Le fatture fiscali di proprietà dovrebbero essere basate su valutazioni radicate nel modo in cui il mercato privato si sta comportando, ma un’analisi della telecamera mostra una metrica per misurare il mercato impiegato dall’ufficio del valutatore della contea di Boulder appare fuori passo con i valori di tassazione sulle costose case unifamiliari.
Le case in tutta la contea vendute negli ultimi cinque anni con prezzi di mercato di 8 800.000 e superiori, secondo l’ufficio del valutatore, in media sono tassate a valori inferiori agli importi per i quali la contea prevede che potrebbero vendere.,
Tale discrepanza è particolarmente evidente nelle case vendute per $1 milione e più durante il periodo, con carenze di $100.000 o più tra i valori tassati e prezzi di vendita aggiustati per il tempo in molti casi.
L’ufficio di Boulder County Assessor mantiene 23 aree di mercato geografiche in cui le vendite di case unifamiliari sono monitorate e raggruppate per avere elenchi di “vendite comparabili” per ciascuna area., Tali vendite sono operazioni effettuate negli ultimi due anni prima di ogni nuovo periodo di valutazione che i proprietari di immobili e l’ufficio del valutatore possono rivedere quando si considera un appello del valore assegnato a una proprietà per la tassazione.
Quel periodo di valutazione biennale è quando la contea determina i valori delle imposte sulla proprietà. Tale cifra utilizzata per la tassazione è nota come valore effettivo totale.
Dati di vendita comparabili per alcune aree di mercato che hanno poche vendite negli ultimi due anni possono includere vendite risalenti a cinque anni, secondo le regole della contea., Utilizzando i dati di vendita recenti, la contea calcola un “fattore di adeguamento temporale” per ogni mese che una casa avrebbe potuto vendere durante il periodo di studio, con un insieme calcolato in modo univoco di fattori determinati per ciascuna area di mercato. Tale fattore di adeguamento temporale tiene conto del comportamento del mercato e viene moltiplicato per i prezzi di vendita comparabili al fine di determinare quanto la casa venderebbe alla data in cui viene determinato il valore effettivo totale, che per il recente periodo di valutazione era il 30 giugno 2018.,
I prezzi di vendita aggiustati per il tempo entrano in gioco durante il processo di appello, quando i proprietari di immobili protestano per i valori assegnati dall’ufficio del valutatore. Possono cercare case vendute di recente che hanno caratteristiche simili a loro all’interno della loro area di mercato assegnata che potrebbero aver venduto per meno, o che hanno prezzi di vendita aggiustati nel tempo inferiori al valore al quale la contea sta pianificando di tassare. Presentare tali dati all’ufficio del valutatore in un appello a volte si traduce in un disegno di legge fiscale inferiore.,
Ma quando i valori effettivi totali, o i valori tassati, sono confrontati con i prezzi di vendita aggiustati per il tempo, le case nei livelli più costosi del mercato sembrano essere assegnati valori tassati che sono notevolmente inferiori ai valori di vendita aggiustati per il tempo pubblicati dalla contea, molto più coerente rispetto alle case nei livelli di prezzo medio e,
Esempi abbondano, in tutta la contea, di valori tassati che sono centinaia di migliaia di dollari in meno rispetto ai ipotetici prezzi di vendita aggiustati nel tempo per le case vendute di recente che potrebbero vendere di nuovo per 1 1 milione e oltre, secondo un’analisi della telecamera degli aggiustamenti temporali della contea di migliaia di proprietà con prezzi di vendita comparabili recenti.
Ogni contea dello stato viene verificata dopo aver emesso i suoi ultimi valori imponibili e la contea di Boulder ha superato l’ispezione 2019, secondo il rapporto del revisore di terze parti assunto dallo stato fornito dallo stato.,
“Ho altre contee che hanno molte più lotte”, ha detto Steve Kane, uno statistico con valutazione Wildrose, l’azienda assunta per eseguire l’audit delle valutazioni della contea di Boulder.
Ha menzionato il differenziale relativo ai prezzi di Boulder County, una misura intesa a valutare se le proprietà di alto valore e le proprietà di basso valore sono valutate uniformemente, era ben all’interno dell’intervallo considerato accettabile, a 1.003. I rapporti che rientrano tra 0,97 e 1,03 sono considerati accettabili.
