rachunki podatku od nieruchomości mają być oparte na ocenach zakorzenionych w tym, jak zachowuje się rynek prywatny, ale analiza kamery pokazuje metrykę do pomiaru rynku zatrudnionego przez Biuro asesora Hrabstwa Boulder wydaje się być krok z wartości podatkowych na drogie domy jednorodzinne.
Domy w całym powiecie sprzedawane w ciągu ostatnich pięciu lat z cenami rynkowymi 800.000 dolarów i wyższe, według Biura rzeczoznawcy, Średnio są opodatkowane w wartościach mniejszych niż kwoty, dla których Hrabstwo przewiduje, że mogą sprzedać.,
ta rozbieżność jest szczególnie widoczna w domach sprzedanych za 1 mln USD i więcej w tym okresie, z niedoborami 100 000 USD lub więcej między wartościami opodatkowanymi a cenami sprzedaży dostosowanymi do czasu w wielu przypadkach.
Biuro asesora Hrabstwa Boulder prowadzi 23 obszary geograficzne, w których sprzedaż domów jednorodzinnych jest śledzona i grupowana, aby mieć listy „porównywalnej sprzedaży” dla każdego obszaru., Sprzedaż ta to transakcje dokonane w ciągu ostatnich dwóch lat przed każdym nowym okresem rozliczeniowym, które właściciele nieruchomości i Biuro Rzeczoznawcy mogą zweryfikować, rozważając odwołanie się od wartości nieruchomości przeznaczonej do opodatkowania.
okres rozliczeniowy to okres, w którym Powiat ustala wartość podatku od nieruchomości. Ta liczba używana do opodatkowania jest znana jako całkowita rzeczywista wartość.
, Korzystając z najnowszych danych dotyczących sprzedaży, Hrabstwo oblicza „współczynnik korygujący czas” dla każdego miesiąca, w którym dom mógł sprzedać w okresie badania, z unikalnie obliczonym zestawem czynników określonych dla każdego obszaru rynku. Ten współczynnik korekty czasu odpowiada za zachowanie na rynku i jest mnożony przez porównywalne ceny sprzedaży w celu określenia, za ile dom sprzedałby się w dniu, w którym określono całkowitą rzeczywistą wartość, która w ostatnim okresie oceny wynosiła 30 czerwca 2018 r.,
ceny sprzedaży dostosowane czasowo wchodzą w grę podczas procesu odwoławczego, gdy właściciele nieruchomości protestują przeciwko wartościom przypisanym przez biuro asesora. Mogą wyszukiwać niedawno sprzedane domy, które mają podobne cechy do ich w obrębie przydzielonego obszaru rynkowego, które mogły być sprzedawane za mniej lub które mają skorygowane w czasie ceny sprzedaży, które są niższe niż wartość, po której Hrabstwo planuje opodatkować. Przedstawienie tych danych do biura asesora w odwołaniu skutkuje czasem niższą stawką podatkową.,
ale kiedy całkowite rzeczywiste wartości lub wartości opodatkowane są porównywane z cenami sprzedaży dostosowanymi do czasu, wydaje się, że mieszkańom na wyższych poziomach cenowych rynku przypisuje się wartości opodatkowane, które są zauważalnie niższe niż wartości sprzedaży dostosowane do czasu opublikowane przez hrabstwo, znacznie bardziej konsekwentnie niż mieszkańom na średnich i niższych poziomach cenowych.,
przykłady obfitują, w całym hrabstwie, opodatkowanych wartości, które są setki tysięcy dolarów mniej niż hipotetyczne ceny sprzedaży skorygowane w czasie dla niedawno sprzedanych domów, które mogłyby sprzedać ponownie za $1 milion i więcej, zgodnie z analizą Kamery county korekty czasu tysięcy nieruchomości z ostatnich porównywalnych cen sprzedaży.
każde Hrabstwo w stanie jest poddawane audytowi po tym, jak wystawia swoje najnowsze wartości podatkowe, a Hrabstwo Boulder przeszło kontrolę 2019, zgodnie z wynajętym przez państwo raportem audytora zewnętrznego dostarczonym przez państwo.,
wspomniał o różnicy cenowej, która miała na celu sprawdzenie, czy nieruchomości o wysokiej wartości i nieruchomości o niskiej wartości są oceniane równomiernie, była dobrze w zakresie uznawanym za akceptowalny, na poziomie 1.003. Współczynniki mieszczące się w przedziale od 0,97 do 1,03 są uważane za dopuszczalne.
