Benvenuti nella nostra serie sull’importanza di un contratto di locazione completo! Nel primo post, abbiamo discusso di come un contratto di locazione dettagliato può aiutare i nostri investimenti a fare soldi. Nel secondo post, abbiamo parlato di come le politiche come le tasse in ritardo fanno di più per noi di quanto la maggior parte della gente pensi. Nel post di oggi, copriremo clausole come divulgazioni, addenda, politiche per animali domestici e fumatori., Alcuni di questi potrebbero non sembrare importanti a prima vista, ma uno sguardo più attento mostrerà come queste clausole proteggeranno te e il tuo investimento.
Fumare
Ad esempio, come padrone di casa, come ti sentiresti di fumare? Sarebbe ok per i tuoi inquilini fumare all’interno del tuo noleggio, solo all’esterno, o per niente? Alcuni fumatori trovano scomodo uscire (specialmente in caso di maltempo) ogni volta che sentono il bisogno di fumare. Avere un noleggio fumo-friendly è una scoperta rara.
Tieni presente che una volta che un’unità di noleggio è stata etichettata come” appartamento per fumatori”, è difficile tornare indietro., Alcuni inquilini con asma o altri problemi di salute non possono vivere in questi tipi di appartamenti.
La pulizia di un appartamento esposto al fumo richiede ulteriori passaggi oltre la tipica pulizia effettuata tra inquilini non fumatori. Le pareti e i soffitti devono essere puliti con acqua calda e sapone e ridipinti con primer antiodore e mani fresche di vernice. Tappeto e tende dovrebbero essere sostituiti. Poiché le unità di condizionamento e riscaldamento hanno il potenziale per ricircolare il fumo stantio, tutti i filtri dovrebbero essere sostituiti e i condotti dovrebbero essere puliti., A seconda della quantità di danni, si potrebbe essere alla ricerca di una linea di base di 8 8000.
Pur consentendo il fumo può essere conveniente per alcuni inquilini, è necessario considerare la longevità della vostra proprietà e le eventuali spese di pulizia associate al fatturato inquilino.
Se si decide di consentire il fumo, controllare per assicurarsi che non si è in violazione di eventuali ordinanze locali. Alcune città limitano il fumo nelle proprietà in affitto di più unità, come Berkeley (Berkeley Municipal Code Section 12.70.010) e San Rafael (San Rafael Municipal Code Section 9.04.010)., Altre città possono consentire di fumare in proprietà multi-unità, ma limitare alcune aree, come balconi o cortili. Assicurati di controllare il tuo sito web del governo locale.
Se hai un’associazione di proprietari di case (HOA), dovresti anche controllare le tue Alleanze, Condizioni e restrizioni (CC& Rs) per assicurarti di rispettare le regole della community.
Per saperne di più: Quattro consigli per navigare le restrizioni di noleggio del tuo HOA
Animali domestici
Nel settore dei proprietari, gli animali domestici possono essere un problema di divisione., Alcuni proprietari indicano il potenziale danno che gli animali domestici causano, come i pavimenti graffiati e i tappeti sporchi. Altri sanno che gli inquilini con animali domestici hanno meno scelte sul mercato e che un’offerta inferiore può aumentare la domanda.
Quando iniziavo come padrone di casa, ricordo che non ero sicuro se volessi o meno animali domestici nella mia proprietà. Avevo sentito molte storie dell’orrore e non volevo pagare il conto per i danni. A quel tempo, avevo un’unità vacante durante una stagione lenta, quindi avevo pochissimi candidati., Quando finalmente ho ricevuto una chiamata, ho colto l’occasione ed ero ancora più eccitato quando questo potenziale inquilino si innamorò della proprietà. Il controllo dei precedenti era solido, il suo punteggio di credito era eccellente, e lei sembrava responsabile. Aveva anche un gatto e ha chiesto se avrei preso in considerazione gli animali domestici. In caso contrario, ha detto che avrebbe bisogno di guardare altrove.
Inizialmente volevo mantenere l’unità senza animali domestici, ma erano passate settimane da quando avevo ricevuto una chiamata che richiedeva una proiezione, e non sapevo per quanto tempo potevo permettermi di non avere un inquilino., Dopo aver fatto qualche ricerca, ho scelto di raccogliere un deposito più grande e addebitare una piccola quantità di affitto di animali ogni mese. Il richiedente ha accettato senza esitazione. Ha vissuto lì per anni, pagando sempre l’affitto in tempo e mantenendo l’unità pulita. Nel mio caso, una piccola quantità di usura extra vale la pena avere qualcuno responsabile che rimarrà a lungo termine.
Sono sicuro che molti proprietari hanno contro-esempi. Ma i fatti sono che ci sono meno pet-friendly affitti disponibili di pet-free affitti., il 68% delle famiglie americane possiede uno o più animali domestici e la maggior parte considera i loro animali domestici come parte della loro famiglia. Allo stesso modo, il 76% dei millennial possiede un gatto o un cane. I proprietari determinati a rimanere senza animali domestici potrebbero escludere solo tre quarti del loro mercato. Per i proprietari che cercano di attirare più inquilini, aprire la proprietà agli animali domestici potrebbe essere una soluzione.
Se un padrone di casa vuole accettare animali domestici, ecco alcuni suggerimenti:
- Mettilo nel contratto di locazione. Assicurati che ci sia una clausola nel tuo contratto di locazione che specifica quali tipi di animali domestici sono ammessi. Questo potrebbe includere alcuni tipi di animali, ma non altri., Si dovrebbe anche menzionare il numero di animali domestici ammessi, limiti di peso, o (se si sceglie) alcune razze di cani non ammessi nel noleggio. Questa è la tua proprietà e hai molta flessibilità con ciò che permetti.
