imposto sobre a Propriedade contas são suposto ser baseado em avaliações fundamentadas em como o mercado privado está se comportando, mas uma Câmera de análise mostra uma métrica para medir o mercado de empregada pelo Condado de Boulder do Assessor do Office aparece fora de passo com tributação de valores caros casas de uma única família.
casas em todo o Condado vendidos nos últimos cinco anos com preços de mercado de US $ 800.000 ou mais, de acordo com o escritório do assessor, em média são tributados em valores inferiores aos valores para os quais o Condado prevê que eles poderiam vender.,
Que a discrepância é particularmente evidente em casas vendidas por us $1 milhão e mais, durante o período, com deficiências de us $100.000 ou mais entre os tributados valores e tempo ajustado preços de venda, em muitos casos.
oulder County Assessor’s Office maintains 23 geographic market areas in which single-family home sales are tracked and grouped together to have lists of “comparable sales” for each area., Essas vendas são operações realizadas nos últimos dois anos antes de cada novo período de avaliação que os proprietários e o gabinete do avaliador podem rever ao considerar um recurso do valor atribuído a um imóvel para tributação.
esse período de avaliação bienal é quando o Condado determina os valores do imposto predial. Este valor utilizado para a tributação é conhecido como o valor real total.dados de vendas comparáveis para algumas áreas de mercado que têm poucas vendas nos últimos dois anos podem incluir vendas que remontam a cinco anos, de acordo com as regras do Condado., Usando dados de vendas recentes, O condado calcula um “fator de ajuste de tempo” para cada mês que uma casa poderia ter vendido durante o período de estudo, com um conjunto de fatores exclusivamente calculados para cada área de mercado. Esse fator tempo-ajuste conta para o comportamento do mercado e é multiplicado pelos preços de venda comparáveis, a fim de determinar quanto a casa venderia na data o valor real total é determinado, que para o recente período de avaliação foi 30 de junho de 2018.,
os preços de venda ajustados ao tempo entram em jogo durante o processo de recurso, quando os proprietários protestam os valores atribuídos pelo Gabinete do avaliador. Podem procurar casas recentemente vendidas que tenham características semelhantes às suas dentro da sua área de mercado atribuída e que possam ter vendido por menos, ou que tenham preços de venda ajustados no tempo que sejam inferiores ao valor a que o condado está a planear tributar. Apresentar esses dados ao gabinete do avaliador num recurso resulta, por vezes, numa factura fiscal mais baixa.,mas quando os valores efectivos totais, ou os valores tributados, são comparados com os preços de venda ajustados no tempo, as casas nos níveis de preços mais elevados do mercado parecem receber valores tributados visivelmente inferiores aos valores de venda ajustados no tempo publicados pelo condado, muito mais consistentemente do que as casas nos níveis de preços médios e mais baixos.,exemplos abundam, em todo o Condado, de valores tributados que são centenas de milhares de dólares a menos do que os hipotéticos preços de venda ajustados no tempo para casas recentemente vendidas que poderiam vender novamente por US $1 milhão e mais, de acordo com uma análise de Câmera dos ajustes de tempo do Condado de milhares de propriedades com preços de venda comparáveis recentes.
cada condado do Estado é auditado depois que ele coloca seus últimos valores tributáveis, e Condado de Boulder passou sua inspeção de 2019, de acordo com o relatório de auditoria de terceiros contratados pelo Estado fornecido pelo Estado.,
“eu tenho outros condados que têm muito mais lutas”, disse Steve Kane, um estatístico com a avaliação de Wildrose, a empresa contratada para realizar a auditoria de avaliações do Condado de Boulder.ele mencionou o diferencial de preços do Condado de Boulder, uma medida destinada a avaliar se Propriedades de alto valor e propriedades de baixo valor são avaliadas uniformemente, estava bem dentro da Gama considerada aceitável, em 1.003. As razões que caem entre 0,97 e 1,03 são consideradas aceitáveis.
