se supone que las facturas de impuestos a la propiedad se basan en tasaciones arraigadas en cómo se está comportando el mercado privado, pero un análisis de cámara muestra que una métrica para medir el mercado empleado por la Oficina del Asesor del Condado de Boulder parece estar fuera de sintonía con los valores impositivos en las costosas casas unifamiliares.
Las Casas en todo el condado vendidas en los últimos cinco años con precios de mercado de 8 800,000 y más, de acuerdo con la oficina del Asesor, en promedio se gravan a valores menores que las cantidades por las que el condado predice que podrían vender.,
esa discrepancia es especialmente evidente en las casas vendidas por $1 millón y más durante el período, con déficits de 1 100,000 o más entre los valores impositivos y los precios de venta ajustados en casos.
La Oficina del Asesor del Condado de Boulder mantiene 23 áreas de mercado geográfico en las que las ventas de casas unifamiliares se rastrean y agrupan para tener listas de «ventas comparables» para cada área., Esas ventas son transacciones realizadas dentro de los últimos dos años antes de cada nuevo período de evaluación que los propietarios y la oficina del tasador pueden revisar al considerar una apelación del valor asignado a una propiedad para impuestos.
ese período de evaluación Bienal es cuando el condado determina los valores del impuesto a la propiedad. Esa cifra utilizada para los impuestos se conoce como el valor real total.
Los datos de ventas comparables para algunas áreas del mercado que tienen pocas ventas dentro de los últimos dos años pueden incluir ventas que se remontan a cinco años, según las reglas del condado., Usando datos de ventas recientes, el condado calcula un «factor de ajuste de tiempo» para cada mes que una casa podría haber vendido durante el período de estudio, con un conjunto de factores calculados de manera única determinados para cada área de mercado. Ese factor de ajuste de tiempo representa el comportamiento del mercado y se multiplica por los precios de venta comparables para determinar cuánto vendería la casa en la fecha en que se determina el valor real total, que para el período de evaluación reciente fue el 30 de junio de 2018.,
los precios de venta ajustados en el tiempo entran en juego durante el proceso de apelación, cuando los propietarios protestan por los valores asignados por la oficina del asesor. Pueden buscar casas recientemente vendidas que tienen características similares a las suyas dentro de su área de mercado asignada que pueden haberse vendido por menos, o que tienen precios de venta ajustados en el tiempo que son menores que el valor al que el condado planea gravar. Presentar esos datos a la oficina del Asesor en una apelación a veces resulta en una factura de impuestos más baja.,
pero cuando los valores reales totales, o los valores impositivos, se comparan con los precios de venta ajustados en el tiempo, las casas en los niveles de precio más alto del mercado parecen tener asignados valores impositivos que son notablemente más bajos que los valores de ventas ajustados en el tiempo publicados por el condado, mucho más consistentemente que las casas en los niveles de precio medio y más bajo.,
abundan los ejemplos, en todo el Condado, de valores gravados que son cientos de miles de dólares menos que los hipotéticos precios de venta ajustados en el tiempo para casas vendidas recientemente que podrían venderse de nuevo por $1 millón y más, de acuerdo con un análisis de Cámara de los ajustes de tiempo del Condado de miles de propiedades con precios de venta comparables recientes.
cada condado en el estado es auditado después de publicar sus últimos valores imponibles, y el Condado de Boulder pasó su inspección de 2019, de acuerdo con el informe del auditor externo contratado por el estado proporcionado por el estado.,
«Tengo otros condados que tienen muchas más dificultades», dijo Steve Kane, estadístico de Wildrose Appraisal, la firma contratada para realizar la auditoría de evaluaciones del Condado de Boulder.
mencionó que el diferencial relacionado con el precio del Condado de Boulder, una medida destinada a medir si las propiedades de alto valor y las propiedades de bajo valor se evalúan uniformemente, estaba bien dentro del rango considerado aceptable, en 1.003. Se consideran aceptables las relaciones entre 0,97 y 1,03.
sin embargo, la discrepancia permanece.,
en lo que se conoce como el área de mercado 503, por ejemplo, que incluye partes del suroeste de Longmont y partes cercanas del Condado de Boulder no incorporado, a las 80 propiedades vendidas recientemente que el condado ha calculado que podrían volver a vender por más de $1 millón, de acuerdo con datos de ventas públicas comparables, se les asignaron valores tributarios que en promedio cayeron below 111,330 por debajo de sus valores asociados ajustados en el tiempo. Esa dinámica se extiende a hogares con valores ajustados en el tiempo de 8 800,000 o más en casi todas las áreas de mercado residencial unifamiliar en todo el condado.,
mientras tanto, a las casas vendidas en los últimos cinco años por debajo de ese nivel de precio se les tendió a asignar valores impositivos que están más cerca, y en muchos casos, por encima, de los valores ajustados en el tiempo en función de sus últimos precios de venta.
