Boulder County Assessorのオフィスデータは、予想販売価格の間に永続的な不一致を示しています,高価な家の課税値

固定資産税法案は、民間市場がどのように振る舞っているかに根ざした評価に基づいていることになっていますが、カメラ分析は、ボルダー郡評価者のオフィスによって採用された市場を測定するためのメトリックは、高価な一戸建て住宅の課税値とのステップの外に表示されます示しています。

郡全体の住宅は、評価者のオフィスによると、平均して$800,000以上の市場価格で最後の五年以内に販売され、郡は、彼らが販売することができると予測している金額よりも少ない値で課税されます。,

この不一致は、期間中に1万ドル以上で販売された住宅で特に明らかであり、多くの場合、課税される値と時間調整された販売価格の間に100,000ドル以上の不足がある。

ボルダー郡評価者のオフィスは、一戸建て住宅販売が追跡され、各エリアの”匹敵する売上高”のリストを持っているために一緒にグループ化されている23の地理的市場エリアを維持しています。, これらの販売は、課税のためにプロパティに割り当てられた値の魅力を検討する際に、不動産所有者と査定のオフィスが確認することができ、それぞ

その隔年評価期間は、郡が固定資産税の値を決定するときです。 課税のために使用されるこの数字は、合計実際値として知られています。

過去二年以内に売上高が少ないいくつかの市場エリアの比較可能な売上高データには、郡のルールに従って、五年前の売上高を含めることができます。, 最近の販売データを使用して、郡は調査期間中に家が販売した可能性のある月ごとに”時間調整係数”を計算し、市場エリアごとに一意に計算された要因セットを決定します。 その時間調整係数は、市場の行動を占め、最近の評価期間のためにJune30、2018だった合計実際値が決定された日に家がどのくらい販売するかを決定するために、同等の販売価格を掛けたものです。,

時間調整された販売価格は、不動産所有者が査定のオフィスによって割り当てられた値に抗議する控訴プロセス中に役に立ちます。 彼らはより少しのために販売したかもしれない割り当てられた市場区域内の彼等の物に同じような特徴があるまたは郡が課税することを計画している価値よりより少しである時間調節された販売価格がある最近販売された家を捜すことができる。 そのデータを審査官の事務所に控訴で提示すると、時には税制改正案が下がることがあります。,

しかし、実際の合計値、または課税値を時間調整済み販売価格と比較すると、市場の高価格層の住宅には、郡が公表した時間調整済み販売値よりもはるかに一貫して低い課税値が割り当てられているように見えます。,

例は、最近の同等の販売価格を持つ数千のプロパティの郡の時間調整のカメラ分析によると、1万ドル以上のために再び販売することができ、最近販売された家のための仮想的な時間調整販売価格よりも少ない数十万ドルである課税値の郡全体で、たくさんあります。

州内のすべての郡は、最新の課税価値を出した後に監査され、ボルダー郡は州によって提供された州雇用の第三者監査人の報告書によると、2019年,

“私ははるかに多くの闘争を持っている他の郡を持っている、”スティーブケイン、ワイルドロース鑑定、評価のボルダー郡の監査を実行するために雇われた

彼はボルダー郡の価格関連の差、高価値の特性と低価値の特性が均一に評価されているかどうかを測定するための測定は、1.003で、許容可能と考えられる範囲内であったことに言及した。 0.97と1.03の間に落ちる比率は許容可能であると考えられます。

まだ不一致が残っています。,

マーケットエリア503として知られているものでは、例えば、南西ロングモントの一部と未編入のボルダー郡の近くの部分を含み、郡が計算した80最近販売されたプロパティは、公共の同等の販売データによると、1万ドル以上で再び販売することができ、平均して111,330ドルが関連する時間調整値を下回った課税された値が割り当てられました。 そのダイナミックは、郡全体のほぼすべての一戸建て住宅市場エリアで$800,000以上の時間調整された値を持つ住宅にまで及んでいます。,