No entanto, a discrepância permanece.,
No que é conhecido como Área de Mercado 503, por exemplo, que inclui partes do sudoeste Longmont e as próximas partes da sociedade de profissionais do Condado de Boulder, 80, vendeu recentemente propriedades município foi calculado novamente poderia vender por mais de r $1 milhão, de acordo com o público comparáveis os dados de vendas, foram atribuídos tributados valores que, em média, caíram $111,330 abaixo de seus associados tempo-valores ajustados. Essa dinâmica se estende às casas com valores ajustados ao tempo de US $800.000 ou mais em quase todas as áreas residenciais de uma família em todo o Condado.,entretanto, as habitações vendidas nos últimos cinco anos abaixo desse nível de preços tenderam a ser tributadas a valores mais próximos e, em muitos casos, acima dos valores ajustados no tempo com base nos seus últimos preços de venda.
Alguns dos outros discrepâncias entre tributados os valores e o tempo-valores ajustados para vendeu recentemente casas incluem:
- Tributados valores de $76,164 menos, em média, do que o tempo ajustado o preço de venda para 81 de vendas com o tempo-valores ajustados de us $800.000, ou mais, na Área de Mercado 404, que inclui Erie, marcando uma média de 7.,Diferença de 25% entre o valor tributado e o preço de venda ajustado no tempo. As vendas de 1.502 com valores ajustados no tempo abaixo de US $ 800.000 foram atribuídos valores tributados que estão 1,32% acima do valor ajustado no tempo em média, e as 727 vendas com valores ajustados no tempo abaixo de US $500.000 foram atribuídos valores tributados que foram 4,19% ao longo do valor ajustado no tempo em média.
- valores tributados $ 70.436 menos em média do que o preço de venda ajustado no tempo para 123 vendas de imóveis residenciais de 4 acres ou menos, com valores ajustados no tempo de pelo menos $800.000, o que significa que os valores tributados foram 5.,41% menos do que o valor das vendas ajustado no tempo, em média, na área de mercado 302, cobrindo uma área de Boulder County não incorporada a norte de Boulder e a sudoeste de Longmont. As 79 vendas recentes na área com valores ajustados no tempo abaixo de US $800.000 receberam valores tributados de US $35,295 mais em média do que o valor ajustado no tempo, com valores tributados 5,96% mais do que os valores ajustados no tempo em média.valores tributados de 90.617 dólares menos em média do que o preço de venda ajustado no tempo para 109 vendas de 1 milhão de dólares e mais na área de mercado 403, cobrindo Louisville, marcando um 7.,03% de diferença abaixo do valor tributado, em média. Para as 202 vendas menos de US $500.000 na área, havia um valor tributado médio de US $53,637 mais do que o preço de venda ajustado no tempo, uma diferença média de 12,9% entre o valor tributado e o valor ajustado no tempo.
em alguns casos, nomeadamente com propriedades mais caras, o valor tributado das habitações não só é inferior ao preço de venda ajustado no tempo, como também é inferior ao preço real pelo qual a propriedade foi vendida durante o período de avaliação., A home in the 400 block of Arapahoe Avenue in central Boulder, Market Area 101, fits this bill: It sold for $3.495 million in April 2017, yet received a $3.262 million evaluation for its tax value despite a time-adjusted value of $3,725 million to account for the market’s behavior since the transaction. Tais valores de imposto foram atribuídos a casas que custaram US $ 800.000 ou mais, apesar da forte apreciação que a maioria das propriedades em todo o condado tem experimentado no mercado privado nos últimos anos.,
a diferença é ainda maior com algumas propriedades, tais como uma em Country Lane ao sul da estrada de base na área de mercado 301, que cobre o Condado de Boulder não incorporado a leste dos limites da cidade de Boulder. Ele vendeu por US $ 2,375 milhões em setembro de 2016, mas o valor tributado que recebeu no recente período de avaliação foi de US $1,613 milhões, mais de um milhão de dólares a menos do que o seu preço de venda ajustado no tempo de US $2,709 milhões.,
“This has a definite appearance of inequality,” said Stu Cruden, a former appraiser with the Boulder County Assessor’s Office from 1989 to 1992, and now a private appraiser based in Longmont. “No entanto, é muito possível que os preços se tenham apreciado muito mais rapidamente nesse segmento inferior, nesse intervalo de US $400.000, do que o de US $800.000 (e mais).,”
Que take é corroborado por outros especialistas em imóveis que dizem que tem havido um recente abrandamento na apreciação no extremo superior do mercado de Boulder County, com aumentos mais rápidos no valor e maior demanda por casas mais modestas custando menos de US $800.000.o proprietário de Longmont, Kyle Henley, está a notar a pressão do imposto acrescentado sobre as casas nos níveis médio e baixo do valor das famílias monoparentais do Condado., Enquanto a Casa da oitava Avenida de Henley foi atribuído um valor de imposto de $420,900, mais de 22% maior do que o preço de venda ajustado no tempo com base em sua compra da casa em 2017, ele disse que a estimativa de um credor privado da casa está em linha com o valor tributado do avaliador, demonstrando o quanto mais rapidamente a apreciação pode ocorrer fora da Gama de preços mais elevados de propriedades.