Tuttavia la discrepanza rimane.,
In quella che è nota come Area di mercato 503, ad esempio, che include parti di southwest Longmont e porzioni vicine di Boulder County non incorporata, le 80 proprietà recentemente vendute che la contea ha calcolato potrebbero nuovamente vendere per più di $1 milione, secondo i dati di vendita comparabili pubblici, sono stati assegnati valori tassati che in media sono scesi di $111.330 Quella dinamica si estende alle case con valori aggiustati nel tempo di 8 800.000 o più in quasi tutte le aree di mercato residenziali unifamiliari in tutta la contea.,
Nel frattempo, le case vendute negli ultimi cinque anni al di sotto di tale livello di prezzo tendevano ad essere assegnati valori tassati che sono più vicini, e in molti casi, al di sopra, i valori corretti per il tempo in base ai loro ultimi prezzi di vendita.
Alcune delle altre discrepanze tra valori tassati e valori aggiustati nel tempo per le case vendute di recente includono:
- Valori tassati 7 76.164 in meno in media rispetto al prezzo di vendita aggiustato nel tempo per 81 vendite con valori aggiustati nel tempo di $800.000 o più, nell’area di mercato 404, che include Erie, segnando una media 7.,differenza del 25% tra il valore tassato e il prezzo di vendita corretto per il tempo. Alle 1.502 vendite con valori corretti per il tempo inferiori a 8 800.000 sono stati assegnati valori tassati superiori all ‘ 1,32% rispetto al valore corretto per il tempo in media e alle 727 vendite con valori corretti per il tempo inferiori a $500.000 sono stati assegnati valori tassati superiori al 4,19% rispetto al valore corretto per il tempo in media.
- Valori tassati less 70.436 in meno in media rispetto al prezzo di vendita aggiustato nel tempo per 123 vendite di immobili residenziali di 4 acri o meno con valori aggiustati nel tempo di almeno 8 800.000, il che significa che i valori tassati erano 5.,41% in meno rispetto al valore delle vendite aggiustato nel tempo in media, nell’area di mercato 302, che copre un’area della contea di Boulder non incorporata a nord di Boulder e a sud-ovest di Longmont. Le 79 vendite recenti nell’area con valori corretti per il tempo inferiori a 8 800.000 hanno ricevuto valori tassati di average 35.295 in più in media rispetto al valore corretto per il tempo, con valori tassati 5,96% in più rispetto ai valori corretti per il tempo in media.
- Valori tassati 9 90.617 meno in media rispetto al prezzo di vendita time-adjusted per 109 vendite di million 1 milione e più nella zona di mercato 403, che copre Louisville, segnando un 7.,03% differenza al di sotto del valore tassato in media. Per le vendite 202 meno di $500.000 nell’area, c’era un valore medio tassato di $53.637 in più rispetto al prezzo di vendita aggiustato nel tempo, una media del 12,9% di differenza tra il valore tassato e il valore aggiustato nel tempo.
In alcuni casi, in particolare con le proprietà più costose, il valore tassato delle case non solo scende al di sotto del prezzo di vendita corretto per il tempo, ma è anche inferiore al prezzo effettivo della proprietà venduta nel periodo di valutazione., Una casa nel blocco 400 di Arapahoe Avenue nel centro di Boulder, Area di mercato 101, si adatta a questo disegno di legge: ha venduto per million 3.495 milioni ad aprile 2017, ma ha ricevuto una valutazione di million 3.262 milioni per il suo valore fiscale nonostante un valore aggiustato nel tempo di million 3.725 milioni per tenere conto del comportamento del mercato Tali valori fiscali sono stati assegnati a case che costano 8 800.000 o più nonostante il forte apprezzamento la maggior parte delle proprietà in tutta la contea hanno sperimentato nel mercato privato negli ultimi anni.,
La differenza è ancora maggiore con alcune proprietà, come una sulla Country Lane a sud della Baseline Road nell’area di mercato 301, che copre la contea di Boulder non incorporata a est dei limiti di Boulder city. Ha venduto per million 2.375 milioni nel mese di settembre 2016, ma il valore tassato che ha ricevuto nel recente periodo di valutazione è stato di million 1.613 milioni, più di un milione di dollari in meno rispetto al suo prezzo di vendita aggiustato nel tempo di million 2.709 milioni.,
“Questo ha un aspetto definito di disuguaglianza”, ha detto Stu Cruden, un ex perito con l’ufficio di Boulder County Assessor dal 1989 al 1992, e ora un perito privato con sede a Longmont. “Tuttavia, è molto probabile che i prezzi si siano apprezzati molto più rapidamente in quel segmento inferiore, in quella gamma $400,000, rispetto alla gamma $800,000 (e più).,”
Quella presa è corroborata da altri esperti immobiliari che dicono che c’è stato un recente ammorbidimento nell’apprezzamento alla fascia alta del mercato di Boulder County, con aumenti più rapidi di valore e una maggiore domanda di case più modeste che costano meno di 8 800.000.