algunas de las otras discrepancias entre los valores gravados y los valores ajustados en el tiempo para las casas recientemente vendidas incluyen:
- Valores tributados 7 76,164 menos en promedio que el precio de venta ajustado en el tiempo para 81 ventas con valores ajustados en el tiempo de 8 800,000 o más, en el área de mercado 404, que incluye a Erie, marcando un promedio de 7.,25% de diferencia entre el valor impositivo y el precio de venta ajustado en el tiempo. A las 1,502 ventas con valores ajustados en el tiempo por debajo de $800,000 se les asignaron valores tributarios que están 1.32% por encima del valor ajustado en el tiempo en promedio, y a las 727 ventas con valores ajustados en el tiempo por debajo de 5 500,000 se les asignaron valores tributarios que estaban 4.19% por encima del valor ajustado en el tiempo en promedio.
- Valores gravados 7 70,436 menos en promedio que el precio de venta ajustado en el tiempo para 123 ventas de propiedades residenciales de 4 acres o menos con valores ajustados en el tiempo de al menos 8 800,000, lo que significa que los valores gravados fueron 5.,41% menos que el valor de ventas ajustado por tiempo en promedio, en el área de mercado 302, que cubre un área del Condado de Boulder no incorporado al norte de Boulder y al suroeste de Longmont. Las 79 ventas recientes en el área con valores ajustados en el tiempo por debajo de $800,000 recibieron valores impositivos de 3 35,295 más en promedio que el valor ajustado en el tiempo, con valores impositivos 5.96% mayores que los valores ajustados en el tiempo en promedio.
- Valores gravados less 90,617 menos en promedio que el precio de venta ajustado en el tiempo para 109 ventas de $1 millón y más en el área de mercado 403, que cubre Louisville, marcando un 7.,03% de diferencia por debajo del valor impositivo en promedio. Para las 202 ventas inferiores a 5 500,000 en el área, hubo un valor impositivo promedio de 5 53,637 más que el precio de venta ajustado en el tiempo, un promedio de 12.9% de diferencia entre el valor impositivo y el valor ajustado en el tiempo.
en algunos casos, sobre todo con propiedades más caras, el valor impositivo de las casas no solo cae por debajo del precio de venta ajustado en el tiempo, sino que también es menor que el precio real de la propiedad vendida en el período de evaluación., Una casa en el bloque 400 de la Avenida Arapahoe en el Centro de Boulder, área de mercado 101, se ajusta a este proyecto de ley: se vendió por $3.495 millones en abril de 2017, Sin embargo, recibió una evaluación de tax 3.262 millones por su valor fiscal a pesar de un valor ajustado en el tiempo de $3.725 millones para dar cuenta del comportamiento del mercado desde la transacción. Tales valores de impuestos han sido asignados a casas que cuestan 8 800,000 o más a pesar de la fuerte apreciación que la mayoría de las propiedades en todo el Condado han experimentado en el mercado privado en los últimos años.,
la diferencia es aún mayor con algunas propiedades, como una en Country Lane al sur de Baseline Road en el área de mercado 301, que cubre el Condado de Boulder no incorporado al este de los límites de la ciudad de Boulder. Se vendió por $2.375 millones en septiembre de 2016, Sin embargo, el valor impositivo que recibió en el reciente período de evaluación fue de 1 1.613 millones, más de un millón de dólares menos que su precio de venta ajustado en el tiempo de $2.709 millones.,
«esto tiene una apariencia definida de desigualdad», dijo Stu Cruden, ex tasador de la Oficina del Asesor del Condado de Boulder de 1989 a 1992, y ahora tasador privado con sede en Longmont. «Sin embargo, es muy posible que los precios se hayan apreciado mucho más rápidamente en ese segmento más bajo, en ese rango de 4 400,000, que en el rango de 8 800,000 (y más).,»
esa toma es corroborada por otros expertos en bienes raíces que dicen que ha habido un reciente debilitamiento en la apreciación en el extremo superior del mercado del Condado de Boulder, con aumentos más rápidos en el valor y una mayor demanda de casas más modestas que cuestan menos de 8 800,000.