Este privada tendência de mercado, juntamente com a separar os métodos utilizados para calcular tributados os valores e o tempo-valores ajustados, ajuda a explicar por que o tributados os valores para as casas, que custa mais de us $800.000, e, especialmente, mais de us $1 milhão, muitas vezes não são o reflexo de seus associados tempo-valores ajustados, e pode parecer para alguns como desvalorizada pelo assessor do gabinete.
questões de tamanho de mercado
há poucos funcionários do Condado podem fazer para resolver o problema por conta própria, disse Cynthia Braddock.,”alguns chegam em baixo, nunca ouvimos falar deles”, disse Braddock. “E alguns chegam lá em cima e nós ouvimos deles, e devemos. … Sei que temos alguns limites no que fazemos. … Se não tivemos a oportunidade de entrar numa propriedade e olhar para ela, podemos tê-la descrito incorrectamente.”
os funcionários do escritório do Assessor só podem entrar em uma casa quando tiverem permissão do proprietário da propriedade, disse Braddock.além disso, os residentes só podem recorrer dos valores fiscais dos seus próprios bens ao avaliador., Isso significa proprietários de casas com preços de venda ajustados no tempo de US $800.000 ou mais e valores tributados que ficam aquém daqueles não vão receber mais impostos, a menos que eles apelam para valores mais tributados, o que é raro, Braddock disse.mas Braddock também disse estar atrás dos valores tributados calculados usando o processo de avaliação de massa do Condado, chamando-os mais precisamente calculados do que os preços de venda ajustados no tempo.
“quando se chega a este valor (tributado), tem-se em conta todas as características da propriedade, e não apenas o tempo”, disse Braddock.,
A razão pela qual os valores tributados muitas vezes ficam aquém dos preços de venda ajustados no tempo para casas recentemente vendidas que, hipoteticamente agora custaria US $800.000 ou mais envolve a aplicação abrangente de fatores de ajuste de tempo em todas as áreas do mercado.
Cruden, o avaliador privado, considera problemático que o Condado desenha áreas de mercado tão grandes, e usa um conjunto de fatores de ajuste de tempo em todos os níveis de preços, o que significa uma casa de $400.000 vendidos no mesmo mês como uma casa de $1,5 milhões na mesma área de mercado recebe o mesmo multiplicador ao calcular o preço de venda ajustado no tempo.,
mas a apreciação ocorre de forma diferente entre os bairros, e entre os segmentos de preços no mercado, disse Cruden.”como justifica ir da rua 75 à Avenida Martin? Você está indo para o outro lado da cidade”, disse Cruden da área de mercado do assessor 502 que cobre a maior parte de Longmont. “Parece que eles estão aplicando um pincel muito amplo para dados.”
é exatamente isso que o escritório do avaliador está fazendo, Braddock disse.”se você chegar às vendas da subdivisão, você não pode (examinar) vendas suficientes às vezes”, disse Braddock., “Então estamos (combinando) o que são subdivisões que são iguais, e você vai ter disparidade. Quanto menor você fica, mais difícil é chegar a algo que é realista, porque eu não tenho os dados.”
O condado, por lei, disse ela, só pode calcular um conjunto de fatores de ajuste de tempo por área de mercado que variam com base apenas no mês e ano uma casa foi vendida, e não também com base em nível de preços ou uma localização mais específica do que a área de mercado mais ampla.,”I would think that they should have more than one time adjustment factor (per price tier)”, Boulder-based private appraiser Brian Goodheim said. “É o que fazemos como avaliadores privados. Não posso usar uma taxa de apreciação generalizada para o Condado num bairro de luxo. … (Escritório do assessor) tem tantas propriedades para avaliar e eles estão fazendo isso por computador. Eles não podem se concentrar em valores de propriedade individual como um avaliador (privado) faz.,”
Lei Estadual um fator
funcionários do Condado poderia redesenhar limites de área de mercado para casas de família única, ou adicionar novos para chegar a fatores de ajuste de tempo baseados em localização mais granular, disse Braddock, mas ele tem que lançar uma rede ampla na maioria dos casos para ter vendas suficientes para analisar para tornar os fatores estatisticamente válidos.