jednak rozbieżność pozostaje.,
na przykład w obszarze rynku 503, który obejmuje części southwest Longmont i pobliskie części nieinkorporowanego Boulder County, 80 niedawno sprzedanych nieruchomości Hrabstwo obliczyło może ponownie sprzedać za ponad milion dolarów, zgodnie z publicznymi porównywalnymi danymi sprzedaży, przypisano opodatkowane wartości, które średnio spadły $111,330 poniżej ich powiązanych wartości dostosowanych do czasu. Ta dynamika obejmuje domy o wartości dostosowanej do czasu wynoszącej 800 000 USD lub więcej w prawie wszystkich obszarach rynku mieszkaniowego jednorodzinnego w całym hrabstwie.,
niektóre inne rozbieżności między wartościami opodatkowanymi a wartościami dostosowanymi do czasu dla Ostatnio sprzedanych domów obejmują:
- wartości opodatkowane $76,164 mniej średnio niż Cena sprzedaży dostosowana do czasu dla 81 sprzedaży z wartościami dostosowanymi do czasu $800,000 lub więcej.,25% różnicy między wartością opodatkowaną a ceną sprzedaży dostosowaną do czasu. Sprzedaż 1,502 z wartościami dostosowanymi do czasu poniżej $800,000 przypisano wartości opodatkowane, które są 1.32% powyżej wartości dostosowanej do czasu średnio, a sprzedaż 727 z wartościami dostosowanymi do czasu poniżej $500,000 przypisano wartości opodatkowane, które były 4.19% w stosunku do wartości dostosowanej do czasu średnio.
- wartość opodatkowana $ 70,436 mniej średnio niż Cena sprzedaży dostosowana w czasie dla 123 nieruchomości mieszkalnych sprzedaży 4 akrów lub mniej z wartości dostosowanych w czasie co najmniej $800,000, co oznacza, że opodatkowane wartości były 5.,Miejscu pod względem liczby ludności, natomiast pod względem powierzchni na miejscu 302. 79 ostatnich sprzedaży w obszarze z wartościami dostosowanymi do czasu poniżej $800,000 otrzymał opodatkowane wartości o 35,295 więcej średnio niż wartość dostosowana do czasu, z wartościami opodatkowanymi o 5.96% więcej niż wartości dostosowane do czasu średnio.
- ,03% różnicy poniżej wartości opodatkowanej średnio. Dla 202 sprzedaży mniej niż $500,000 w obszarze, nie było Średnia wartość opodatkowana $53,637 więcej niż Cena sprzedaży dostosowana do czasu, średnio 12,9% różnica między wartością opodatkowaną i wartością dostosowaną do czasu.
w niektórych przypadkach, zwłaszcza w przypadku droższych nieruchomości, opodatkowana wartość domów spada nie tylko poniżej ceny sprzedaży SKORYGOWANEJ w czasie, ale jest również niższa od rzeczywistej ceny sprzedanej nieruchomości w okresie oceny., Dom w bloku 400 Arapahoe Avenue w central Boulder, obszar rynku 101, pasuje do tej ustawy: sprzedał za $3.495 milion w kwietniu 2017, jeszcze otrzymał $ 3.262 milion oceny dla jego wartości podatkowej pomimo SKORYGOWANEJ w czasie wartości $3.725 milion do rozliczenia zachowania rynku od transakcji. Takie wartości podatkowe zostały przypisane do domów kosztujących $ 800,000 lub więcej pomimo silnego uznania większość nieruchomości w całym hrabstwie doświadczyły na rynku prywatnym w ostatnich latach.,
różnica jest jeszcze większa w przypadku niektórych właściwości, takich jak jedna na Country Lane na południe od drogi Podstawowej w obszarze rynku 301, który obejmuje nieinkorporowane Boulder County na wschód od granic Boulder city. Sprzedano go za 2,375 mln dolarów we wrześniu 2016, jednak opodatkowana wartość, którą otrzymał w ostatnim okresie oceny, wyniosła 1,613 mln dolarów, o ponad milion dolarów mniej niż jego skorygowana w czasie Cena sprzedaży 2,709 mln dolarów.,
„To ma określony wygląd nierówności”, powiedział Stu Cruden, były rzeczoznawca w biurze asesora Hrabstwa Boulder w latach 1989-1992, a teraz prywatny rzeczoznawca z siedzibą w Longmont. „Jest jednak bardzo możliwe, że ceny wzrosły znacznie szybciej w tym niższym segmencie, w przedziale 400 000 USD, niż w przedziale 800 000 USD (i więcej).,”
że wziąć jest potwierdzone przez innych ekspertów nieruchomości, którzy twierdzą, że nie było ostatnie złagodzenie w aprecjacji na wysokim końcu rynku Boulder County, z szybszym wzrostem wartości i większym popytem na skromniejsze domy kosztuje mniej niż $800,000.
