Bolovan fisc, arată datele persistente discrepanță între prețurile de vânzare proiectate, impozitate valorile pe case scumpe

Proprietatea facturilor fiscale ar trebui să se bazeze pe evaluări înrădăcinate în modul în care piața privată se comportă, dar un aparat de Fotografiat analiza arată o metrică de măsurare a pieței angajat de Boulder fiscu ‘ apare de pas cu impozitarea valori scumpe case pentru o singura familie.

Case în întreaga județ vândute în ultimii cinci ani, cu prețuri de piață de 800.000 dolari și mai mare, în funcție de biroul evaluatorului, în medie, sunt impozitate la valori mai mici decât sumele pentru care Județul prezice că ar putea vinde.,

Că discrepanța este evident mai ales în casele vândut pentru 1 milion de dolari și mai mult în timpul perioadei, cu deficite de 100.000 $sau mai multe dintre valorile impuse și ajustate în timp a prețurilor de vânzare în multe cazuri.biroul evaluatorului din Boulder County menține 23 de zone geografice de piață în care vânzările de locuințe pentru o singură familie sunt urmărite și grupate împreună pentru a avea liste de „vânzări comparabile” pentru fiecare zonă., Aceste vânzări sunt tranzacții efectuate în ultimii doi ani înainte de fiecare nouă perioadă de evaluare pe care proprietarii și biroul evaluatorului o pot revizui atunci când iau în considerare o contestație a valorii atribuite unei proprietăți pentru impozitare.această perioadă de evaluare bienală este atunci când județul determină valorile impozitului pe proprietate. Această cifră utilizată pentru impozitare este cunoscută ca valoarea reală totală.

datele de vânzări comparabile pentru unele zone de piață care au puține vânzări în ultimii doi ani pot include vânzări de cinci ani, conform regulilor județului., Folosind datele recente de vânzări, Județul calculează un „factor de ajustare a timpului” pentru fiecare lună pe care o casă ar fi putut să o vândă în timpul perioadei de studiu, cu un set unic de factori determinați pentru fiecare zonă de piață. Acest factor de ajustare a timpului reprezintă comportamentul pieței și este înmulțit cu prețurile de vânzare comparabile pentru a determina cât de mult s-ar vinde locuința la data la care se determină valoarea reală totală, care pentru perioada recentă de evaluare a fost 30 iunie 2018.,prețurile de vânzare ajustate în timp intră în joc în timpul procesului de contestații, când proprietarii de proprietăți protestează împotriva valorilor atribuite de biroul evaluatorului. Ei pot căuta case recent vândute care au caracteristici similare cu ale lor în zona lor de piață atribuită, care ar fi putut fi vândute pentru mai puțin sau care au prețuri de vânzare ajustate în timp, care sunt mai mici decât valoarea la care Județul intenționează să impoziteze. Prezentarea acestor date la biroul evaluatorului într-un recurs duce uneori la o factură fiscală mai mică.,

Dar când totalul valori reale, sau impozitate valori sunt comparate cu ajustate în timp a prețurilor de vânzare, case la prețuri mai mari niveluri de piață par a fi atribuit impozitate valori sensibil mai mic decât timpul-vânzări ajustate valorile publicate de județ, mult mai consistent decât casele în mijloc și la prețuri mai mici niveluri.,exemplele abundă, în tot județul, de valori impozitate care sunt cu sute de mii de dolari mai mici decât prețurile de vânzare ipotetice ajustate în timp pentru casele vândute recent, care ar putea vinde din nou pentru 1 milion de dolari și mai mari, potrivit unei analize a camerei a ajustărilor de timp ale județului de mii de proprietăți cu prețuri de vânzare comparabile recente.fiecare județ din stat este auditat după ce își scoate cele mai recente valori impozabile, iar Județul Boulder a trecut inspecția din 2019, conform raportului auditorului terț angajat de stat furnizat de stat.,