Mais, o Condado deve ter uma forte razão para redesenhar os limites da área de mercado, e há limitações de tempo para o seu escritório para concluir o seu trabalho a cada dois anos.,
” Podemos mudar as áreas econômicas, mas é algo que precisamos pensar muito seriamente porque complica nosso trabalho. Temos um período de tempo muito limitado, e sei que não posso avaliar cada casa sozinha. Não há maneira”, disse Braddock.se houvesse uma nova metodologia que pudesse adicionar precisão ao cálculo dos preços de venda ajustados ao tempo, de modo a alinhá-los mais com a forma como os valores tributados são determinados usando múltiplos fatores, Braddock disse que estaria aberta a ouvir e advogar um novo sistema a ser implementado pelo Legislativo do estado.,
“pode haver algum pensamento brilhante lá fora sobre isso e eu estaria aberto a ouvir isso, mas principalmente Eu não e a legislatura tem um amplo escopo de coisas com que eles estão lidando”, disse Braddock. “…Ajuste de tempo é algo que nos dizem como fazer, nós fazemos. Poderia haver mais variação nele, ou um método diferente? Depende da legislatura. Não posso decidir fazê-lo sozinho.,”
Ela reconheceu que as imperfeições vinculado ao resultado da avaliação em larga escala são feitos para serem abordados em um devido processo, com o assessor do gabinete e o condado de Conselho de Equalização, e incentivou os contribuintes contacto com o seu escritório se eles têm um problema com a sua valorização.”nós nos esforçamos muito para ajudá-los a se ajudarem a si mesmos, e às vezes não podemos chegar lá”, disse Braddock. “É aí que eles podem dizer, ‘eu ainda discordo’, e ir para o Conselho Municipal e na verdade ter um conselheiro auditor (fazer uma recomendação para o conselho).,”
O processo do Condado trabalha para pessoas que procuram valores tributados mais baixos, Goodheim, o avaliador de Boulder privado, disse.”quando apresentados com dados concretos, eles vão ouvir você, e no passado me escutaram”, disse ele.
residentes que querem chamar a atenção para o valor tributado de propriedades que não o seu próprio têm que pedir ao estado para intervir, no entanto. A partir daí, se o estado considerar um processo de avaliação do Condado problemático, ele poderia encomendar uma refazer de todo o condado, o que nunca aconteceu no Condado de Boulder, disse Braddock.,Howard Derby, um residente do Condado, acidentalmente passou por esse processo estadual em 2018. Sem apresentar uma queixa formal, ele notificou funcionários do Estado do que ele sentiu que poderia ser um sinal de que o escritório do Assessor de Boulder County tinha subvalorizado casas de US $1 milhão e mais na área de mercado 301, onde ele mora.mas JoAnn Groff, um administrador do imposto predial com a divisão do Imposto Predial do estado, tratou a correspondência de Derby com o escritório como uma reclamação.,funcionários não encontraram evidências suficientes da afirmação de Derby de que o Condado havia subestimado casas que custariam US $1 milhão ou mais, de acordo com os ajustes de tempo. Mas ele apontou várias instâncias em sua área de mercado de casas mais caro do que US $1 milhão que foram dados valores de imposto várias centenas de milhares de dólares abaixo do preço de venda ajustado no tempo, às vezes com os valores tributados mais de 20% menos.”Nós não negamos a queixa, mas determinado Condado de Boulder não estava em violação da lei”, disse Groff.,agrupar listas de vendas comparáveis que podem ser referidas durante os recursos com casas caras e casas em camadas de preço médio e baixo pode realmente beneficiar os proprietários de propriedades que são menos de US $800.000, por valor ajustado no tempo, de acordo com a Longmont-based assessor Rob Stamp.,
Se a apreciação está ocorrendo mais rápido nas propriedades a preços mais baixos, ele argumenta, mas aqueles estão recebendo ajustes de tempo que são parcialmente baseados em vendas que seriam de mais de US $800.000 no mercado atual, pode haver uma melhor chance para um apelo bem sucedido da propriedade a preços mais baixos para receber uma menor factura fiscal. Isso porque as vendas comparáveis refletirão valores ajustados ao tempo que podem ser ligeiramente inferiores à realidade do mercado por causa do impacto das propriedades mais lentamente apreciando caro no fator que está sendo usado.,