一方、その価格帯を下回る過去五年間に販売された住宅には、最新の販売価格に基づいて時間調整値に近い課税値が割り当てられる傾向がありま

最近販売された家の課税値と時間調整値との間の他の不一致のいくつかは次のとおりです。

• 課税値$76,164は、81の時間調整値$800,000以上の販売の時間調整済み販売価格よりも平均して少なく、エリーを含む市場エリア404では平均7をマークしています。,課税される価値と時間調整済販売価格の25％の差。 1,502の時間調整値が800,000ドルを下回る売上には、平均で時間調整値より1.32％高い課税値が割り当てられ、727の時間調整値が500,000ドルを下回る売上には、平均
• 課税された値$70,436少ない123居住用不動産の販売のための時間調整販売価格よりも平均して4エーカー以下の時間調整値と少なくとも$800,000の値は、課税された値が5であったことを意味します。,平均して時間調整済みの売上高よりも41％少なく、市場エリア302では、ボルダーの北とロングモントの南西ボルダー郡の未編入の領域をカバーしています。 79時間調整値が$800,000を下回っている地域の最近の売上高は、時間調整値よりも平均で$35,295の課税値を受け取り、課税値は平均で時間調整値よりも5.96％大きくなりました。
• 課税された値$90,617少ない109の販売のための時間調整済みの販売価格よりも平均して$1百万以上の市場エリアで403,ルイビルをカバーします,マーキング7.,平均して課税された値を下回る03％の違い。 エリア内の202の売上高が500,000ドル未満であった場合、時間調整済み販売価格よりも平均課税額が53,637ドル多く、課税額と時間調整済み価格の平均12.9％の差がありました。

いくつかのケースでは、最も顕著なのは、より高価なプロパティで、住宅の課税価値は、時間調整済みの販売価格を下回るだけでなく、評価期間中に販売されたプロパティの実際の価格よりも低いだけでなく、低下しています。, セントラルボルダーのアラパホー-アベニュー400ブロック、マーケットエリア101の家は、この法案に適合しています：それは月に$3.495百万2017で販売しましたが、取引以来の市場の行動を考慮するために$3.262百万の時間調整された値にもかかわらず、その税額のための$3.725百万の評価を受けました。 このような税の値は、郡全体のほとんどのプロパティが近年民間市場で経験している強い感謝にもかかわらず、$800,000以上の原価計算の家に割り当て,

違いは、ボルダー市の境界の東にあるボルダー郡の未編入をカバーするマーケットエリア301のベースライン道路の南のカントリーレーンにあるものなど、いくつかのプロパティでさらに大きくなっています。 それは月に$2.375百万2016のために販売しましたが、最近の評価期間に受け取った課税された価値は$1.613百万であり、$2,709百万の時間調整済みの販売価格よりも百万ドルを超えていました。,

“これは不平等の明確な外観を持っている、”ステュー*クルーデン、1989年から1992年までボルダー郡評価官のオフィスを持つ元鑑定士、そして今ロングモントに拠点 “しかし、その低いセグメント、その$400,000の範囲で、$800,000（およびそれ以上）の範囲よりもはるかに急速に価格が高く評価された可能性は非常に高いです。,”

そのテイクは、ボルダー郡の市場のハイエンドで感謝の最近の軟化があったと言う他の不動産専門家によって裏付けられています,値の速い増加と$800,000未満の原価計算より控えめな家のためのより大きな需要と.

Longmontの自家所有者Kyle Henleyは郡の一戸建ての家の中間およびより低い価値層の家の加えられた税圧力に気づいている。, HenleyのEighth Avenue homeには420,900ドルの税額が割り当てられていましたが、22％以上は2017年の家の購入に基づいて時間調整済みの販売価格よりも大きく、民間の貸し手の家の見積もりは査定者の税額に沿っていると述べ、より高い価格のプロパティの範囲外でどれだけ早く感謝が発生する可能性があるかを示しています。

この民間市場の傾向は、課税値と時間調整値を計算するために使用される別々の方法とともに、$800,000以上、特に$1百万以上の費用がかかる家の課税値が、関連する時間調整値を反映していないことが多く、査定者のオフィスによって過小評価されているように見えるかもしれない理由を説明するのに役立ちます。

市場規模の問題

少し郡当局が自分で問題に対処するために行うことができますがあり、ボルダー郡評価官シンシア-ブラドックは言いました。,

“いくつかは低いで来る、我々は彼らから聞くことはありません、”ブラドックは言いました。 “そして、いくつかの高いに来て、我々は彼らから聞いて、我々はすべきです。 …私たちは何をすべきかにいくつかの限界があることを知っています。 …私たちはプロパティに行くと、それを見てする機会がなかった場合、我々はそれが間違って説明している可能性があります。”

査定のオフィス関係者は、不動産所有者からの許可がある場合にのみ家に入ることができます、とBraddockは言いました。

さらに、住民は自分の財産税の価値を査定者に上訴することしかできません。, つまり、時間調整された販売価格が800,000ドル以上であり、それを下回る課税値を持つ住宅の所有者は、より大きな課税値を訴えない限り、より高い課税額を受け取ることはないとBraddockは述べた。