, Podczas Henley ' s Eighth Avenue home przypisano wartość podatkową $420,900, więcej niż 22% więcej niż Cena sprzedaży dostosowana do czasu w oparciu o jego 2017 zakup domu, powiedział, że oszacowanie prywatnego pożyczkodawcy domu jest zgodne z opodatkowaną wartością rzeczoznawcy, wykazując, jak znacznie szybciej aprecjacja może wystąpić poza zakresem wyższych cen nieruchomości.
Ten prywatny trend rynkowy, wraz z oddzielnymi metodami używanymi do obliczania wartości opodatkowanych i wartości dostosowanych do czasu, pomaga wyjaśnić, dlaczego opodatkowane wartości dla domów kosztujących więcej niż 800 000, a zwłaszcza więcej niż 1 milion, często nie odzwierciedlają powiązanych z nimi wartości dostosowanych do czasu i mogą wydawać się dla niektórych niedoszacowane przez biuro asesora.
wielkość rynku ma znaczenie
jest niewiele urzędników powiatowych, które mogą zrobić, aby rozwiązać ten problem na własną rękę, powiedział asesor Boulder County Cynthia Braddock.,
„niektóre są niskie, nigdy się od nich nie odzywają” – powiedział Braddock. „A niektórzy przychodzą wysoko i słyszymy od nich, i powinniśmy. … Wiem, że mamy pewne ograniczenia w tym, co robimy. … Jeśli nie mieliśmy okazji wejść do jakiejś nieruchomości i na nią spojrzeć, to być może opisaliśmy ją nieprawidłowo.”
dodatkowo mieszkańcy mogą odwoływać się do rzeczoznawcy jedynie od wartości podatku od nieruchomości., Oznacza to, że właściciele domów z dostosowanymi do czasu cenami sprzedaży $800,000 lub więcej i opodatkowane wartości, które nie mieszczą się w tych nie otrzymają wyższych rachunków podatkowych, chyba że apelują o większe opodatkowane wartości, co jest rzadkością, Braddock powiedział.
„kiedy osiągniesz tę (opodatkowaną) wartość, uwzględniłeś Wszystkie cechy nieruchomości, a nie tylko czas” ,
powodem, dla którego opodatkowane wartości często nie mieszczą się w dostosowanych do czasu cenach sprzedaży dla niedawno sprzedanych domów, które hipotetycznie kosztowałyby teraz 800 000 USD lub więcej, jest szerokie zastosowanie czynników korygujących czas na wszystkich obszarach rynku.
Cruden, prywatny rzeczoznawca, uważa, że problematyczne jest to, że Hrabstwo rysuje tak duże obszary rynkowe, i używa jednego zestawu współczynników korekty czasu w różnych poziomach cenowych, co oznacza, że 400,000 dolarów domu sprzedanego w tym samym miesiącu, jak 1,5 miliona dolarów domu w tym samym obszarze rynku otrzymuje ten sam mnożnik przy obliczaniu ceny sprzedaży dostosowanej do czasu.,
ale aprecjacja zachodzi różnie między dzielnicami, a między segmentami cenowymi na rynku-powiedział Cruden.
„jak usprawiedliwić przejście z 75th Street Na Martin Avenue? Przejedziesz przez miasto-powiedział Cruden o powierzchni biurowej 502, która obejmuje większość Longmont. „Wydaje się, że nakładają bardzo szeroki pędzel do danych.”
właśnie to robi Biuro asesora.
, „Tak więc łączymy (łączymy) to, co jest podobne, i uzyskamy rozbieżność. Im mniejszy masz, tym trudniej jest osiągnąć coś, co jest realistyczne, ponieważ nie mam danych.”