„am alte județe care au mult mai multe lupte”, a spus Steve Kane, un statistician cu Wildrose Appraisal, firma angajată pentru a efectua auditul de evaluări al Județului Boulder.el a menționat diferențialul legat de preț al Județului Boulder, o măsurătoare menită să măsoare dacă proprietățile cu valoare ridicată și proprietățile cu valoare scăzută sunt evaluate uniform, a fost bine în intervalul considerat acceptabil, la 1.003. Rapoartele care se încadrează între 0, 97 și 1, 03 sunt considerate acceptabile.cu toate acestea, discrepanța rămâne.,

În ceea ce este cunoscut sub numele de zona de piață 503, de exemplu, care include părți din Southwest Longmont și porțiuni din apropiere de neîncorporate Boulder County, cele 80 de proprietăți recent vândute Județul a calculat ar putea vinde din nou pentru mai mult de $1 milion, conform datelor publice de vânzări comparabile, au fost atribuite valori impozitate care, în medie, a scăzut $111,330 Această dinamică se extinde la casele cu valori ajustate în timp de $800,000 sau mai mult în aproape toate zonele rezidențiale de o singură familie din județ.,între timp, casele vândute în ultimii cinci ani sub acest nivel de preț au avut tendința de a fi atribuite valori impozitate care sunt mai aproape și, în multe cazuri, mai sus, valorile ajustate în timp pe baza ultimelor prețuri de vânzare.

Unele din alte discrepanțe între valorile impuse și de timp-valori ajustate pentru case recent vândute includ:

• Impozitate valori $76,164 mai puțin, în medie, decât timpul ajustat prețul de vânzare pentru 81 de vânzări cu timpul-valori ajustate de 800.000 de dolari sau mai mult, în Zona Pieței 404, care include Erie, marcând o medie de 7.,25% diferență între valoarea impozitată și prețul de vânzare ajustat în timp. Vânzările 1,502 cu valori ajustate în timp sub $800,000 au fost atribuite valori impozitate care sunt cu 1.32% peste valoarea ajustată în timp în medie, iar vânzările 727 cu valori ajustate în timp sub $500,000 au fost atribuite valori impozitate care au fost 4.19% peste valoarea ajustată în timp în medie.
• valori impozitate cu 70,436 USD mai puțin în medie decât prețul de vânzare ajustat în timp pentru 123 vânzări de proprietăți rezidențiale de 4 acri sau mai puțin, cu valori ajustate în timp de cel puțin 800,000 USD, ceea ce înseamnă că valorile impozitate au fost 5.,41% mai puțin decât valoarea vânzărilor ajustate în timp, în medie, în zona de piață 302, care acoperă o suprafață de neîncorporate Boulder County nord de Boulder și sud-vest de Longmont. Cele 79 de vânzări recente din zonă, cu valori ajustate în timp sub $800,000, au primit valori impozitate de $35,295 mai mult în medie decât valoarea ajustată în timp, cu valori impozitate cu 5.96% mai mari decât valorile ajustate în timp în medie.
• valorile impozitate $90,617 mai puțin, în medie, decât prețul de vânzare ajustat în timp pentru 109 vânzări de $1 milioane și mai mult în zona de piață 403, care acoperă Louisville, marcând un 7.,03% diferență sub valoarea impozitată în medie. Pentru vânzările 202 mai mici de $500,000 în zonă, a existat o valoare medie impozitată de $53,637 mai mult decât prețul de vânzare ajustat în timp, o diferență medie de 12.9% între valoarea impozitată și valoarea ajustată în timp.în unele cazuri, mai ales cu proprietăți mai scumpe, valoarea impozitată a locuințelor scade nu numai sub prețul de vânzare ajustat în timp, dar este, de asemenea, mai mic decât prețul real al proprietății vândute în perioada de evaluare., O casă în blocul 400 de Arapahoe Avenue, în centrul Boulder, Zona de Piață 101, se potrivește acest proiect de lege: s-A vândut pentru $3.495 de milioane în aprilie 2017, a primit încă o $3.262 milioane evaluare pentru impozitare valoarea în ciuda unui timp-valoarea ajustată a $3.725 milioane de euro pentru a ține cont de piață, comportamentul de tranzacție. Astfel de valori fiscale au fost atribuite case costa $800,000 sau mai mult în ciuda puternic apreciere cele mai multe proprietăți în întreaga județ au experimentat în piața privată în ultimii ani.,diferența este și mai mare cu unele proprietăți, cum ar fi una pe Country Lane la sud de Baseline Road în zona de piață 301, care acoperă Județul Boulder neîncorporat la est de limitele orașului Boulder. S-a vândut pentru $2.375 milioane de euro în septembrie 2016, dar impozitate valoarea a primit în ultimii perioada de evaluare a fost de $1.613 milioane de euro, mai mult de un milion de dolari mai puțin decât timpul său ajustat prețul de vânzare de $2.709 milioane de euro.,”aceasta are un aspect clar de inegalitate”, a declarat Stu Cruden, fost evaluator al Biroului evaluatorului județului Boulder din 1989 până în 1992, iar acum un evaluator privat cu sediul în Longmont. „Cu toate acestea, este foarte posibil ca prețurile să se fi apreciat mult mai rapid în acel segment inferior, în acea gamă de $400,000, decât gama de $800,000 (și mai mult).,”

