Zelfopslag is de beste business die er is voor de kleine investeerder. Het heeft alle voordelen van een onroerend goed Spelen en enkele van de nadelen verbonden aan de traditionele investering onroerend goed. Het is ook een bedrijf met zeer voorspelbare cashflow.door deze feiten trok Wall Street in het oog na de laatste recessie., De stroom van geld in de zelfopslagindustrie veranderde het landschap voor alle investeerders. Dit heeft belangrijke gevolgen gehad voor degenen die een opslagbedrijf willen starten op de volgende manieren: de prijzen zijn nog steeds hoog.
Er zijn zeven belangrijke vaardigheden die je moet ontwikkelen om een self-storage onderneming te starten of te laten groeien., Ze zijn de mogelijkheid om:
- opslagprojecten zoeken
- de financiële levensvatbaarheid van kansen analyseren
- opslagmogelijkheden financieren
- geld in projecten steken
- Project-bouwkosten bepalen
- de bouw van gebouwen en/of een conversie
- overzien en plannen van onderaannemers
voordat u begint met het zoeken naar uw eerste deal, moeten deze vaardigheden aanwezig zijn. Waarom? Omdat de dagen van het vinden van een goede faciliteit, het kopen van het en onmiddellijk het krijgen van de rendementen die het de moeite waard zijn gegaan., Het jaar 2012 was de laatste keer dat ik kon kopen een gestabiliseerde faciliteit en krijg de rendementen die ik nodig heb. De instroom van Wall Street geld dreef kapitalisatie tarieven naar beneden en waarde en prijzen omhoog. Als je hebt geprobeerd om in de self-storage business, maar kan niet lijken om een deal te maken werken, Dit is waarom.
als kleine beleggers moeten we value-add-situaties vinden. Dat vereist meestal een uitbreiding-het toevoegen van meer verhuurbare ruimte aan een bestaande faciliteit. Voor iemand nieuw in het bedrijf, dat is meestal de beste strategie, want het is de minst risicovolle.,
vanaf de grond opgebouwd heeft doorgaans een tot drie jaar negatieve cashflow. Uitbreidingen zijn minstens gelijk vanaf het eerste jaar. Je gaat meer betalen voor een bestaande faciliteit dan u wenst; maar nadat u de opbrengsten van de overname en de uitbreiding mengen, krijg je een rendement de moeite waard te zoeken.
de termijn voor Due-diligence is verkort tot ten hoogste een paar maanden of zelfs 45 dagen. Dit maakt deze zeven belangrijke vaardigheden bijzonder belangrijk. Als je deze gebieden niet hebt gedekt, kun je niet snel genoeg een deal sluiten., Tegen de tijd dat je kunt sluiten, heeft iemand anders al opgetreden en is bereid om meer te betalen dan jij was. Ik spreek uit ervaring. Laten we nu eens kijken naar deze zeven gebieden.
de mogelijkheid om projecten te vinden
voor de meesten van ons vereist dit het ontwikkelen van relaties met zelfopslagmakelaars die werken in het gebied van het land waar u de eigenaar wilt zijn. Ken deze mensen. Ontmoet ze. Praat met ze. Help ze er goed uitzien voor hun klanten en je krijgt deal-flow voor een lange tijd. Hoe doe je dat?
koper zijn. Hoe word je koper?, Heb deze zeven vaardigheden uitgezocht voordat je je eerste intentieverklaring of contract schrijft.
het vermogen om de financiële levensvatbaarheid van kansen te analyseren
Het is nog nooit zo belangrijk geweest om een prospectieve transactie te kunnen analyseren en de toekomstige cashflow van nieuwe ruimte die online komt te projecteren., Hoeveel u vandaag voor een faciliteit kunt betalen, wordt bepaald door te begrijpen:
- de verwachte toekomstige kasstroom van een uitbreiding
- de kosten van het bouwen van de uitbreiding
- de operationele kosten voor de uitbreiding
dan, op basis van deze toekomstige kasstromen, kunt u terug betalen om ze te krijgen. Het goede nieuws is dat er veel training is om deze vaardigheden te verwerven. De industrie biedt ondersteuning aan nieuwe investeerders via gratis en betaalde programma ‘ s, en er zijn experts die u kunt tikken ook.,
in vergelijking met de meeste Vastgoed is self-storage een eenvoudig product om te bouwen en te analyseren. Je hoeft alleen maar te weten hoe het te doen aan het begin van het spel als je wilt kunnen concurreren met andere kopers. Je moet weten wat je wel en niet kunt betalen voor een self-storage kans. Je moet je cijfers vertrouwen.
