az ingatlanadó-számlák állítólag a magánpiac viselkedésében gyökerező értékbecsléseken alapulnak,de egy Kameraelemzés mutat egy mutatót a Boulder County Assessor Irodája által alkalmazott piac mérésére.
A megye egész területén eladott lakások az elmúlt öt évben 800 000 dolláros vagy annál magasabb piaci árakkal, az értékelő Hivatala szerint átlagosan olyan értékekkel adóznak, amelyek kisebbek, mint azok az összegek, amelyekre a megye azt jósolja, hogy eladhatják.,
Ez az eltérés különösen nyilvánvaló a lakások eladott $1 millió, több időszakban, a hiányosságok megszüntetésére a $100,000 vagy több között az adózott értékek idő, korrigált eladási árak sok esetben.
a Boulder County Assessor irodája 23 földrajzi piaci területet tart fenn, ahol az egycsaládos otthoni értékesítéseket nyomon követik és csoportosítják, hogy az egyes területeken “összehasonlítható értékesítések” listái legyenek., Ezek az értékesítések minden egyes új értékelési időszak előtt két éven belül végrehajtott ügyletek, amelyeket az ingatlantulajdonosok és az értékbecslő hivatala felülvizsgálhat, amikor mérlegelheti az ingatlanhoz adózásra rendelt érték fellebbezését.
Ez a kétéves értékelési időszak az, amikor a megye meghatározza az ingatlanadó értékeit. Ez a szám használt adózás ismert, mint a teljes tényleges érték.
összehasonlítható értékesítési adatok egyes olyan piaci területeken, amelyek kevés értékesítéssel rendelkeznek az elmúlt két évben, a megye szabályai szerint öt évre visszamenő értékesítéseket tartalmazhatnak., A legutóbbi értékesítési adatok felhasználásával, a megye kiszámítja az” időbeállító tényezőt ” minden hónapban, amelyet egy otthon eladhatott volna a tanulmányi időszak alatt, az egyes piaci területekre egyedileg kiszámított tényezőkészlettel. Ez az idő-korrekciós tényező számlák piaci viselkedés pedig meg kell szorozni a hasonló értékesítési árai annak érdekében, hogy meghatározza, hogy mennyi az otthon eladni az időpont, amikor a teljes tényleges érték határozza meg, amely az elmúlt értékelési időszakban, június 30, 2018.,
A fellebbezési eljárás során az idő szerint kiigazított eladási árak lépnek érvénybe, amikor az ingatlantulajdonosok tiltakoznak az értékbecslő irodája által megadott értékek ellen. Kereshetnek olyan nemrégiben eladott otthonokat, amelyek hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek, mint az övék, a kijelölt piaci területen belül, amelyek esetleg kevesebbet értékesítettek, vagy amelyek időben kiigazított eladási árakkal rendelkeznek, amelyek kisebbek, mint az az érték, amelyen a megye adót tervez. Az adatok benyújtása az értékelő irodájához fellebbezésben néha alacsonyabb adótörvényt eredményez.,
De ha a teljes tényleges értékek, vagy az adózott értékek képest az idő, korrigált eladási árak, lakások a magasabb árú szintek a piac úgy tűnik, hogy kijelölt adózik értékek jelentősen alacsonyabbak, mint az idő, korrigált eladási értékek által közzétett, a megyei, sokkal következetesebben, mint otthon, a közép -, illetve alacsonyabb árú szintek.,
példák bővelkedik, az egész megyében, adózott értékek, amelyek több százezer dollárt kevesebb, mint a hipotetikus időben korrigált eladási árak a közelmúltban eladott lakások, hogy tudna eladni újra $1 millió vagy annál magasabb, szerint egy kamera elemzése a megye idő kiigazítások több ezer ingatlan a közelmúltban összehasonlítható értékesítési árak.
az állam minden megyéjét auditálják, miután közzétette legújabb adóköteles értékeit, és a Boulder County teljesítette a 2019-es ellenőrzést az állam által bérelt harmadik fél könyvvizsgálói jelentése szerint.,
“vannak más megyéim is, amelyeknek sokkal több küzdelmük van” – mondta Steve Kane, A Wildrose értékeléssel foglalkozó Statisztikus,a Boulder County értékelésének elvégzésére felbérelt cég.