しかし、Braddockはまた、郡の質量評価プロセスを使用して計算された課税値の後ろに立っており、時間調整済みの販売価格よりも正確に計算された

“この（課税された）値に到達すると、時間だけでなくプロパティのすべての特性を考慮に入れました”とBraddock氏は言いました。,

課税された値は、多くの場合、仮に今$800,000以上の費用がかかるだろう最近販売された家のための時間調整済みの販売価格を下回る理由は、市場領域全体の時間調整要因の抜本的なアプリケーションを必要とします。つまり、同じ月に販売された$400,000の家と同じ市場エリアの$1.5百万の家は、時間調整された販売価格を計算するときに同じ乗数を受け取ります。,

しかし、感謝は、近隣間、および市場の価格セグメント間で異なって発生し、Crudenは述べています。

“75丁目からマーティン-アベニューに行くことをどのように正当化するのですか？ あなたは町を横切って行っている、”Crudenはロングモントのほとんどをカバーする査定のオフィス市場エリア502について語った。 “彼らはデータのために非常に広いブラシを適用しているようです。”

それはまさに査定のオフィスがやっていることです、とBraddockは言いました。

“あなたが細分化の売上高に取り掛かるならば、あなたは時々十分な売上高を（調べる）ことができない”とBraddockは言った。, “だから、私たちは似ている細分化とは何かを（組み合わせて）、格差を得るつもりです。 あなたが小さくなればなるほど、私はデータを持っていないので、現実的なものに到達するのが難しくなります。”

郡は、法律によって、彼女は言った、唯一の家が販売された月と年に基づいて変化する市場面積ごとの時間調整係数の一つのセットを計算すること,

“私は彼らが（価格帯ごとに）複数の時間調整係数を持つべきだと思うだろう、”ボルダーベースの民間鑑定士ブライアン-グッドハイムは言いました。 “それは私たちが民間鑑定士としてやっていることです。 私は高級な近所の郡のために一般化されている感謝率を使用することはできません。 …（査定のオフィス）は評価するために非常に多くの特性を持っており、彼らはコンピュータでそれをやっています。 な別のプロパティ値は、プライベ鑑定士。,”

州法要因

郡当局は、一戸建ての家のための市場エリアの境界を再描画したり、より粒状の場所ベースの時間調整要因を思い付くために新しいものを追加することができ、ブラドックは言ったが、それは統計的に有効な要因を作るために分析するのに十分な売上高を持っているために、ほとんどの場合、広いネットをキャストする必要があります。

さらに、郡は市場エリアの境界を再描画するための強い理由を持っている必要があり、彼女のオフィスは隔年でその作業を完了するための時間,

“私たちは経済分野を変えることができますが、それは私たちの仕事を複雑にするので、非常に真剣に考える必要があるものです。 私たちは非常に制約のある時間枠を持っており、私はすべての家を単独で評価することはできません知っています。 方法はありません”とブラドックは言いました。

時間調整された販売価格の計算に精度を加えることができる新しい方法論が開発された場合、複数の要因を使用して課税値がどのように決定されるかに沿ってそれらをより多くもたらすために、ブラドックは州議会によって実装される新しいシステムを聞いて提唱することに開かれていると述べた。,

“これについていくつかの素晴らしい考えがあるかもしれないし、私はそれから聞くことができるだろうが、ほとんど私はしないし、議会は彼らが扱っていることの非常に広い範囲を持っている”とBraddockは言った。 “…時間調整は、私たちがそれを行う方法を言われているものです、私たちはそれを行います。 がりの変化、または別の方法は？ それは立法府次第です。 私は自分でそれを行うことを決定することはできません。,”

彼女は、大規模な鑑定に起因する欠陥が評価者のオフィスと均等化の郡委員会とのデュープロセスで対処されることを意図していることを認め、彼らは彼らの評価に問題がある場合は、彼女のオフィスに連絡する納税者を奨励しました。

“私たちは彼らが自分自身を助けるのを助けるために本当に懸命に努力しています、そして時には私たちはそこに着くことができません”とBraddock “それは彼らが言うことができるところです、”私はまだ同意しません”と郡委員会に行き、実際に聴聞官を持っています（理事会に勧告を行います）。,”

郡のプロセスは、低い課税値を求めている人々のために働く、グッドハイム、プライベートボルダー鑑定士は、言いました。

“具体的なデータを提示すると、彼らはあなたの話を聞き、彼らは過去に私の話を聞いてきました”と彼は言いました。

自分以外のプロパティの課税価値に注意を引きたい住民は、しかし、ステップインするために状態を依頼する必要があります。 そこから、州が郡の評価プロセスに問題があると判断した場合、ボルダー郡では起こったことがない郡全体のやり直しを命じることができる、とBraddockは言,

郡の居住者であるハワード-ダービーは、2018年に誤ってその州のプロセスを通過しました。 正式な苦情を提出することなく、彼はボルダー郡評価官事務所が彼が住んでいるマーケットエリア1で301万ドル以上の家を過小評価していたと感じたことを州当局に通知した。