el propietario de vivienda de Longmont Kyle Henley está notando la presión del impuesto agregado sobre las casas en los niveles de valor medio y bajo de las casas unifamiliares del condado., Si bien a la Casa De La Octava Avenida de Henley se le asignó un valor impositivo de 4 420,900, más de un 22% mayor que el precio de venta ajustado en el tiempo basado en su compra de la casa en 2017, dijo que la estimación de la casa de un prestamista privado está en línea con el valor impositivo del tasador, lo que demuestra cuánto más rápido puede ocurrir la apreciación fuera del rango de propiedades de precio más alto.
esta tendencia del mercado privado, junto con los métodos separados utilizados para calcular los valores tributarios y los valores ajustados en el tiempo, ayuda a explicar por qué los valores tributarios para casas que cuestan más de 8 800,000, y especialmente más de $1 millón, a menudo no reflejan sus valores asociados ajustados en el tiempo, y podrían parecer infravalorados por la oficina del asesor.
El tamaño del mercado importa
hay poco que los funcionarios del Condado pueden hacer para abordar el problema por su cuenta, dijo la asesora del Condado de Boulder, Cynthia Braddock.,
«algunos vienen en baja, nunca escuchamos de ellos», dijo Braddock. «Y algunos vienen en lo alto y oímos de ellos, y debemos. Know sé que tenemos algunos límites en lo que hacemos. … Si no hemos tenido la oportunidad de entrar en una propiedad y mirarla, es posible que la describamos incorrectamente.»
Los funcionarios de la Oficina del Asesor solo pueden ingresar a una casa cuando tienen el permiso del propietario, dijo Braddock.
además, los residentes solo pueden apelar los valores de impuestos de su propia propiedad al tasador., Eso significa que los propietarios de casas con precios de venta ajustados en el tiempo de 8 800,000 o más y valores impositivos que no llegan a esos no recibirán facturas de impuestos más altas, a menos que apelen a mayores valores impositivos, lo cual es raro, dijo Braddock.
Pero Braddock también dijo que está detrás de los valores impositivos calculados utilizando el proceso de evaluación masiva del condado, llamándolos calculados con más precisión que los precios de venta ajustados en el tiempo.
«al llegar a este valor (gravado), ha tenido en cuenta todas las características de la propiedad, no solo el tiempo», dijo Braddock.,
la razón por la que los valores gravados a menudo se quedan cortos de los precios de venta ajustados en el tiempo para las casas vendidas recientemente que hipotéticamente ahora costarían 8 800,000 o más implica la aplicación generalizada de factores de ajuste en el tiempo en todas las áreas del mercado.
Cruden, el tasador privado, encuentra problemático que el condado atraiga áreas de mercado tan grandes, y utiliza un conjunto de factores de ajuste de tiempo en todos los niveles de precios, lo que significa que una casa de 4 400,000 vendida en el mismo mes que una casa de 1 1.5 millones en la misma área de mercado recibe el mismo multiplicador al calcular el precio de venta ajustado por tiempo.,
pero la apreciación ocurre de manera diferente entre los vecindarios y entre los segmentos de precios en el mercado, dijo Cruden.
«¿ Cómo justifica ir de la calle 75 a la Avenida Martin? Vas a cruzar la ciudad», dijo Cruden sobre el área 502 del mercado de oficinas del asesor que cubre la mayor parte de Longmont. «Parece que están aplicando un pincel muy amplio para los datos.»
eso es exactamente lo que está haciendo la oficina del asesor, dijo Braddock.
«Si llegas a las ventas de la subdivisión, no puedes (examinar) suficientes ventas a veces», dijo Braddock., «Así que estamos (combinando) lo que son subdivisiones que son similares, y vas a obtener disparidad. Cuanto más pequeño sea, más difícil será llegar a algo que sea realista porque no tengo los datos.»
el condado, por ley, dijo, solo puede calcular un conjunto de factores de ajuste de tiempo por área de mercado que varían según el mes y el año en que se vendió una casa, y no también según el nivel de precio o una ubicación más específica que el área de mercado más amplia.,
«creo que deberían tener más de un factor de ajuste de tiempo( por nivel de precio)», dijo Brian Goodheim, tasador privado con sede en Boulder. «Eso es lo que hacemos como Tasadores privados. No puedo usar una tasa de apreciación generalizada para el condado en un vecindario exclusivo. … (La oficina del asesor) tiene tantas propiedades que evaluar y lo están haciendo por computadora. No pueden enfocarse en los valores individuales de la propiedad como lo hace un tasador (privado).,»
Ley Estatal un factor
Los funcionarios del Condado podrían redibujar los límites del área de mercado para las casas unifamiliares, o agregar otras nuevas para llegar a factores de ajuste de tiempo más granulares basados en la ubicación, dijo Braddock, pero tiene que lanzar una amplia red en la mayoría de los casos para tener suficientes ventas para analizar y hacer que los factores sean estadísticamente válidos.