említette Boulder Megye ár kapcsolatos differenciál, mérési azt jelentette, hogy mérje, hogy nagy értékű ingatlant, valamint az alacsony érték tulajdonságok értékelte egyenletesen, jól tartományon belül elfogadható, a 1.003. A 0,97 és 1,03 közé eső arányokat elfogadhatónak tartják.
az eltérés továbbra is fennáll.,
az úgynevezett Market Area 503, például, amely magában foglalja részei southwest Longmont és a közeli részei nem bejegyzett Boulder County, a 80 nemrég eladott ingatlanok a megye számított újra eladni több mint $1 millió, szerint a nyilvános összehasonlítható értékesítési adatok, kaptak adózott értékeket, amelyek átlagosan esett $ 111,330 alatt a kapcsolódó idő-korrigált értékek. Ez a dinamika kiterjed a 800,000 vagy annál nagyobb idővel kiigazított értékekkel rendelkező otthonokra a megye szinte minden egycsaládos lakóövezetében.,
eközben az elmúlt öt évben ezen árszint alatt értékesített lakások általában olyan adózott értékeket kaptak, amelyek közelebb állnak, és sok esetben meghaladják a legutóbbi eladási áraik alapján kiigazított értékeket.
a többi közötti különbségeket adózik értékek, valamint az idő-korrigált értékek a nemrég eladott lakások közé:
- Adózik értékek $76,164 kevesebb, átlagosan, mint az idő, korrigált eladási ár 81 értékesítési idővel korrigált értékek $800,000 vagy több, a Piaci Terület, 404, amely magában foglalja Erie, jelölés átlagosan 7.,25%-os különbség az adózott érték és az idővel kiigazított eladási ár között. A 1,502 értékesítési idővel korrigált értékek alatt $800,000 osztották adózik értékek 1.32% felett az idő, korrigált érték átlagosan, a 727 értékesítési idővel korrigált érték 500 000 dollárt osztottak ki adózik értékeket, melyek 4.19% felett az idő, korrigált érték átlagosan.
- adózott értékek $70,436 kevesebb átlagosan, mint az időben korrigált eladási ár 123 lakóingatlan értékesítése 4 hektáros vagy annál kevesebb idővel korrigált értékek legalább $800,000, ami azt jelenti, adózott értékek voltak 5.,41%-kal kevesebb, mint az idő szerint kiigazított értékesítési érték átlagosan, a piaci terület 302, amely egy olyan terület, a jogi személyiséggel nem rendelkező Boulder County északra Boulder és délnyugatra Longmont. A 79 legutóbbi értékesítés a területen az idő szerint kiigazított értékek alatt $ 800,000 kapott adózott értékek $ 35,295 több átlagosan, mint az idő-korrigált érték, adózott értékek 5.96% – kal nagyobb, mint az idő-korrigált értékek átlagosan.
- adózott értékek $90,617 kevesebb átlagosan, mint az időben korrigált eladási ár 109 értékesítés $ 1 millió több, a piaci terület 403, amely Louisville, jelölés a 7.,03% különbség az adózott érték alatt átlagosan. A 202-es értékesítés kevesebb, mint $500,000 a területen, volt egy átlagos adózott értéke $ 53,637 több, mint az időben korrigált eladási ár, átlagosan 12.9% különbség az adózott érték és az idő-korrigált érték.
