a principios de 2006, mi esposo y yo decidimos comprar nuestra primera casa en mi ciudad natal de Greenfield, Indiana. Después de hacer compras por unos meses, nos decidimos por una casa de 1,300 pies cuadrados con tres dormitorios, una cocina abierta y sala de estar, y un patio trasero vallado.
desde que nos mudamos allí desde un apartamento de un dormitorio con solo dos ventanas y un total de 500 pies cuadrados, Nos sentimos como una mansión. De repente, pasamos de dormir, comer y vivir en 2-3 habitaciones a tener más habitaciones de las que necesitábamos.,
aún así, nuestro plan no era vivir allí para siempre. Verás, de alguna manera habíamos puesto nuestra mirada en convertirnos en propietarios a una edad temprana con el fin de alcanzar nuestro sueño de independencia financiera lo más rápido posible. Y eso es exactamente lo que hicimos.
unos meses después de la compra de nuestra propia casa, pusimos un 10 por ciento en un rancho de ladrillos cercano y lo convertimos en nuestro primer alquiler. Poco después de eso, convertimos nuestra «casa de inicio» en un segundo alquiler y compramos una casa más grande para nosotros mismos.,
aprendimos la mayor parte de lo que sabíamos sobre la búsqueda y selección de inquilinos, la creación y firma de contratos de arrendamiento, y la administración de nuestras propiedades en Internet. Todos los que conocíamos pensaban que estábamos locos, hasta que finalmente se dieron cuenta de que, a pesar de nuestra falta de experiencia como propietarios, estábamos, de hecho, haciendo que funcionara de alguna manera.
esto es lo que desearía haber sabido
avance rápido casi diez años, y nuestras propiedades siguen en pie y tan rentables como siempre. Una de nuestras propiedades ha sido pagada por alrededor de un año, y la otra tiene una pequeña hipoteca que se establece para ser pagado en 2-3 años.,
Por supuesto, los familiares y amigos que alguna vez pensaron que estábamos locos han cambiado su tono a lo largo de los años. Una vez que nuestras dos propiedades estén pagadas, tendremos al menos 2 2,000 por mes en ingresos algo pasivos sobre una base mensual. Mientras tanto, nuestros inquilinos realmente pagaron las propiedades con su dinero, no el nuestro.
aún así, no ha sido una experiencia indolora, y cometimos muchos errores en el camino. Y hay muchas cosas que haría de manera diferente si pudiera. Desafortunadamente, es cierto que algunas cosas deben aprenderse de la manera difícil., Esto es lo que desearía haber sabido antes de convertirnos en propietarios:
sus impuestos a la propiedad podrían explotar
Una de las primeras lecciones que aprendimos sobre ser propietario de alquileres fue una sorpresa enorme y aterradora y terminó con una noche de lágrimas y semanas de estrés. Nunca olvidaré el día que abrí nuestra factura de impuestos a la propiedad para nuestro primer alquiler y me di cuenta de que nuestros impuestos a la propiedad habían aumentado un 300 por ciento de la noche a la mañana.,
en realidad sabía que nuestros impuestos a la propiedad aumentarían un poco: mi estado ofrece una exención de propietario en su residencia principal, y sabía que no se aplicaría a ninguna propiedad en la que no viviéramos. Aún así, no sabía que los límites del impuesto a la propiedad en las propiedades de alquiler eran un punto porcentual más alto que los de las casas y su residencia principal.
el problema era que había basado el precio del alquiler en nuestra vieja factura hipotecaria, no en la nueva. Por lo tanto, durante el primer año que alquilamos esa casa, simplemente nos quedamos a mano en lugar de obtener ganancias., Afortunadamente, pudimos reajustar el alquiler y aumentarlo para tener en cuenta los impuestos a la propiedad más altos una vez que el contrato de alquiler del primer año llegó a su fin. Lección aprendida allí, pero definitivamente fue aprendida de la manera difícil.
los inquilinos pueden hacer más daño de lo que crees
Si hablas con alguien que ha sido propietario de propiedades de alquiler, es probable que hayas escuchado algunas historias de terror sobre el tipo de daño que pueden dejar atrás. Era plenamente consciente de que estas cosas sucedían, pero no estaba preparado ni esperaba vivirlo yo mismo.,
desafortunadamente, pronto descubriría lo estresante que puede ser cuando una de nuestras familias de inquilinos rompió su contrato de arrendamiento de mes a mes abruptamente y se mudó en pleno invierno. Cuando me presenté en la casa para hacer el recorrido final de la propiedad, honestamente no podía creer lo que vi.