  acest lucru este coroborat de alți experți imobiliari care spun că a existat o înmuiere recentă în apreciere la capătul înalt al pieței Boulder County, cu creșteri mai rapide ale valorii și o cerere mai mare pentru case mai modeste care costă mai puțin de $800,000.proprietarul Longmont Kyle Henley observă presiunea taxei adăugate asupra locuințelor din nivelurile de valoare medii și inferioare ale caselor unifamiliale ale județului., În timp ce lui Henley Eighth Avenue acasă a fost atribuit un impozit in valoare de $420,900, mai mult cu 22% mai mare decât timpul de-a ajustat prețul de vânzare pe baza lui 2017 achiziționarea de acasă, el a spus că un creditor privat estimarea de acasă este în linie cu evaluatorul este impozitat valoare, demonstrând cât de mult mai repede apreciere pot apărea în afara-preț mai mare gama de proprietati.

  Acest privată tendință de piață, împreună cu metode diferite utilizate pentru a calcula valorile impuse și de timp-valori ajustate, ajută explica de ce impozitate valorile pentru case costa mai mult de 800.000 de dolari, și mai ales mai mult de 1 milion de dolari, sunt de multe ori nu reflectă asociate acestora timp-valori ajustate, și ar putea părea pentru unii ca subapreciată de către evaluator în biroul lui.

  dimensiunea pieței contează

  există puțini oficiali județeni care pot face pentru a aborda problema pe cont propriu, a spus Evaluatorul județului Boulder, Cynthia Braddock.,

  „unii vin în jos, nu auzim niciodată de la ei”, a spus Braddock. „Și unii vin în sus și auzim de la ei, și ar trebui. … Știu că avem anumite limite în ceea ce facem. … Dacă nu am avut ocazia să intrăm într-o proprietate și să ne uităm la ea, este posibil să o descriem incorect.”

  funcționarii Biroului evaluatorului pot intra într-o casă doar atunci când au permisiunea proprietarului, a spus Braddock.în plus, rezidenții pot face apel numai la valorile fiscale ale proprietății proprii către evaluator., Asta înseamnă că proprietarii de case cu prețuri de vânzare ajustate în timp de 800,000 USD sau mai mult și valori impozitate care nu corespund celor care nu vor primi facturi fiscale mai mari, cu excepția cazului în care apelează la valori impozitate mai mari, ceea ce este rar, a spus Braddock.dar Braddock a mai spus că se află în spatele valorilor impozitate calculate folosind procesul de evaluare în masă a județului, numindu-le calculate mai precis decât prețurile de vânzare ajustate în timp.”când ajungeți la această valoare (impozitată), ați luat în considerare toate caracteristicile proprietății, nu doar timpul”, a spus Braddock.,

  motivul pentru care valorile impozitate adesea nu se încadrează în prețurile de vânzare ajustate în timp pentru casele vândute recent, care ar costa ipotetic acum 800,000 USD sau mai mult implică aplicarea măturată a factorilor de ajustare a timpului în zonele pieței.