egyes esetekben, leginkább a drágább ingatlanok esetében, a lakások adózott értéke nemcsak az időhöz igazított eladási ár alá esik, hanem alacsonyabb is, mint az értékelési időszakban értékesített ingatlan tényleges ára., A ház a 400 blokk Arapahoe Avenue central Boulder, Market Area 101, illik ez a számla: ez eladott $ 3.495 millió áprilisban 2017, még kapott egy $ 3.262 millió értékelést az adó értékét annak ellenére, hogy az idő-korrigált értéke $ 3.725 millió figyelembe venni a piac viselkedését a tranzakció óta. Az ilyen adóértékek már rendelt lakások költségszámítás $ 800,000 vagy több annak ellenére, hogy az erős felértékelődése legtöbb ingatlan egész megyében tapasztalt a magánpiacon az elmúlt években.,
A különbség még nagyobb, egyes tulajdonságok, például egy Ország Lane délre Kiindulási Út Piaci Területen 301, amely kiterjed a jogi személyiséggel nem rendelkező Boulder Megye kelet-Boulder city limits. 2016 szeptemberében 2,375 millió dollárért kelt el, de a legutóbbi értékelési időszakban kapott adózott értéke 1,613 millió dollár volt,több mint egymillió dollárral kevesebb, mint 2,709 millió dolláros eladási ára.,
“Ez határozottan egyenlőtlenségnek tűnik” – mondta Stu Cruden, a Boulder County Assessor irodájának egykori értékelője 1989 – től 1992-ig, most pedig egy Longmont-i székhelyű magánértékelő. “Nagyon valószínű azonban, hogy az árak sokkal gyorsabban értékeltek ebben az alsó szegmensben, abban a 400 000 dolláros tartományban, mint a 800 000 dollár (vagy annál több) tartományban.,”
, Hogy megerősíti az egyéb ingatlan szakértők, akik azt mondják, ott a közelmúltban lágyító hálából a high-end Boulder Megye piac gyorsabban növekszik az érték nagyobb a kereslet a szerényebb házak olcsóbb, kevesebb, mint $800,000.
a Longmont háztulajdonos Kyle Henley észreveszi, hogy a megye egycsaládos otthonainak középső és alacsonyabb értékszintjén lévő otthonokra további adónyomás nehezedik., Míg Henley nyolcadik Sugárúti otthona 420,900 Dollár adóértéket kapott, több mint 22%-kal nagyobb, mint az otthon 2017-es vásárlása alapján az idő szerint kiigazított eladási ár, azt mondta, hogy egy magánhitelező becslése az otthonról összhangban van az értékelő adózott értékével, bemutatva, hogy mennyivel gyorsabban lehet értékelni az ingatlanok magasabb árkategóriáján kívül.
Ez a piaci tendencia, valamint a külön módszereket kiszámításához használt adózik értékek, valamint az idő-korrigált értékek, megmagyarázza, hogy miért az adózott értékek lakások olcsóbb több mint $800,000, különösen a több, mint 1 millió dollárt, gyakran nem tükrözik a kapcsolódó idő-korrigált értékek, pedig lehet, hogy úgy tűnik, hogy néhány alulértékelt a törvényszéki iroda.
piaci méret kérdések
kevés megyei tisztviselők tehetünk, hogy a kérdést a saját, Boulder County értékelő Cynthia Braddock mondta.,
“egyesek alacsonyak, soha nem hallunk róluk” – mondta Braddock. “És vannak, akik feljönnek, és hallunk felőlük,és kellene. … Tudom, hogy van néhány korlátunk abban, amit csinálunk. … Ha még nem volt lehetőségünk bemenni egy ingatlanba, és megnézni, akkor lehet, hogy helytelenül írtuk le.”
az értékelő hivatal tisztviselői csak akkor léphetnek be otthonba, ha engedélyük van az ingatlan tulajdonosától, mondta Braddock.
ezenkívül a lakosok csak a saját vagyonuk adóértékeit fellebbezhetik az értékelőhöz., Ez azt jelenti, hogy az időben kiigazított 800 000 dolláros vagy annál nagyobb eladási árakkal rendelkező otthonok tulajdonosai és az adózott értékek, amelyek elmaradnak azoktól, nem kapnak magasabb adószámlákat, kivéve, ha nagyobb adózási értékeket kérnek, ami ritka-mondta Braddock.
de Braddock azt is mondta, hogy a megye tömegértékelési eljárása alapján kiszámított adózott értékek mögött áll, pontosabban kiszámítva őket, mint az időhöz igazított eladási árak.