しかし、州の固定資産税部門の固定資産税管理者であるJoAnn Groffは、ダービーの事務所との対応を苦情として扱った。,

当局は、時間調整によると、郡が1万ドル以上の費用がかかる家を過小評価していたというダービーの主張の十分な証拠を見つけられませんでした。 しかし、彼は1万ドル以上の高価な住宅の市場エリアで、時には20％以上の課税された値で、時間調整された販売価格を下回る数十万ドルの税額を与えられたいくつかのインスタンスを指摘した。

“私たちは苦情を否定しませんでしたが、ボルダー郡は法律に違反していないと判断しました”とGroffは言いました。,

Longmontベースの評価者Rob Stampによると、高価な住宅と中間および低価格層の住宅の両方で控訴時に参照できる同等の販売リストをグループ化すると、実際には$800,000未満の不動産の所有者に利益をもたらす可能性があります。,

感謝が低価格の特性で最も速く起こっていれば、彼は主張するが、それらは現在の市場の$800,000以上のためである販売に部分的に基づいている時間調節を受け取っている、より小さい税法案を受け取る低価格の特性の巧妙な懇願のためのよりよいチャンスがあるかもしれない。 これは、同等の売上高が、使用されている要因に対する高価な特性をよりゆっくりと評価する影響のために、市場の現実よりもわずかに低くなる可,

“最低価格の家は、より高いものとグループ化されているという利点を得ている”とStamp氏は述べた。 “あなたがロングモント、旧市街ロングモントのように行くなら、そこに感謝率があるでしょう、それはあなたがサウスモアパークにそれを分離する場合よりもはるかに低いです。”彼は後に、オールドタウンのいくつかの家はロングモントにとって高価であり、一般的にはより手頃な価格のプロパティよりも急速に感謝していない、サウスムアパークは、一般的に、より均質に価格と高い価格の家は、おそらく地域の平均感謝率を遅くするオールドタウンの上位層よりも安いと説明しました。,

解体、再構築は違いを生む

課税値と時間調整値の平均差は、すべての市場エリアで全体の話を伝えるものではなく、解体、再建、改修プロジェクトが大きな理由です。

ボルダー市域内の住宅の課税値と時間調整値の比較は、解体と再構築プロジェクト、または大規模な改修によってプロパティにどれだけの価値を加えることができるかのアイデアを与える。,

ボルダーマーケットエリア全体の数十のプロパティは、最近の販売価格とそれらの課税値によって小さくなっている関連する時間調整された値を示 それは、別々の値が多くにされている別の家を測定しているためです,取り壊されて以来、二から五年の研究期間内に販売された家に基づいて時間調整,

マーケットエリア103では、ノースボルダーでは、例えば、課税値は1.96％であり、時間調整値によると、109の販売の時間調整済み販売価格よりも平均して2百万ドル しかし、その価格帯の売上高の大部分、60は、プロパティの関連する時間調整値よりも低い課税値を割り当てられました。 これらには、2600ブロックのフォース-ストリートにある家が含まれ、2016年に2.59万ドルで売却され、時間調整された値は2.919万ドルであったが、課税された値は2ドルであった。,387百万、時間調整済みの販売価格よりも$500,000以上少ないです。

ジュニパーアベニューの500ブロックのようなプロパティは、しかし、$2百万とアップ価格帯の二つの値の平均差のバランスをとるのに役立ちます。 その家は2015年に$195百万で販売され、その年の月にボルダー市から解体許可を引っ張り、6.8百万ドルの課税値を与えられ、175.56％の2015売却の時間調整価格から増加した。 2017年6月7日にリリースされた。,

それはすでに高価な家がより高価になってきているケースでしたが、合計実際値と販売価格を並べて置くことは、最初はより控えめだった家の取り壊しの傾向によってボルダーがいくつかの手頃な価格を失う方法を示しています。

例えば、デューイ-アベニューの500ブロックでは、2015年に500,000ドルで売却された住宅で、取引のための時間調整された販売価格は642,300ドルであったが、最近の課税値は129ドルであった。,時間調整済みの値よりも39％高く、2016年に市が承認した解体許可により、小包の課税価値を$1.473百万に押し上げる構造のための道を作ることができます。

そのプロパティのようなホーム値の進化はまた、郡の時間調整ごとに、未満$800,000原価計算の家のために、前者はしばしば後者よりもはるかに大きな現れて、課税された値と時間調整された値の間に、多くの場合、かなりの平均差に貢献しています。

“これらの小屋は、この市場でシャトーになるのを待っているだけです”とBraddockは言いました。