Il proprietario di casa di Longmont Kyle Henley sta notando la pressione fiscale aggiunta sulle case nei livelli di valore medio e inferiore delle case unifamiliari della contea., Mentre a Eighth Avenue Home di Henley è stato assegnato un valore fiscale di $420,900, oltre il 22% in più rispetto al prezzo di vendita corretto nel tempo in base al suo acquisto 2017 della casa, ha detto che la stima di un prestatore privato della casa è in linea con il valore tassato del valutatore, dimostrando quanto più rapidamente l’apprezzamento possa verificarsi
Questo mercato privato tendenza, insieme con i diversi metodi utilizzati per calcolare tassati i valori di tempo e di valori rettificati, aiuta a spiegare perché tassati i valori per le case che costano più di $800.000 euro, e soprattutto più di $1 milioni di euro, sono spesso non rispecchiano il loro tempo associati-valori rettificati, e potrebbe apparire ad alcuni come sottovalutato dall’ufficio dell’assessore.
Le dimensioni del mercato contano
C’è poco funzionari della contea possono fare per affrontare il problema da soli, Boulder County Assessor Cynthia Braddock ha detto.,
” Alcuni arrivano in basso, non li sentiamo mai”, ha detto Braddock. “E alcuni vengono in alto e noi sentiamo da loro, e dovremmo. know So che abbiamo dei limiti in quello che facciamo. … Se non abbiamo avuto l’opportunità di entrare in una proprietà e guardarla, potremmo averla descritta in modo errato.”
I funzionari dell’ufficio del valutatore possono entrare in una casa solo quando hanno il permesso del proprietario, ha detto Braddock.
Inoltre, i residenti possono fare appello solo i valori fiscali della propria proprietà al valutatore., Ciò significa che i proprietari di case con prezzi di vendita aggiustati nel tempo di 8 800.000 o più e valori tassati che sono inferiori a quelli non riceveranno fatture fiscali più elevate, a meno che non facciano appello a valori tassati maggiori, il che è raro, ha detto Braddock.
Ma Braddock ha anche detto che sta dietro i valori tassati calcolati utilizzando il processo di valutazione di massa della contea, chiamandoli calcolati in modo più accurato rispetto ai prezzi di vendita aggiustati nel tempo.
“Quando arrivi a questo valore (tassato), hai preso in considerazione tutte le caratteristiche della proprietà, non solo il tempo”, ha detto Braddock.,
La ragione per cui i valori tassati spesso sono inferiori ai prezzi di vendita aggiustati nel tempo per le case vendute di recente che ipoteticamente ora costano 8 800.000 o più comporta l’ampia applicazione di fattori di aggiustamento del tempo in tutte le aree di mercato.
Cruden, il perito privato, trova problematico che la contea disegna tali grandi aree di mercato, e utilizza una serie di fattori di regolazione del tempo attraverso i livelli di prezzo, il che significa che una casa di $400.000 venduta nello stesso mese come una casa di $1,5 milioni nella stessa area di mercato riceve lo stesso moltiplicatore quando si calcola,
Ma l’apprezzamento si verifica in modo diverso tra i quartieri e tra i segmenti di prezzo del mercato, Cruden ha detto.
” Come si giustifica andando dalla 75th Street a Martin Avenue? Stai andando dall’altra parte della città”, ha detto Cruden dell’area di mercato dell’ufficio del valutatore 502 che copre la maggior parte di Longmont. “Sembra che stiano applicando un pennello molto ampio per i dati.”
Questo è esattamente ciò che sta facendo l’ufficio del valutatore, ha detto Braddock.
” Se arrivi alle vendite della suddivisione, a volte non puoi (esaminare) abbastanza vendite”, ha detto Braddock., “Quindi stiamo (combinando) quali sono le suddivisioni che sono simili, e otterrai disparità. Più piccolo si ottiene, più difficile è arrivare a qualcosa che sia realistico perché non ho i dati.”