“amikor megérkezik erre az (adóztatott) értékre, figyelembe vette az ingatlan összes jellemzőjét, nem csak az időt” – mondta Braddock.,
Az ok adózik értékek gyakran elmaradnak az idő, korrigált eladási árak a nemrég eladott lakások, ami elméletileg most költség $800,000 vagy több magában foglalja a lendületes alkalmazása idő-korrekciós tényezők át a piaci területeken.
Cruden, a privát értékbecslő, megtalálja problematikus, hogy a megyei felhívja ilyen nagy piaci területen, amely egy beállított idő-korrekciós tényezők át ár szintek, azaz $400,000 haza értékesített ugyanabban a hónapban, mint $1.5 millió haza ugyanazon a piacon, terület megkapja az azonos szorzó számítása során az idő, korrigált eladási ár.,
de a felértékelődés eltérő a környékek között, valamint a piaci árszegmensek között-mondta Cruden.
” hogyan indokolja, hogy a 75. utcáról a Martin Avenue-ra menjen? Megy át a városon” – mondta Cruden az értékelő 502 irodapiaci területéről, amely Longmont nagy részét lefedi. “Úgy tűnik, hogy nagyon széles ecsetet alkalmaznak az adatokra.”
pontosan ezt teszi az értékelő irodája-mondta Braddock.
“ha eljutsz a felosztás eladásaihoz, néha nem tudsz (megvizsgálni) elég értékesítést” – mondta Braddock., “Tehát mi vagyunk (kombináljuk), melyek azok a felosztások, amelyek hasonlóak, és egyenlőtlenséget fog kapni. Minél kisebb lesz, annál nehezebb elérni valamit, ami reális, mert nincs adatom.”
a megye, a törvény szerint, azt mondta, csak egy sor időigazítási tényező számítható ki piaci területenként, amelyek csak a ház eladásának hónapja és éve alapján változnak, nem pedig az árszínvonal vagy egy konkrétabb hely alapján, mint a szélesebb piaci terület.,
” azt gondolnám, hogy egynél több időbeosztási tényezővel kell rendelkezniük (árszintenként)”-mondta Brian Goodheim, a Boulder-alapú magánértékelő. “Ezt csináljuk magánértékelőként. Nem használhatok olyan elismerési arányt, amely általánosítható a megye számára egy előkelő környéken. … (Az értékbecslő irodája) annyi ingatlan van, amit fel kell becsülni, és számítógéppel csinálják. Nem tudnak összpontosítani az egyes ingatlan értékek, ahogy egy (magán) értékbecslő csinál.,”
a törvény tényező
a Megyei tisztviselők új piaci terület határait a családi házak, illetve újakat hozzáadni, hogy több szemcsés hely-alapú idő korrekciós tényezők, Braddock mondta, de van, hogy a leadott széles net-a legtöbb esetben elég értékesítési elemezni, hogy a tényezők statisztikailag érvényes.
plusz, a megyének erős oka lehet a piaci területek határainak átrajzolására, és időhatárok vannak arra, hogy hivatala kétévente befejezze munkáját.,
” meg tudjuk változtatni a gazdasági területeket, de ezt nagyon komolyan kell gondolnunk, mert bonyolítja a munkánkat. Nagyon korlátozott időkeretünk van, és tudom, hogy nem tudok minden otthont egyedül értékelni. Nincs mód, ” Braddock mondta.
ha új módszert fejlesztettek ki, amely pontosságot adhat az időhöz igazított eladási árak kiszámításához, hogy jobban összhangba hozza őket az adózott értékek több tényező segítségével történő meghatározásával, Braddock azt mondta, hogy nyitott lesz arra, hogy meghallgassa és támogassa az állami jogalkotó által végrehajtandó új rendszert.,
“lehet, hogy van valami ragyogó gondolkodás odakint erről, és nyitott lennék meghallgatni belőle, de leginkább nem, és a jogalkotónak nagyon széles köre van olyan dolgokkal, amelyekkel foglalkoznak” – mondta Braddock. “…Az időbeállítás valami, amit elmondunk, hogyan kell csinálni, megcsináljuk. Lehet, hogy több variáció van benne, vagy más módszer? A törvényhozáson múlik. Nem dönthetek úgy, hogy egyedül csinálom.,”
Azt elismerte, hogy a tökéletlenségek köteles eredménye értékelést tömegesen célja, hogy foglalkozni kell a megfelelő eljárás az értékelő hivatal, valamint a megyei Igazgatóság a Kiegyenlítést, s arra ösztönzik az adófizetők, hogy kapcsolatba irodájában, ha van olyan kérdés, az értékelés.