Además, el condado debe tener una razón fuerte para redibujar los límites del área del mercado, y hay limitaciones de tiempo para que su oficina complete su trabajo cada dos años.,
«Podemos cambiar las áreas económicas, pero es algo en lo que tenemos que pensar muy seriamente porque complica nuestro trabajo. Tenemos un marco de tiempo muy limitado, y sé que no puedo evaluar cada casa por sí sola. No hay manera», dijo Braddock.
Si se desarrollara una nueva metodología que pudiera agregar precisión al cálculo de los precios de venta ajustados en el tiempo, para que estén más en línea con la forma en que se determinan los valores impositivos utilizando múltiples factores, Braddock dijo que estaría abierta a escuchar y abogar por un nuevo sistema que sea implementado por la legislatura estatal.,
«Puede haber algunas ideas brillantes sobre esto y estaría abierto a escuchar de él, pero sobre todo no lo hago y la Legislatura tiene un alcance muy amplio de las cosas que están tratando», dijo Braddock. «Adjustment el ajuste del tiempo es algo que nos dicen cómo hacerlo, lo hacemos. ¿Podría haber más variación en él, o un método diferente? Depende de la Legislatura. No puedo decidir hacerlo por mi cuenta.,»
ella reconoció que las imperfecciones que pueden resultar de una evaluación a gran escala están destinadas a ser abordadas en un proceso debido con la oficina del asesor y la Junta de igualación del condado, y alentó a los contribuyentes a comunicarse con su oficina si tienen un problema con su valoración.
«tratamos muy duro para ayudarles a ayudarse a sí mismos, y a veces no podemos llegar allí,» El dijo. «Ahí es donde pueden decir, ‘Todavía No estoy de acuerdo’, e ir a la junta del condado y tener un oficial de audiencia (hacer una recomendación a la Junta).,»
el proceso del condado funciona para las personas que buscan valores impositivos más bajos, dijo Goodheim, el tasador privado de Boulder.
«Cuando se les presentan datos concretos, te escucharán a ti, y en el pasado me han escuchado a mí», dijo.
Los residentes que desean llamar la atención sobre el valor impositivo de propiedades que no sean las suyas tienen que pedir al estado que intervenga, sin embargo. A partir de ahí, si el estado considera problemático un proceso de evaluación del condado, podría ordenar un rehacer de todo el Condado, lo que nunca ha ocurrido en el Condado de Boulder, dijo Braddock.,
Howard Derby, un residente del condado, accidentalmente pasó por ese proceso estatal en 2018. Sin presentar una queja formal, notificó a los funcionarios estatales de lo que sentía que podría ser una señal de que la Oficina del Asesor del Condado de Boulder había infravalorado casas de homes 1 millón y más en el área del mercado 301, donde vive.
pero JoAnn Groff, una administradora de impuestos a la propiedad de la División de impuestos a la propiedad del estado, trató la correspondencia de Derby con la oficina como una queja.,
Los funcionarios no encontraron suficiente evidencia de la afirmación de Derby de que el condado había infravalorado casas que costarían $1 millón o más, de acuerdo con los ajustes de tiempo. Pero señaló varios casos en su área de mercado de casas más caras que $1 millón a las que se les dio valores impositivos varios cientos de miles de dólares por debajo del precio de venta ajustado en el tiempo, a veces con los valores impositivos más de 20% menos.
