de Nueva York.

«Usted debe entender realmente lo que está comprando. Tenga en cuenta lo que es la propiedad, el vecindario y los valores, para que no compre un gravamen que no podrá cobrar.»Usted quiere evitar propiedades con daño ambiental, como una en la que una gasolinera vierte material peligroso.,

también debe tener cuidado al hacer su investigación, dice Joanne Musa, consultora de inversión en gravámenes fiscales y fundadora de TaxLienLady.com. «las personas obtienen una lista de propiedades y hacen su debida diligencia semanas antes de una venta», dice. «La mitad de las propiedades en la lista pueden haber desaparecido porque los impuestos se pagan. Estás perdiendo el tiempo. Cuanto más cerca de la fecha en que haga su debida diligencia, mejor. Necesitas obtener una lista actualizada.,»

además de revisar la propiedad y todos los gravámenes contra ella, el posible postor también debe verificar los precios de las ventas de propiedades similares y obtener los resultados de las ventas de impuestos recientes. «Usted quiere saber a qué se Puja el interés, o a cuál se Puja el precio del gravamen en las ventas de impuestos recientes para ver si es rentable o no», dice Musa.

cosas que aprender

Si ganas un gravamen en una subasta, debes aprender tus responsabilidades., Por ejemplo, en Illinois, dentro de los cuatro meses posteriores a la compra de un gravamen, se le requiere notificar a los propietarios que posee el gravamen y puede ejecutar la hipoteca si no pagan, dice Musa. Entonces otra carta debe ser enviada antes del final del período de redención.

los gravámenes fiscales también tienen una fecha de vencimiento. «A veces pasan seis meses después del período de redención», dice. «No creas que puedes simplemente comprar y olvidarte de ello.»Cualquier derecho que tenga el gravador para ejecutar una hipoteca sobre la propiedad o para cobrar su inversión del propietario de la propiedad vence cuando el gravamen ha expirado.,

después de comprar un gravamen, es posible que desee pagar impuestos sobre la propiedad en los años siguientes, para que nadie más pueda comprar un gravamen y, por lo tanto, tener un reclamo sobre la propiedad.

Richard Rampell, director ejecutivo de Rampell & firma de contabilidad Rampell en Palm Beach, Fla., fue parte de un pequeño grupo que invirtió en gravámenes fiscales locales a finales de la década de 1990 y principios de la década de 2000. Pero luego los grandes inversores institucionales, incluidos bancos, fondos de cobertura y fondos de pensiones, se involucraron en subastas en todo el país, tentados por los altos rendimientos.,

los inversores más grandes ayudaron a bajar las tasas de interés, por lo que el grupo de Rampell ya no estaba haciendo dinero significativo en gravámenes. «Al final, no estábamos haciendo mucho mejor que un CD», dice. «Por la cantidad de trabajo, no valió la pena.»Dada la entrada de grandes inversores en el mercado de gravámenes fiscales, es más difícil para los individuos adquirir gravámenes atractivos.

También puede tener dificultades para obtener el título de una propiedad en caso de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, puede tener otros gravámenes, dice Rampell. «Esto es algo que el inversor promedio no debería mirar», dice.,

debido a que invertir en gravámenes fiscales implica tanta diligencia debida, podría valer la pena considerar invertir pasivamente a través de un inversor institucional que sea miembro de la Asociación Nacional de gravámenes fiscales. Westover dice que el 80 por ciento de los certificados de gravamen fiscal se venden a los miembros de la NTLA. Él dice que puede hacer coincidir a los inversores interesados que se convierten en miembros de NTLA con los inversores institucionales que se centran en esta área del mercado.

la membresía de NTLA para inversores con menos de $1 millón para invertir cuesta 5 500 al año., La cuota de Membresía para los inversores institucionales oscila entre $2,000 y 1 10,000, dependiendo del tamaño de su cartera de inversiones. Estos inversores institucionales pueden generar rendimientos que oscilan entre el 4 y el 9 por ciento al año, dice.