“nagyon keményen próbálunk segíteni nekik, hogy segítsenek maguknak, és néha nem tudunk odaérni” – mondta Braddock. “Ez az, ahol azt mondják, “még mindig nem értek egyet”, és megy a megyei tanács, és valójában van egy meghallgató tiszt (tegyen ajánlást a testület).,”
a megyei folyamat az alacsonyabb adózott értéket kereső emberek számára működik, mondta Goodheim, a magánértékelő.
“amikor konkrét adatokkal mutatják be, hallgatnak rád, és a múltban hallgattak rám” – mondta.
azoknak a lakosoknak, akik szeretnék felhívni a figyelmet a sajátjukon kívüli ingatlanok adózott értékére, meg kell kérniük az államot, hogy LÉPJEN BE. Onnan, ha az állam problémásnak tartja a megyei értékelési folyamatot, elrendelheti az egész megye újratervezését, ami soha nem történt meg Boulder megyében, – mondta Braddock.,
Howard Derby, a megye lakosa, véletlenül ment keresztül az állami folyamaton 2018-ban. Hivatalos panasz benyújtása nélkül értesítette az állami tisztviselőket arról, hogy úgy érzi, jele lehet annak, hogy Boulder County Assessor irodája alulértékelte az 1 millió dollárt vagy annál többet a Market Area 301-ben, ahol él.
de JoAnn Groff, az állami Vagyonadó-osztással rendelkező ingatlanadó-kezelő panaszként kezelte Derby levelezését a hivatallal.,
a Tisztviselők nem talált elég bizonyítékot Derby, miszerint a megyei alulértékelt lakások ára $1 millió vagy több, megfelelően idő kiigazításokat. De rámutatott, több esetben az ő piaci területén a lakások drágább, mint $1 millió, hogy kaptak adóértékek több százezer dollár alatt az időben korrigált eladási ár, néha az adózott értékek több mint 20% – kal kevesebb.
“nem tagadtuk a panaszt, de megállapítottuk, hogy a megye nem sértette meg a törvényt” – mondta Groff.,
az összehasonlítható értékesítési listák csoportosítása, amelyekre mind a drága lakások, mind az alacsonyabb árkategóriájú lakások fellebbezései során hivatkozhatunk, valójában a Longmont-alapú értékelő, Rob Stamp szerint 800,000 dollár alatti ingatlanok tulajdonosai számára előnyös lehet.,
Ha a felértékelődés a leggyorsabb az alacsonyabb árú ingatlanokban, azt állítja, de azok idő-kiigazításokat kapnak, amelyek részben az értékesítésen alapulnak, amely a jelenlegi piacon több mint 800 000 dollár lenne, nagyobb esély lehet az alacsonyabb árú ingatlan sikeres fellebbezésére, hogy kisebb adószámlát kapjon. Ennek oka az, hogy az összehasonlítható eladások tükrözik az idővel korrigált értékeket, amelyek kissé alacsonyabbak lehetnek a piac valóságánál, mivel a lassabban értékelő drága ingatlanok hatással vannak a használt tényezőre.,
“a legalacsonyabb árú ház előnye, hogy a magasabbakkal csoportosul” – mondta Stamp. “Ha megy, mint Longmont, Old Town Longmont, lenne egy elismerési arány ott, ez sokkal alacsonyabb, mint ha elszigetelni a Southmoor Park.”Később elmagyarázta néhány otthon Régi Város drága Longmont értékeljük kevésbé gyorsan, mint még megfizethető tulajdonságok általános, a Southmoor Park általában több homogén, olcsó, olcsóbb, mint a felső-ár szintek a Régi Város, ahol magasabb árfekvésű lakások, valószínűleg lelassítja a terület átlagos elismerését arány.,
Robbantás, újraépíti a különbség
az Átlagos különbség adózik értékek, valamint az idő-korrigált értékek nem mondják el a teljes történetet minden piaci területen, illetve bontási, újjáépítése, felújítási projektek egy nagy ok, hogy miért.