«no negamos la queja, pero determinamos que el Condado de Boulder no violó la ley», dijo Groff.,
agrupar listas de ventas comparables a las que se puede hacer referencia durante las apelaciones con casas caras y casas en los niveles de precio medio y bajo en realidad puede beneficiar a los propietarios de propiedades que son inferiores a $800,000, por valor ajustado en el tiempo, según Rob Stamp, asesor con sede en Longmont.,
si la apreciación se está produciendo más rápido en las propiedades de menor precio, argumenta, pero esas están recibiendo ajustes de tiempo que se basan parcialmente en ventas que serían por más de 8 800,000 en el mercado actual, puede haber una mejor oportunidad para una apelación exitosa de la propiedad de menor precio para recibir una factura de impuestos más pequeña. Esto se debe a que las ventas comparables reflejarán valores ajustados en el tiempo que pueden ser ligeramente inferiores a la realidad del mercado debido al impacto de la apreciación más lenta de las propiedades costosas en el factor que se utiliza.,
«La Casa de menor precio está obteniendo la ventaja de estar agrupada con las más altas», dijo Stamp. «Si vas a como Longmont, Old Town Longmont, habría una tasa de apreciación allí, es mucho menor que si lo aíslas a Southmoor Park.»Más tarde explicó que algunas casas en Old Town son caras para Longmont y aprecian menos rápidamente que las propiedades más asequibles en general, con Southmoor Park generalmente con un precio más homogéneo y más barato que los niveles de precio superior de Old Town, donde las casas de precios más altos probablemente ralentizan la tasa de apreciación promedio del área.,
las demoliciones, reconstrucciones marcan la diferencia
las diferencias medias entre los valores gravados y los valores ajustados en el tiempo no cuentan toda la historia en todas las áreas del mercado, y los proyectos de demolición, reconstrucción y renovación son una gran razón.
Las comparaciones de los valores gravados y los valores ajustados en el tiempo para las casas dentro de los límites de Boulder city dan una idea de cuánto valor se puede agregar a una propiedad por un proyecto de demolición y reconstrucción, o una renovación masiva.,
varias docenas de propiedades en las áreas del mercado de Boulder muestran precios de venta recientes y valores asociados ajustados en el tiempo que son empequeñecidos por sus valores impositivos. Esto se debe a que los valores separados miden las diferentes casas que han estado en el lote, con el precio de venta ajustado en el tiempo basado en una casa vendida dentro del período de estudio de dos a cinco años que fue demolida desde entonces, y el valor impositivo un reflejo de la casa desde que fue reconstruida o renovada en el terreno, a menudo mucho más lujosa que la que reemplazó.,
en el área de mercado 103, en North Boulder, por ejemplo, los valores gravados fueron 1.96% mayores en promedio que el precio de venta ajustado en el tiempo para las 109 ventas que serían por $2 millones o más, de acuerdo con los valores ajustados en el tiempo. Sin embargo, a la mayoría de las ventas, 60, en ese rango de precios se les asignaron valores impositivos por debajo del valor asociado ajustado en el tiempo de la propiedad. Estos incluyen una casa en el bloque 2600 de Fourth Street que se vendió en junio de 2016 por $2.59 millones, con un valor ajustado en el tiempo de 2 2.919 millones, pero con un valor impositivo de 2 2.,387 millones, más de 5 500,000 menos que el precio de venta ajustado en el tiempo.
Las propiedades como una en el bloque 500 de Juniper Avenue, sin embargo, ayudan a equilibrar la diferencia promedio entre los dos valores en el rango de precios de 2 2 millones y más. Esa casa se vendió en marzo de 2015 por $1.95 millones, retiró un permiso de demolición de la ciudad de Boulder en septiembre de ese año, y desde entonces se le dio un valor impositivo de 6 6.8 millones, un aumento del 175.56% desde el precio ajustado por tiempo de la venta de 2015. Desde entonces se vendió de nuevo en junio de 2017 por $6.7 millones.,
mientras que ese fue un caso de una casa ya costosa que se vuelve más cara, poner los valores reales totales y los precios de venta lado a lado muestra cómo Boulder pierde algo de asequibilidad a través de la tendencia de demoliciones de casas que inicialmente eran más modestas.
en el bloque 500 de Dewey Avenue, por ejemplo, una casa se vendió en enero de 2015 por 5 500,000, con un precio de venta ajustado en el tiempo de 6 642,300 para la transacción, pero el valor impositivo reciente dado a la propiedad fue de 129.,39% más alto que el valor ajustado en el tiempo, con un permiso de demolición aprobado por la ciudad en 2016 para dar paso a una estructura que empuja el valor impositivo de la parcela a $1.473 millones.
las evoluciones del valor de las casas como las de esa propiedad también contribuyen a la diferencia promedio a menudo considerable entre los valores gravados y los valores ajustados en el tiempo, con el primero a menudo apareciendo mucho más grande que el segundo, para casas que cuestan menos de 8 800,000, por los ajustes de tiempo del condado.
«esas chozas están a la espera de convertirse en chateaus en este mercado», dijo Braddock.
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