“A Casa de preço mais baixo está recebendo uma vantagem de ser agrupado com os mais altos”, disse Stamp. “Se você vai para como Longmont, Cidade Velha Longmont, haveria uma taxa de apreciação lá, é muito mais baixo do que se você isolá-lo para Southmoor Park. Mais tarde, ele explicou que algumas casas na Cidade Velha são caras para Longmont e apreciam menos rapidamente do que propriedades mais acessíveis em geral, com Southmoor Park geralmente com preços mais homogêneos e mais baratos do que os níveis de preços mais altos da Cidade Velha, onde casas de preços mais altos provavelmente desaceleram a taxa de apreciação média da área.,
demolições, rebuilds make a difference
diferenças médias entre os valores tributados e os valores ajustados ao tempo não contam toda a história em todas as áreas do mercado, e os projetos de demolição, reconstrução e renovação são uma grande razão para isso.comparações de valores tributados e valores ajustados ao tempo para casas dentro dos limites de Boulder city dão uma ideia de quanto valor pode ser adicionado a uma propriedade por um projeto demolido e reconstruído, ou uma renovação maciça.,várias dezenas de propriedades em todas as áreas do mercado Boulder mostram preços de venda recentes e valores ajustados ao tempo associados que são anulados por seus valores tributados. Isso porque os valores separados estão medindo diferentes casas que foram no lote, com o preço de venda ajustado no tempo baseado em uma casa vendida dentro do período de estudo de dois a cinco anos que foi desde derrubado, eo valor tributado um reflexo da casa desde reconstruída ou renovada na terra, muitas vezes muito mais luxuoso do que o que ele substituiu.,
na área de mercado 103, em north Boulder, por exemplo, os valores tributados foram 1,96% maior em média do que o preço de venda ajustado no tempo para as 109 vendas que seriam de US $2 milhões ou mais, de acordo com os valores ajustados no tempo. No entanto, a maioria das vendas, 60, nesse intervalo de preços foram atribuídos valores tributados abaixo do valor ajustado do tempo associado do imóvel. Esses incluem uma casa no bloco 2600 da Fourth Street que vendeu em junho de 2016 por US $ 2,59 milhões, com um valor ajustado no tempo de US $2,919 milhões, no entanto, um valor tributado de US $2.,387 milhões, mais de 500 mil dólares a menos do que o preço de venda ajustado no tempo.
propriedades como uma no bloco 500 da Juniper Avenue, no entanto, ajudar a equilibrar a diferença média entre os dois valores na faixa de $ 2 milhões e aumento de preço. Essa casa foi vendida em Março de 2015 por US $ 1,95 milhões, puxou uma licença de demolição da cidade de Boulder em setembro daquele ano, e desde então foi dado um valor tributado de US $6,8 milhões, um aumento de 175,56% a partir do preço ajustado de tempo da venda de 2015. Desde então, vendeu novamente em junho de 2017 por $6.7 milhões.,embora isso fosse um caso de uma casa já cara se tornar mais cara, colocando os valores reais totais e os preços de venda lado a lado mostra como Boulder perde alguma acessibilidade através da tendência de demolições de casas que eram inicialmente mais modestas.
no bloco 500 da Avenida Dewey, por exemplo, uma casa vendida em janeiro de 2015 por US $500.000, com um preço de venda ajustado no tempo de US $642,300 para a transação, mas o valor tributado recente dado à propriedade foi 129.,39% maior do que o valor ajustado ao tempo, com uma licença de demolição aprovada pela cidade em 2016 para abrir caminho para uma estrutura que empurre o valor tributado da parcela para us $1,473 milhões.
Evoluições de valores domésticos como os da propriedade também contribuem para a diferença média, muitas vezes considerável, entre valores tributados e valores ajustados ao tempo, com o primeiro muitas vezes aparecendo muito maior do que o último, para casas que custam menos de US $800.000, por os ajustes de tempo do Condado.”essas barracas estão apenas esperando para se tornar chateaus neste mercado”, disse Braddock.
Leave a Reply