La contea, per legge, ha detto, può calcolare solo una serie di fattori di adeguamento temporale per area di mercato che variano in base solo al mese e all’anno in cui è stata venduta una casa, e non anche in base al livello di prezzo o a una posizione più specifica rispetto all’area di mercato più ampia.,
” Penserei che dovrebbero avere più di un fattore di adeguamento temporale (per livello di prezzo)”, ha detto Brian Goodheim, esperto privato di Boulder. “Questo è quello che facciamo come periti privati. Non posso usare un tasso di apprezzamento generalizzato per la contea in un quartiere di lusso. … (L’ufficio del valutatore) ha così tante proprietà da valutare e lo stanno facendo al computer. Non possono concentrarsi sui singoli valori di proprietà come fa un perito (privato).,”
Stato legge un fattore
I funzionari della contea potrebbero ridisegnare i confini dell’area di mercato per le case unifamiliari, o aggiungerne di nuovi a venire con più granulari fattori di regolazione del tempo location-based, Braddock ha detto, ma deve lanciare una vasta rete nella maggior parte dei casi di avere abbastanza vendite da analizzare per
Inoltre, la contea deve avere una forte ragione per ridisegnare i confini dell’area di mercato, e ci sono limiti di tempo per il suo ufficio per completare il suo lavoro ogni due anni.,
“Possiamo cambiare le aree economiche, ma è qualcosa a cui dobbiamo pensare molto seriamente perché complica il nostro lavoro. Abbiamo un lasso di tempo molto limitato, e so che non posso valutare ogni casa da sola. Non c’è modo”, ha detto Braddock.
Se ci fosse una nuova metodologia sviluppata che potrebbe aggiungere precisione al calcolo dei prezzi di vendita aggiustati nel tempo, per portarli più in linea con il modo in cui i valori tassati sono determinati utilizzando più fattori, Braddock ha detto che sarebbe aperta all’ascolto e sostenendo un nuovo sistema essere implementato dal legislatore statale.,
” Potrebbe esserci un pensiero brillante su questo e sarei aperto a sentirne parlare, ma soprattutto non lo faccio e il legislatore ha una portata molto ampia di cose con cui hanno a che fare”, ha detto Braddock. “adjustment La regolazione del tempo è qualcosa che ci viene detto come farlo, lo facciamo. Potrebbe esserci più variazione in esso, o un metodo diverso? Spetta al Legislatore. Non posso decidere di farlo da solo.,”
Ha riconosciuto che le imperfezioni legate alla valutazione su scala di massa devono essere affrontate in un giusto processo con l’ufficio del valutatore e il County Board of Equalization, e ha incoraggiato i contribuenti a contattare il suo ufficio se hanno un problema con la loro valutazione.
“Ci sforziamo davvero di aiutarli ad aiutare se stessi, ea volte non possiamo arrivarci”, ha detto Braddock. “È lì che possono dire, ‘Sono ancora in disaccordo’, e andare al consiglio di contea e in realtà avere un consigliere auditore (fare una raccomandazione al consiglio).,”
Il processo di contea funziona per le persone che cercano valori tassati più bassi, Goodheim, il perito Boulder privato, ha detto.
” Quando vengono presentati dati concreti, ti ascolteranno e in passato hanno ascoltato me”, ha detto.
I residenti che vogliono attirare l’attenzione sul valore tassato di proprietà diverse dalla propria devono chiedere allo stato di intervenire, però. Da lì, se lo stato ritiene problematico un processo di valutazione della contea, potrebbe ordinare una ripetizione dell’intera contea, cosa che non è mai accaduta nella contea di Boulder, ha detto Braddock.,
Howard Derby, un residente della contea, ha attraversato accidentalmente quel processo statale nel 2018. Senza presentare una denuncia formale, ha informato i funzionari statali di quello che sentiva potrebbe essere un segno che l’ufficio di Boulder County Assessor aveva sottovalutato case di million 1 milione e più nella zona di mercato 301, dove vive.
Ma JoAnn Groff, un amministratore di tasse di proprietà con la divisione statale della tassa di proprietà, ha trattato la corrispondenza di Derby con l’ufficio come una denuncia.,
I funzionari non hanno trovato prove sufficienti dell’affermazione di Derby secondo cui la contea aveva sottovalutato case che costerebbero 1 1 milione o più, secondo gli aggiustamenti temporali. Ma ha sottolineato diversi casi nella sua area di mercato di case più costose di million 1 milione che sono stati dati valori fiscali diverse centinaia di migliaia di dollari al di sotto del prezzo di vendita aggiustato nel tempo, a volte con i valori tassati più del 20% in meno.