  Cruden, privat evaluator, consideră problematic faptul că județul atrage atât de mari zone de piață, și folosește un set de factorii de ajustare pe niveluri de preț, ceea ce înseamnă un 400.000 de dolari acasă vândute în aceeași lună ca un 1,5 milioane de dolari acasă în aceeași zona de piață primește același factor de multiplicare pentru calcularea timpului ajustate în funcție de prețul de vânzare.,dar aprecierea are loc diferit între cartiere și între segmentele de preț de pe piață, a spus Cruden.

  „cum justificați trecerea de la 75th Street la Martin Avenue? Mergeți în oraș”, a spus Cruden despre zona de piață a Biroului evaluatorului 502 care acoperă cea mai mare parte a Longmont. „Se pare că aplică o perie foarte largă pentru date.”

  exact asta face biroul evaluatorului, a spus Braddock.

  „dacă ajungeți la vânzările subdiviziunii, nu puteți (examina) suficiente vânzări uneori”, a spus Braddock., „Deci (combinăm) ceea ce sunt subdiviziuni care sunt la fel și veți obține disparitate. Cu cât devii mai mic, cu atât este mai greu să ajungi la ceva realist, pentru că nu am datele.Județul, prin lege, a spus ea, poate calcula doar un set de factori de ajustare a timpului pe zona de piață care variază în funcție doar de luna și anul în care a fost vândută o casă și nu și pe baza nivelului de preț sau a unei locații mai specifice decât zona de piață mai largă.,

  „aș crede că ar trebui să aibă mai mult de un factor de ajustare a timpului (pe nivel de preț)”, a spus Brian Goodheim, evaluator privat bazat pe Boulder. „Asta facem ca evaluatori privați. Nu pot folosi o rată de apreciere care este generalizată pentru județ într-un cartier de lux. … (Biroul evaluatorului) are atât de multe proprietăți de evaluat și o fac prin calculator. Nu se pot concentra pe valorile proprietății individuale așa cum face un evaluator (privat).,”

  de Stat drept un factor

  Județul oficialii ar putea aspira zona de piață limitele pentru o singură familie case, sau adăuga altele noi pentru a veni cu mai multe granular bazate pe locație, timp factorii de ajustare, Braddock a spus, dar a aruncat o plasă largă în cele mai multe cazuri, de a avea suficiente vânzări pentru a analiza pentru a face factorii din punct de vedere statistic.în Plus, Județul trebuie să aibă un motiv puternic pentru redesenarea limitelor zonei de piață, și există limitări de timp pentru biroul ei pentru a finaliza activitatea la fiecare doi ani.,

  „putem schimba zonele economice, dar este ceva la care trebuie să ne gândim foarte serios, deoarece ne complică munca. Avem un interval de timp foarte limitat, și știu că nu pot evalua fiecare casă pe cont propriu. Nu există nicio cale”, a spus Braddock.dacă ar exista o nouă metodologie dezvoltată care ar putea adăuga precizie la calcularea prețurilor de vânzare ajustate în timp, pentru a le aduce mai mult în concordanță cu modul în care valorile impozitate sunt determinate folosind mai mulți factori, Braddock a spus că va fi deschisă să asculte și să susțină un nou sistem să fie implementat de legiuitorul de stat.,