de mogelijkheid om kansen te financieren
toen ik in het bedrijf stapte, was ik niet sterk genoeg om zelf een lening te krijgen. Dat hield me niet tegen. Ik heb partners gevonden die de lening konden tekenen. Vandaag heb ik nog steeds partners nodig.
u kunt dit misschien zelf doen., Echter, voordat u uw project onder contract, het is verstandig om te weten wat voor soort en hoe groot van een lening waarvoor u in aanmerking kunt komen. Vergeet niet, u kunt de inkomsten uit het project te gebruiken als uw inkomen voor de kwalificatie in de meeste gevallen.
ook zijn leningen van Small Business Association een geweldige manier voor iemand die nieuw is in de industrie om meer financiering te krijgen dan van een traditionele bank. Check in met een kredietgever of twee voorafgaand aan het schrijven van uw eerste contract.
de mogelijkheid om geld in projecten te stoppen
weet waar het eigen vermogen vandaan komt. Nogmaals, toen ik begon, had ik de equity niet., Ik zette de projecten onder contract en ging dan het eigen vermogen ophalen bij investeerders. Dat kan ik niet meer. De due-diligence periodes zijn zo kort geworden dat ik mijn equity moet hebben opgehaald voordat ik begin.
u kunt uw eigen geld hebben en dat is geweldig. Als je investeerders gebruikt, zorg dan dat je je zachte of harde verplichtingen klaar hebt voordat je het eerste aanbod schrijft. Vaak moet je het eigen vermogen tonen om je aanbod serieus te nemen.
uw vaardigheden rond de bouw
voor de kleine investeerder om het rendement te krijgen dat vandaag de dag nodig is, moet het bijna altijd een project met toegevoegde waarde zijn., De veiligste manier om een value-add situatie te creëren is om een kleinere “moeder en pop” faciliteit te vinden, uit te breiden, en breng het aan de huidige “institutionnel” normen. Dat vereist bijna altijd de mogelijkheid om meer opslag te bouwen., Dat betekent gelukkig niet dat je het zelf moet bouwen, maar je moet wel weten:
- wat het bouwproces inhoudt
- de geschatte kosten
- wanneer de bouw zal beginnen
- Hoe lang het zal duren
- Hoe het inkomen eruit ziet als het verhuurd wordt en wanneer het gestabiliseerd is
ook, hoe je de bouw zal vergemakkelijken? Neemt u een algemene aannemer of een bouwmanager aan, of doet u het zelf? Je moet dit van tevoren weten zodat je je financiële analyse kunt uitvoeren. Waarom?, Uw financiële model vertelt u wat u kunt betalen voor de bestaande faciliteit of ruwe grond.
Ik ben geen bouwer; u kunt het mijn vrouw vragen. Maar ik ken de bouwcijfers. Ik blijf ook erg betrokken. Ik geef het niet zomaar aan een bouwer. Dat is een formule voor het project om niet te voldoen aan het budget dat ik creëerde in de pro forma.
het goede nieuws
om vandaag in de storage business te komen is er meer vaardigheden nodig dan vroeger, maar ze zijn niet moeilijk te leren. Doe het werk dat nodig is en je staat hoofd en schouders boven de anderen die ook proberen om een opslag onderneming van de grond te krijgen., Als u de basis leggen, kunt u een succesvol bedrijf op te bouwen en beginnen met het creëren van de rijkdom van dit product biedt.
ik geloof dat het de beste business is die er is voor de kleine investeerder. Voer het werk eerst uit, zodat jij degene kunt zijn die wint.
Mark Helm is een commercieel vastgoedmakelaar en investeerder in Zelfopslag. Hij begon te werken met real estate investment trusts in het midden van de jaren 1990 te lokaliseren en de aankoop van Self-storage eigenschappen voordat het slaan op zijn eigen., Hij is de auteur van” creating Wealth Through Self-Storage “en de maker van” Storage World Analyzer, ” een cloud-based, financiële-analyse software tool ontworpen om self-storage operators en investeerders te helpen evalueren potentiële Vastgoed acquisities of ontwikkelingsprojecten. Om hem te bereiken, e-mail [email protected].
Leave a Reply