Hrabstwo, zgodnie z prawem, powiedziała, może obliczyć tylko jeden zestaw współczynników korekty czasu na obszar rynku, które różnią się tylko na podstawie miesiąca i roku dom został sprzedany, a nie również na podstawie poziomu cen lub bardziej konkretnej lokalizacji niż szerszy obszar rynku.,
„To właśnie robimy jako prywatni rzeczoznawcy. Nie mogę użyć wskaźnika aprecjacji, który jest uogólniony dla hrabstwa w ekskluzywnej dzielnicy. … (Biuro Rzeczoznawcy) ma tyle nieruchomości do wyceny i robią to komputerowo. Nie mogą skupić się na indywidualnych wartościach nieruchomości, tak jak robi to (prywatny) rzeczoznawca.,”
prawo stanowe czynnik
urzędnicy powiatowi mogą zmienić granice obszaru rynku dla domów jednorodzinnych, lub dodać nowe, aby wymyślić bardziej szczegółowe czynniki korekty czasu oparte na lokalizacji, Braddock powiedział, ale musi rzucić szeroką sieć w większości przypadków, aby mieć wystarczającą sprzedaż do analizy, aby czynniki statystycznie ważne.
,
„możemy zmienić obszary gospodarcze, ale to jest coś, o czym musimy myśleć bardzo poważnie, ponieważ komplikuje to naszą pracę. Mamy bardzo ograniczone ramy czasowe i Wiem, że nie mogę ocenić każdego domu samodzielnie. Nie ma mowy-powiedział Braddock.
gdyby opracowano nową metodologię, która mogłaby dodać precyzji do obliczania cen sprzedaży dostosowanych do czasu, aby dostosować je bardziej do sposobu ustalania wartości opodatkowanych przy użyciu wielu czynników, Braddock powiedziała, że byłaby otwarta na słuchanie i opowiadanie się za nowym systemem, który zostanie wdrożony przez legislaturę stanową.,
„może być jakieś genialne myślenie o tym i byłbym otwarty na to, ale w większości nie mam i ustawodawca ma bardzo szeroki zakres rzeczy, z którymi mają do czynienia” – powiedział Braddock. „…Regulacja czasu jest czymś, co mówi się nam, jak to zrobić, robimy to. Czy może być w nim więcej wariacji lub inna metoda? To zależy od legislatury. Nie mogę zdecydować się na to sama.,”
przyznała, że niedoskonałości związane z wyceną na masową skalę mają być rozwiązane w należytym procesie z biurem rzeczoznawcy i Powiatową radą wyrównawczą, i zachęcała podatników do skontaktowania się z jej biurem, jeśli mają problem z ich wyceną.
„bardzo się staramy, aby pomóc im sobie pomóc, a czasami nie możemy się tam dostać” – powiedział Braddock. „W tym miejscu mogą powiedzieć: „nadal się nie Zgadzam” i udać się do zarządu powiatu i faktycznie mieć funkcjonariusza ds. przesłuchań(złożyć rekomendację zarządowi).,”
Powiatowy Urząd Pracy pracuje dla osób poszukujących wartości niższych niż opodatkowane, dobra, Rzeczoznawca Majątkowy.
„po przedstawieniu konkretnych danych będą cię słuchać, a w przeszłości słuchali mnie” – powiedział.
mieszkańcy, którzy chcą zwrócić uwagę na opodatkowaną wartość nieruchomości innych niż własne, muszą jednak zwrócić się do Państwa o interwencję. Stamtąd, jeśli stan uzna proces oceny hrabstwa za problematyczny, może nakazać ponowne wykonanie całego hrabstwa, co nigdy nie miało miejsca w hrabstwie Boulder, powiedział Braddock.,
Bez złożenia formalnej skargi, powiadomił urzędników państwowych o tym, co uważał za znak, że biuro asesora Hrabstwa Boulder ma niedoszacowane domy o wartości miliona dolarów i więcej w obszarze rynku 301, gdzie mieszka.
ale JoAnn Groff, administrator podatku od nieruchomości z pionem podatku od nieruchomości, potraktowała korespondencję Derby z urzędem jako skargę.,
Ale zwrócił uwagę na kilka przypadków w jego obszarze rynku domów droższych niż 1 milion dolarów, które zostały podane wartości podatkowe kilkaset tysięcy dolarów poniżej ceny sprzedaży dostosowanej do czasu, czasami z wartości opodatkowanych więcej niż 20% mniej.