  „s-ar putea să existe o gândire strălucitoare despre acest lucru și aș fi deschis să aud de la el, dar mai ales nu o fac și legislativul are un domeniu foarte larg de lucruri cu care se confruntă”, a spus Braddock. „…Ajustarea timpului este ceva ce ni se spune cum să o facem, o facem. Ar putea exista mai multe variații în ea sau o metodă diferită? Depinde de Legislativ. Nu mă pot hotărî să o fac singură.,”

  ea a recunoscut că imperfecțiunile obligate să rezulte din evaluarea la scară largă sunt menite să fie abordate într-un proces echitabil cu biroul evaluatorului și Consiliul Județean de egalizare și a încurajat contribuabilii să contacteze biroul ei dacă au o problemă cu evaluarea lor.”încercăm din greu să-i ajutăm să se ajute singuri și uneori nu putem ajunge acolo”, a spus Braddock. „Acolo pot spune:” încă nu sunt de acord ” și merg la Consiliul Județean și au de fapt un consilier de audiere (face o recomandare Consiliului).,procesul Județean funcționează pentru persoanele care caută valori mai mici, a spus Goodheim, evaluatorul Privat al Boulder.

  „când sunt prezentate date concrete, te vor asculta și în trecut m-au ascultat”, a spus el.

  rezidenții care doresc să atragă atenția asupra valorii impozitate a proprietăților, altele decât ale lor, trebuie să ceară statului să intervină. De acolo, dacă statul consideră problematic un proces de evaluare Județeană, ar putea ordona o refacere a întregului județ, ceea ce nu s-a întâmplat niciodată în județul Boulder, a spus Braddock.,Howard Derby, un rezident al județului, a trecut accidental prin acest proces de stat în 2018. Fără a depune o plângere oficială, el a notificat oficialilor de stat despre ceea ce a simțit că ar putea fi un semn că biroul evaluatorului din Boulder County a subevaluat casele de 1 milion de dolari și mai mult în zona de piață 301, unde locuiește.dar JoAnn Groff, administrator de impozit pe proprietate cu Divizia de Stat a impozitului pe proprietate, a tratat Corespondența lui Derby cu biroul ca o plângere.,oficialii nu au găsit suficiente dovezi ale afirmației lui Derby că Județul a subevaluat casele care ar costa 1 milion de dolari sau mai mult, în funcție de ajustările de timp. Dar el a subliniat mai multe cazuri în zona sa de piață de case mai scumpe decât $1 milioane care s-au dat valori fiscale câteva sute de mii de dolari sub prețul de vânzare ajustat în timp, uneori cu valorile impozitate mai mult de 20% mai puțin.

  „nu am negat plângerea, dar a determinat Boulder County nu a fost în încălcare a legii”, a spus Groff.,

  gruparea listelor de vânzări comparabile la care se poate face referire în timpul apelurilor atât cu case scumpe, cât și cu case din nivelurile de preț mediu și inferior pot beneficia de fapt proprietarii de proprietăți care sunt mai mici de 800.000 USD, pe valoare ajustată în timp, potrivit evaluatorului Rob Stamp Longmont.,dacă aprecierea are loc cel mai rapid în proprietățile la prețuri mai mici, susține el, dar aceștia primesc ajustări de timp care se bazează parțial pe vânzări care ar fi pentru mai mult de $800,000 pe piața actuală, poate exista o șansă mai bună pentru un apel de succes al proprietății la prețuri mai mici pentru a primi o factură fiscală mai mică. Acest lucru se datorează faptului că vânzările comparabile vor reflecta valori ajustate în timp, care pot fi ușor mai mici decât realitatea pieței, din cauza impactului proprietăților scumpe care apreciază mai lent factorul utilizat.,

  „casa cu cel mai mic preț are avantajul de a fi grupată cu cele mai mari”, a spus Stamp. „Dacă te duci la ca Longmont, Old Town Longmont, ar exista o rată de apreciere acolo, este mult mai mic decât dacă-l izola la Southmoor Park.”Mai târziu, el a explicat unele case în Orașul Vechi sunt scumpe pentru Longmont și aprecia mai puțin rapid decât mai accesibile proprietăți, în general, cu Southmoor Parc, în general, mai omogen preț și mai ieftin decât de sus-preț niveluri de Orașul Vechi, unde casele mai scumpe probabil încetini zona medie rata de apreciere.,