az adózott értékek és az időkorlátozott értékek összehasonlítása a Boulder city határain belüli lakások esetében képet ad arról, hogy mekkora értéket lehet hozzáadni egy ingatlanhoz egy lebontási-újjáépítési projekt vagy egy hatalmas felújítás során.,
a Boulder – i piacon több tucat ingatlan mutatja a legutóbbi eladási árakat és a kapcsolódó, az adózott értékeik által eltörpített, idővel kiigazított értékeket. Ennek oka az, hogy a különálló értékek különböző házakat mérnek, amelyek a tételen voltak, az idő szerint kiigazított eladási ár az azóta lebontott két-öt éves tanulmányi időszak alatt eladott otthon alapján, és az adózott érték tükrözi az otthont, mivel újjáépítették vagy felújították a földet, gyakran sokkal fényűzőbb, mint az, amelyet helyettesített.,
A Piac Területén 103, észak-Boulder, például az adózott értékek 1.96% – kal nagyobb, átlagosan, mint az idő, korrigált eladási ár a 109 értékesítés lenne a 2 millió dollárt, vagy több, időpont szerint-korrigált értékek. Ennek ellenére az eladások többsége, 60, ebben az árkategóriában az ingatlanhoz kapcsolódó időfüggő érték alatti adózási értékeket kaptak. Ezek közé tartozik egy otthon a negyedik utca 2600 blokkjában, amelyet 2016 júniusában értékesítettek 2, 59 millió dollárért, idő szerint kiigazított értéke 2, 919 millió dollár, mégis adózott értéke 2 dollár.,387 millió, több mint 500 000 dollárral kevesebb, mint az idő szerint kiigazított eladási ár.
az olyan ingatlanok, mint a Juniper Avenue 500-as blokkjában, segítenek kiegyensúlyozni a két érték közötti átlagos különbséget a 2 millió dolláros árkategóriában. Az itthon eladott Március 2015 $1.95 millió húzta a bontási engedélyt a város Boulder-ben az év szeptemberében, s mivel egy adózik értéke $6,8 millió, egy 175.56% – os növekedés a korrigált ár a 2015-ös eladó. Azóta 2017 júniusában ismét eladták 6, 7 millió dollárért.,
míg ez egy olyan eset volt, amikor egy már drága otthon egyre drágább lett, a teljes tényleges értékek és az eladási árak egymás mellé helyezése azt mutatja, hogy Boulder hogyan veszít bizonyos megfizethetőséget az eredetileg szerényebb lakások lebontásának tendenciáján keresztül.
az 500-as blokk Dewey Avenue-n, például az itthon értékesített január 2015 $500,000 -, idő-korrigált eladási ár $642,300 a tranzakció, de a legutóbbi adózik érték az adott ingatlan 129.,39%-kal magasabb, mint az idővel korrigált érték, a város által 2016-ban jóváhagyott bontási engedéllyel, hogy helyet biztosítson egy olyan szerkezet számára, amely a csomag adózott értékét 1.473 millió dollárra tolja.
a Fejleményeket a hazai értékek, mint az az ingatlan is hozzájárul, hogy gyakran jókora átlagos különbség adózik értékek, valamint az idő-korrigált értékek, a korábbi gyakran megjelenő, messze nagyobb, mint az utóbbi, a lakások olcsóbb, kevesebb, mint $800,000, a per a megyei idő-kiigazításokat.
“Ezek a csapok csak arra várnak, hogy chateausvá váljanak ezen a piacon” – mondta Braddock.
Leave a Reply