,
grupowanie porównywalnych list sprzedaży, do których można odwoływać się podczas odwołań, zarówno z drogimi domami, jak i domami w średnich i niższych poziomach cenowych, może faktycznie przynieść korzyści właścicielom nieruchomości, które są mniej niż 800 000 USD, według rzeczoznawcy Longmont Rob Stamp.,
Jeśli aprecjacja występuje najszybciej w niższych cenach nieruchomości, twierdzi, że, ale te otrzymują korekty czasowe, które są częściowo oparte na sprzedaży, która byłaby za więcej niż $800,000 na obecnym rynku, może być większa szansa na udane odwołanie się do niższej cenie nieruchomości, aby otrzymać mniejszy rachunek podatkowy. Wynika to z faktu, że porównywalna sprzedaż będzie odzwierciedlać wartości dostosowane do czasu, które mogą być nieco niższe niż rzeczywistość rynku ze względu na wpływ wolniej doceniających drogie nieruchomości na stosowany czynnik.,
„Jeśli udasz się do Longmont, Old Town Longmont, będzie tam stopa aprecjacji, jest o wiele niższa niż Jeśli wyizolujesz ją do Southmoor Park.”Później wyjaśnił, że niektóre domy na Starym Mieście są drogie dla Longmont i doceniają mniej szybko niż bardziej przystępne nieruchomości w ogóle, z Southmoor Park ogólnie bardziej jednorodnie wyceniane i tańsze niż wyższe poziomy cenowe Starego Miasta, gdzie domy po wyższej cenie prawdopodobnie spowolnią średni wskaźnik aprecjacji tego obszaru.,
wyburzenia, przebudowy mają znaczenie
średnie różnice między wartościami opodatkowanymi a wartościami dostosowanymi do czasu nie opowiadają całej historii w każdym obszarze rynku, a projekty rozbiórki, odbudowy i renowacji są dużym powodem.
porównanie wartości opodatkowanych i wartości dostosowanych do czasu dla domów w granicach Boulder city daje wyobrażenie o tym, ile wartości można dodać do nieruchomości przez projekt rozbiórki i przebudowy, lub masowy remont.,
kilkadziesiąt nieruchomości na całym świecie pokazuje najnowsze ceny sprzedaży i związane z nimi wartości skorygowane w czasie, które są pomniejszone o ich opodatkowane wartości. To dlatego, że oddzielne wartości mierzą różne domy, które zostały na działce, z ceną sprzedaży dostosowaną do czasu w oparciu o dom sprzedany w ciągu dwóch do pięciu lat okresu badania, który został od zburzony, a opodatkowana wartość odzwierciedleniem domu od odbudowany lub Odnowiony na ziemi, często znacznie bardziej luksusowy niż ten, który zastąpił.,
w okolicy Rynku 103 Jednak większość sprzedaży, 60, W tym przedziale cenowym przypisano wartości opodatkowane poniżej powiązanej wartości SKORYGOWANEJ o czas. Do nich należy Dom w bloku 2600 na Fourth Street, który sprzedał się w czerwcu 2016 roku za 2,59 miliona dolarów, z skorygowaną w czasie wartością 2,919 miliona dolarów, ale opodatkowaną wartością 2 dolarów.,387 milionów, ponad 500 000 dolarów mniej niż Cena sprzedaży dostosowana do czasu.
Nieruchomości, takie jak jedna w bloku 500 Juniper Avenue, pomagają zrównoważyć średnią różnicę między dwiema wartościami w przedziale cenowym 2 milionów dolarów i w górę. Że dom sprzedany w marcu 2015 za $1.95 milion, wyciągnął pozwolenie na rozbiórkę z miasta Boulder we wrześniu tego roku, i od tego czasu podano opodatkowanej wartości $6.8 milion, 175.56% wzrost od ceny dostosowanej do czasu sprzedaży 2015. Sprzedano go ponownie w czerwcu 2017 roku za 6,7 miliona dolarów.,
choć był to przypadek, że już drogi dom staje się droższy, stawianie razem rzeczywistych wartości i cen sprzedaży pokazuje, jak Boulder traci pewną przystępność poprzez trend wyburzeń domów, które były początkowo skromniejsze.
,39% więcej niż wartość skorygowana w czasie, z pozwoleniem na rozbiórkę zatwierdzonym przez miasto w 2016 roku, aby zrobić miejsce dla struktury zwiększającej wartość opodatkowanej działki do 1,473 mln USD.
ewolucje wartości domu, takie jak ta nieruchomość, również przyczyniają się do często sporej średniej różnicy między wartościami opodatkowanymi a wartościami dostosowanymi do czasu, przy czym te pierwsze często wydają się znacznie większe niż te ostatnie, w przypadku domów kosztujących mniej niż 800 000 USD, na korekty czasowe hrabstwa.
Leave a Reply