todas las puertas de la casa habían desaparecido. La alfombra, que había sido Nueva cuando se mudaron, parecía como si alguien hubiera vertido una lata gigante de aceite de motor por todas partes. La puerta principal había sido forzada y el marco de la puerta había sido pegado al azar de nuevo juntos en un intento de ocultarlo.,
pero lo peor estaba por venir. La ventana gigante en la parte delantera de la casa había sido rota — y reemplazada por una ventana que ni siquiera encajaba y no coincidía con el resto de las ventanas de la casa. ¿Qué?!?
no podía creer lo que estaba viendo. La casa había estado en gran forma la última vez que visitamos, que fue solo ocho meses antes. Desafortunadamente, más tarde descubrí que la madre de la familia había empacado sus cosas y se había ido varios meses antes, lo que dejó al Padre y a los niños para resolver las cosas por su cuenta., Trabajó largas horas y dejó a los dos adolescentes solos durante ese tiempo, lo que llevó a la destrucción total de la casa en un período de tiempo relativamente corto.
finalmente arreglamos y reemplazamos todo en la casa, e incluso conseguimos que los inquilinos nos pagaran la mayor parte de los daños. Sin embargo, aprendí una valiosa lección de la experiencia: una gran cantidad de daño puede suceder en un corto período de tiempo si se lo permite, y la única manera de evitarlo es visitar sus propiedades con frecuencia.,
los buenos inquilinos valen su peso en oro
gastar 6 6,000 para reparar nuestra propiedad de alquiler nos enseñó que teníamos que ser más cuidadosos al seleccionar inquilinos. Sin embargo, también nos enseñó a apreciar a los inquilinos realmente buenos con los que tenemos el placer de hacer negocios. Usted conoce el tipo, y tal vez usted mismo es uno: los inquilinos que cuidan el césped inmaculado y mantienen la casa limpia. Los que decoran para las fiestas y se enorgullecen de su alquiler como si fuera su propia casa.,
una de nuestras casas ha sido alquilada a la misma familia durante ocho años en este punto, por ejemplo, y he llegado a ser muy aficionado a ellos. Solo caemos una vez cada seis meses más o menos, y la propiedad siempre está inmaculada por dentro y por fuera.
apenas escuchamos de estos inquilinos en particular. La última vez que nos llamaron fue porque querían manchar y mejorar la cubierta.
debido a que son tan buenos inquilinos, me he comprometido a nunca aumentar el alquiler mientras estén allí., Y, a pesar de que estamos perdiendo algunos ingresos por no aumentar el alquiler, obtenemos la tranquilidad que viene con tener un inquilino que cuida excelente de nuestra propiedad. Para mí, ese sentimiento vale más que los aumentos incrementales de alquiler que podríamos cobrar a medida que pasa el tiempo.
también me pregunto si terminaremos por delante de todos modos. Después de todo, los inquilinos excelentes como ellos tienden a requerir menos reparaciones y dejarán mucho menos desgaste cuando finalmente se muden.,
las reparaciones serán caras e inesperadas
en los diez años que hemos sido dueños de nuestras casas, hemos reemplazado un horno, un aire acondicionado, un refrigerador (dos veces) y una estufa. Hemos pagado por una nueva bomba de sumidero y un sistema de drenaje submarino en uno de nuestros espacios de arrastre. Hemos gastado cientos de dólares en reparación de paneles de yeso, pintura y alfombras. Y eso ni siquiera incluye los 6 6,000 que gastamos reparando la propiedad que nuestros inquilinos prácticamente destruyeron un año.
afortunadamente, la mayoría de esos fondos han venido directamente de nuestros propios inquilinos., Dado que ambas propiedades aportan un beneficio ordenado cada mes, podemos usar los excedentes para pagar cosas como reparaciones y mejoras y cualquier otra cosa que surja.
aún así, parte del dinero ha salido directamente de nuestros propios bolsillos, y esas reparaciones sorpresa siempre parecen llegar en los momentos más inesperados (y peores) posibles. Cuando por primera vez se convirtió en propietarios, que no tienen un gran fondo de emergencia para lidiar con reparaciones inesperadas y a menudo se necesita para sumergirse en nuestros ahorros personales para pagar por algo que surgieron.,
todo siempre funcionó bien, pero definitivamente me di cuenta con el tiempo de que necesitábamos reservar algunos fondos para lo que sabíamos que finalmente sucedería. Y ahora que tenemos un fondo de emergencia lo suficientemente grande para manejar casi cualquier cosa, ya no me estreso por esas cosas, como el techo que necesita ser reemplazado en el próximo año o dos, o el horno de 17 años que eventualmente morirá.