“Non abbiamo negato la denuncia, ma determinato Boulder County non era in violazione della legge,” Groff ha detto.,
Raggruppare elenchi di vendita comparabili a cui si può fare riferimento durante i ricorsi con case costose e case nei livelli di prezzo medio e inferiore può effettivamente avvantaggiare i proprietari di proprietà inferiori a 8 800.000, per valore corretto nel tempo, secondo Rob Stamp, valutatore di Longmont.,
Se l’apprezzamento si sta verificando più velocemente nelle proprietà a basso prezzo, sostiene, ma quelli stanno ricevendo aggiustamenti temporali che sono parzialmente basati su vendite che sarebbero per più di $800.000 nel mercato attuale, ci può essere una migliore possibilità per un appello di successo della proprietà a basso prezzo per ricevere una fattura fiscale più piccola. Questo perché le vendite comparabili rifletteranno valori aggiustati nel tempo che potrebbero essere leggermente inferiori alla realtà del mercato a causa dell’impatto delle proprietà costose che apprezzano più lentamente sul fattore utilizzato.,
“La casa a prezzi più bassi sta ottenendo un vantaggio di essere raggruppata con quelle più alte”, ha detto Stamp. “Se vai a come Longmont, Old Town Longmont, ci sarebbe un tasso di apprezzamento lì, è molto più basso che se lo isolassi a Southmoor Park.”In seguito ha spiegato che alcune case nella città vecchia sono costose per Longmont e apprezzano meno rapidamente delle proprietà più convenienti in generale, con Southmoor Park generalmente più omogeneamente valutato e più economico rispetto ai livelli di prezzo superiore della Città Vecchia, dove le case a prezzi più alti probabilmente rallentano il tasso medio di apprezzamento della zona.,
Le demolizioni, le ricostruzioni fanno la differenza
Le differenze medie tra valori tassati e valori aggiustati nel tempo non raccontano tutta la storia in ogni area di mercato, e i progetti di demolizione, ricostruzione e ristrutturazione sono una grande ragione per cui.
I confronti dei valori tassati e dei valori aggiustati nel tempo per le case entro i limiti di Boulder city danno un’idea di quanto valore può essere aggiunto a una proprietà da un progetto di demolizione e ricostruzione o da una massiccia ristrutturazione.,
Diverse dozzine di proprietà in tutte le aree del mercato Boulder mostrano i prezzi di vendita recenti e i valori corretti per il tempo associati che sono sminuiti dai loro valori tassati. Questo perché i valori separati misurano diverse case che sono state sul lotto, con il prezzo di vendita aggiustato nel tempo basato su una casa venduta entro il periodo di studio da due a cinque anni che è stato abbattuto, e il valore tassato un riflesso della casa da quando è stata ricostruita o ristrutturata sulla terra, spesso molto più lussuosa di quella sostituita.,
Nell’area di mercato 103, a north Boulder, ad esempio, i valori tassati erano in media superiori dell ‘ 1,96% rispetto al prezzo di vendita corretto per il tempo per le vendite 109 che sarebbero state per million 2 milioni o più, in base ai valori corretti per il tempo. Eppure la maggior parte delle vendite, 60, in quella fascia di prezzo sono stati assegnati valori tassati al di sotto del valore di tempo aggiustato associato della proprietà. Quelli includono una casa nel blocco 2600 di Fourth Street che ha venduto a giugno 2016 per million 2.59 milioni, con un valore aggiustato nel tempo di million 2.919 milioni, ma un valore tassato di $2.,387 milioni, più di $500.000 in meno rispetto al prezzo di vendita time-adjusted.
Le proprietà come una nel blocco 500 di Juniper Avenue, tuttavia, aiutano a bilanciare la differenza media tra i due valori nella fascia di prezzo di $2 milioni e più. Quella casa venduta a marzo 2015 per million 1,95 milioni, ha ottenuto un permesso di demolizione dalla città di Boulder nel settembre dello stesso anno, e da allora è stato dato un valore tassato di million 6,8 milioni, un aumento del 175,56% rispetto al prezzo aggiustato nel tempo della vendita del 2015. Da allora ha venduto di nuovo nel mese di giugno 2017 per million 6.7 milioni.,
Mentre quello era un caso di una casa già costosa che diventava più costosa, mettere i valori reali totali e i prezzi di vendita fianco a fianco mostra come Boulder perde una certa convenienza attraverso la tendenza delle demolizioni di case che erano inizialmente più modeste.
Nel blocco 500 di Dewey Avenue, ad esempio, una casa venduta a gennaio 2015 per $500.000, con un prezzo di vendita aggiustato nel tempo di $642.300 per la transazione, ma il recente valore tassato dato alla proprietà era 129.,39% superiore al valore corretto nel tempo, con un permesso di demolizione approvato dalla città in 2016 per far posto a una struttura che spinge il valore tassato del pacco a million 1.473 milioni.
Le evoluzioni dei valori di casa come quella proprietà contribuiscono anche alla differenza media spesso considerevole tra valori tassati e valori aggiustati nel tempo, con il primo che appare spesso molto più grande di quest’ultimo, per le case che costano meno di 8 800.000, per le regolazioni temporali della contea.
” Quelle baracche stanno solo aspettando di diventare chateaus in questo mercato”, ha detto Braddock.
Leave a Reply