  Demolari, reconstruiește face o diferență

  Mediu de diferențe între valorile impuse și de timp-valori ajustate nu spun întreaga poveste în fiecare zonă de piață, și de demolare, refacere si proiecte de renovare sunt un motiv de mare de ce.comparațiile dintre valorile impozitate și valorile ajustate în timp pentru casele din limitele orașului Boulder oferă o idee despre cât de multă valoare poate fi adăugată unei proprietăți printr-un proiect de demolare și reconstrucție sau o renovare masivă.,câteva zeci de proprietăți de-a lungul zonelor de piață Boulder arată prețurile de vânzare recente și valorile ajustate în timp asociate, care sunt reduse de valorile lor impozitate. Asta pentru a separa valorile de măsurare sunt diferite case care au fost în lot, cu timpul ajustat prețul de vânzare bazat pe o casă vândută în termen de doi până la cinci ani de studiu perioada asta din moment ce a fost rupt în jos, și impozitate valoare o reflectare a acasă de reconstruite sau renovate pe teren, de multe ori mult mai luxos decât cel înlocuit.,

  în zona de piață 103, în north Boulder, de exemplu, valorile impozitate au fost cu 1.96% mai mari în medie decât prețul de vânzare ajustat în timp pentru vânzările 109 care ar fi pentru $2 milioane sau mai mult, în funcție de valorile ajustate în timp. Cu toate acestea, majoritatea vânzărilor, 60, în acest interval de preț au fost atribuite valori impozitate sub valoarea ajustată în timp asociată proprietății. Acestea includ o casă în blocul 2600 din Fourth Street care s-a vândut în iunie 2016 pentru 2.59 milioane dolari, cu o valoare ajustată în timp de 2.919 milioane dolari, dar o valoare impozitată de 2 dolari.,387 milioane, mai mult de 500.000 dolari mai puțin decât prețul de vânzare ajustat în timp.

  proprietăți precum unul din blocul 500 din Juniper Avenue, totuși, ajută la echilibrarea diferenței medii dintre cele două valori din gama de prețuri de 2 milioane de dolari și în sus. Că acasă vândut în luna Martie 2015 pentru $1.95 milioane de euro, a tras o autorizație de demolare din orașul Boulder în luna septembrie a aceluiași an, și a fost dat de un impozitate valoare de 6,8 milioane$, o 175.56% crește de la ora ajustat prețul 2015 vânzare. De atunci s-a vândut din nou în iunie 2017 pentru 6, 7 milioane de dolari.,în timp ce că a fost un caz de o casă deja scumpe din ce în ce mai scumpe, pune valorile reale totale și prețurile de vânzare side-by-side arată cum Boulder pierde unele accesibilitate prin tendința de demolari de case care au fost inițial mai modeste.

  în blocul 500 din Dewey Avenue, de exemplu, o casă vândută în ianuarie 2015 pentru $500,000, cu un preț de vânzare ajustat în timp de $642,300 pentru tranzacție, dar valoarea recentă impozitată acordată proprietății a fost 129.,Cu 39% mai mare decât valoarea ajustată în timp, cu un permis de demolare aprobat de oraș în 2016 pentru a face loc unei structuri care împinge valoarea impozitată a parcelei la 1.473 milioane USD.evoluțiile valorilor de acasă, cum ar fi acea proprietate, contribuie, de asemenea, la diferența medie de multe ori considerabilă între valorile impozitate și valorile ajustate în timp, primele apar adesea mult mai mari decât cele din urmă, pentru casele care costă mai puțin de $800,000, pe ajustările de timp ale județului.

  „aceste barăci abia așteaptă să devină chateaus pe această piață”, a spus Braddock.