- Raccogliere un deposito. Ricerca le leggi del tuo stato sui depositi cauzionali prima di impostare un deposito di animali domestici. Alcuni stati hanno requisiti specifici per i depositi di pet, mentre altri lo includono come parte del deposito cauzionale. In entrambi i casi, avere qualche soldo da usare nel caso in cui le cose vadano male può andare un lungo cammino verso proteggere il vostro investimento e la pace della mente.
- Controlla le tue regole HOA., Se la tua unità ha un’associazione di proprietari di case, assicurati di seguire le politiche degli animali domestici della comunità. Molti HOA limitano il numero di animali domestici, specie, razza e/o peso.
- Assicurati che ne valga la pena. Alcuni proprietari sceglieranno di addebitare un affitto più elevato o un affitto mensile aggiuntivo per animali domestici se aprono le loro proprietà agli animali. Decidere che cosa la vostra politica sta per essere e mettere in chiaro fin dall’inizio.
- Capire la differenza tra un animale domestico e un animale di servizio., Se un inquilino ha un servizio autorizzato o un animale di supporto emotivo, il proprietario non può discriminare l’inquilino per aver detto animale.
- Rendere gli inquilini responsabili per tutti gli animali che tengono. Ciò include la pulizia dopo gli animali e non lasciare che gli animali disturbino gli altri residenti (con abbaiare eccessivo, per esempio).
- Proteggersi dalla responsabilità. Se il cane del tuo inquilino morde qualcuno, la tua polizza assicurativa ti proteggerà? Reclami di assicurazione da morsi di cane sono comuni, ma alcune politiche non li coprono, o non coprono morsi da alcune razze di cani., Verificare con il vostro agente di assicurazione per assicurarsi che si sono protetti.
Leggi di più: cosa dovrebbero pagare i proprietari per gli animali domestici?
Addenda e informazioni integrative
Infine, le locazioni spesso vengono con addenda. Queste sono sezioni aggiuntive al contratto di locazione che possono coprire altre questioni o politiche riguardanti la proprietà. Le informazioni richieste dalla legge di solito rientrano in questa sezione.
Per alcune proprietà, potrebbero esserci problemi che il proprietario o il gestore della proprietà è legalmente tenuto a rivelare affinché gli inquilini abbiano informazioni sufficienti per fare una scelta informata.,
Vernice al piombo e amianto
Ad esempio, i proprietari che possiedono proprietà costruite prima del 1978 devono rivelare l’esistenza di qualsiasi vernice a base di piombo noto e fornire opuscoli appropriati agli affittuari, anche se la legge non richiede loro di rimuoverlo. Le proprietà costruite prima del 1981 hanno aumentato il rischio di amianto e i proprietari che non rivelano la presenza nota di amianto possono essere ritenuti responsabili di eventuali lesioni correlate all’amianto nei lavoratori o negli inquilini.
Per saperne di più: un proprietario è responsabile di amianto, muffa e vernice al piombo?,
California disclosures
Altre informazioni richieste sono specifiche per la California. Se la polizia scopre che una proprietà viene utilizzata per cucinare metanfetamine, sono tenuti a informare i funzionari della sanità pubblica. Una volta informati, i funzionari della sanità pubblica devono condurre un test approfondito dei locali per assicurarsi che sia adatto per l’abitazione. I proprietari in questa situazione devono informare i futuri inquilini della storia della proprietà come ex laboratorio di metanfetamina.,
I proprietari della California devono rispettare la legge di Megan e informare gli inquilini che possono cercare i nomi e gli indirizzi di noti trasgressori sessuali nella zona sul sito web meganslaw.ca.gov
Prima che gli inquilini inizino ad affittare, i proprietari della California devono informarli se un precedente inquilino è morto sulla proprietà negli ultimi tre anni. Le modalità della morte devono essere divulgate, a meno che la persona non sia morta di AIDS. In tal caso, i proprietari non hanno bisogno di rivelare il modo di morte. Tuttavia, i proprietari non possono mentire se viene posta una domanda diretta.,
Se la proprietà si trova a un miglio da qualsiasi base militare chiusa in cui sono stati utilizzati esplosivi o munizioni, i proprietari devono informare gli inquilini.
Take Away
Per riassumere, le clausole che inserisci nel tuo contratto di locazione non sono solo per la tua protezione, ma anche per delineare le tue aspettative per i tuoi inquilini. I proprietari che cercano di attirare gli inquilini di qualità hanno bisogno di un contratto di locazione professionale per aiutare a risparmiare denaro ed evitare situazioni potenzialmente disastrose.
Per saperne di più: I modi migliori (e peggiori) per raccogliere l’affitto
Ricorda che ogni tanto, i contratti di locazione devono cambiare per accogliere nuove ordinanze di noleggio., È un documento vivente e respirante, ed è importante trovare qualcosa di standard e aggiornato. Alcuni proprietari scelgono di andare a Associazione del loro stato di agenti immobiliari©.
Una volta trovato un contratto di locazione che funziona, bastone con esso! Avere leasing diversi per proprietà diverse non è solo inutile, ma potrebbe essere pericoloso se una clausola importante viene lasciata fuori. Qualsiasi informazione specifica della proprietà può essere aggiunta come addendum, ma il documento principale dovrebbe rimanere lo stesso. Questo ti aiuterà a mantenere coerenza e professionalità come proprietario.
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