en lugar de dejar que lo desconocido nos controle, hemos aprendido a tomar el control de la situación nosotros mismos a lo largo de los años. Pasan cosas. La diferencia es que ahora estamos preparados.,
está bien establecer reglas y atenerse a ellas
Una de nuestras familias de inquilinos se retrasó constantemente de cinco a 10 días con su alquiler durante dos años consecutivos. Y a pesar de que el contrato de arrendamiento decía que técnicamente se me permitía cobrar un cargo por retraso de 1 10 por día, nunca lo hice. Ni una vez. ¿Qué ha ocurrido? Simplemente estaba siendo demasiado amable.
todo comenzó con el primer mes de retraso. No me pareció gran cosa, así que les dije que no se preocuparan por eso. «Paga cuando puedas», dije. Y eso es exactamente lo que hicieron.,
desafortunadamente, continuaron pagando cuando pudieron, cada mes después de eso. Y debido a que había sido tan despreocupado al respecto durante los primeros meses, se hizo más difícil poner mi pie en el suelo a medida que pasaba el tiempo. También fui no confrontacional al principio, que es casi lo peor que un propietario puede ser. Como resultado, se retrasaron con su alquiler durante dos años y pasé innumerables horas estresado por la situación.
he aprendido desde entonces que está bien atenerse a los Términos en el contrato de arrendamiento, incluso si esos términos terminan costando dinero a otra persona., De hecho, establecer reglas básicas firmes es la mejor manera de hacerle saber a los inquilinos que las reglas importan y que hay consecuencias por pagos tardíos de alquiler, daños o cualquier otra cosa.
comprar propiedades de alquiler fue una excelente opción ara nosotros
aunque estábamos lejos de ser expertos cuando empezamos, creo firmemente que comprar propiedades de alquiler es uno de los mejores movimientos financieros que hemos hecho. En primer lugar, compramos nuestras propiedades cerca del fondo del mercado, lo que significa que ya han aumentado enormemente en valor., Y segundo, hemos asegurado un flujo de ingresos futuro que está separado de todas nuestras otras cuentas de jubilación y no necesariamente sujeto a los mismos riesgos.
aunque nuestras propiedades aportan una ganancia mensual, actualmente usamos ese dinero para pagar las reparaciones y el mantenimiento. Mientras tanto, cualquier exceso va directamente hacia los préstamos con el fin de acelerar sus posibles fechas de pago. Nuestras propiedades actualmente se alquilan por un poco menos de 2 2,000, pero espero que se alquilen por significativamente más en los próximos 10 años., Una vez que se les paga, todo ese dinero se destina a ayudar a nuestras niñas a pagar la universidad y financiar parte de nuestros sueños de jubilación anticipada.
Además, debido a nuestra inclinación por los bienes raíces, planeamos comprar al menos dos propiedades de alquiler más en los próximos años. Aunque todavía no estoy listo para apretar el gatillo, creo que podríamos beneficiarnos de tener algunas propiedades más pagadas en nuestra cartera para cuando nos jubilemos.,
- relacionados: nueve cosas que buscamos en una propiedad de alquiler rentable
convertirse en propietario no es por la finta de corazón
comprar las propiedades de alquiler adecuadas es un desafío en sí mismo, pero el acto de ser propietario es, con mucho, la parte más difícil. Sin embargo, poseer propiedades de alquiler puede ser la clave para una gran cantidad de ganancias y libertad financiera si hace las cosas de la manera correcta desde el principio, o al menos aprende de sus errores en el camino.
no cambiaría nada de nuestra historia, pero desearía haber sabido más sobre el negocio antes de empezar., Si está considerando comprar una propiedad de alquiler, espero que pueda aprender de mis errores en lugar de aprender las cosas de la manera difícil.
mi mejor consejo es este: revise cuidadosamente a sus inquilinos y vigile su propiedad en todo momento. No tenga miedo de establecer la ley si es necesario, pero sea respetuoso con sus inquilinos y sus familias, especialmente con los más confiables. Además, ahorre para las reparaciones que conoce para las que no.
porque, cuando se trata de ser un propietario, cualquier cosa que pueda suceder probablemente lo hará.,
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Holly Johnson es un ganador del premio de finanzas personales del escritor y el autor de Cero Su Deuda. Johnson comparte su obsesión con la frugalidad, el presupuesto y los viajes en ClubThrifty.com.
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