i början av 2006 bestämde min man och jag att köpa vårt första hem i min hemstad Greenfield, Indiana. Efter att ha handlat i några månader bestämde vi oss för ett 1,300 kvadratmeter hem med tre sovrum, ett öppet kök och vardagsrum och en inhägnad bakgård.
eftersom vi hade flyttat dit från en enrumslägenhet med bara två fönster och totalt 500 kvadratmeter, kändes det som en herrgård för oss. Plötsligt gick vi från att sova, äta och leva i 2-3 rum till att ha fler rum än vi behövde.,
ändå var vår plan inte att leva där för alltid. Du förstår, vi hade på något sätt siktat på att bli hyresvärdar i ung ålder för att nå vår dröm om ekonomiskt oberoende så fort som möjligt. Och det är precis vad vi gjorde.
några månader efter köpet av vårt eget hem, vi lägger 10 procent ner på en tegel ranch i närheten och gjorde det till vår första hyra. Kort därefter konverterade vi vårt ”starthem” till en andra hyra och köpte ett större hem för oss själva.,
vi lärde oss det mesta av vad vi visste om att hitta och screening hyresgäster, skapa och signera hyresavtal, och hantera våra fastigheter på Internet. Alla vi kände trodde att vi var galna, tills de äntligen insåg att vi, trots vår brist på erfarenhet som hyresvärdar, faktiskt fick det att fungera på något sätt.
här är vad jag önskar att jag skulle ha känt
snabbspola framåt nästan tio år, och våra egenskaper står fortfarande och lika lönsamma som någonsin. En av våra fastigheter har betalats ut för ungefär ett år, och den andra har en liten inteckning som kommer att betalas ut i 2-3 år.,
självklart har familjemedlemmar och vänner som en gång trodde att vi var galna ändrat sin melodi genom åren. När båda våra fastigheter har betalats ut, har vi minst $ 2,000 per månad i något passiv inkomst på månadsbasis. Hela tiden betalade våra hyresgäster faktiskt av fastigheterna med sina pengar-inte våra.
det har fortfarande inte varit en smärtfri upplevelse, och vi gjorde många misstag på vägen. Och det finns gott om saker jag skulle göra annorlunda om jag kunde. Tyvärr är det sant att vissa saker måste läras den hårda vägen., Här är vad jag önskar att jag skulle ha vetat innan vi blev hyresvärdar:
din fastighetsskatt kan explodera
en av de första lärdomarna vi lärde oss om att äga lägenheter kom som en stor, skrämmande överraskning och slutade med en natt av tårar och veckor av stress. Jag kommer aldrig att glömma den dag jag öppnade vår fastighetsskatt för vår första hyra och insåg att våra fastighetsskatter hade gått upp 300 procent över natten.,
Jag visste faktiskt att våra fastighetsskatter skulle gå upp något — min stat erbjuder en husägares undantag på din primära bostad, och jag visste att det inte skulle gälla för några fastigheter som vi inte bodde i. Ändå var jag omedveten om att fastighetsskatt caps på hyresfastigheter var en full procentenhet högre än de på homesteads och din primära bostad.
problemet var, jag hade baserat hyrespriset på vår gamla hypotekslån – inte den nya. Så, för det första året vi hyrde det hemmet, vi bara bröt även i stället för att dra i en vinst., Lyckligtvis kunde vi justera hyran och höja den för att ta hänsyn till de högre fastighetsskatterna när det första årets hyresavtal slutade. Lektion lärde sig där, men det var definitivt lärt sig den hårda vägen.
hyresgäster kan göra mer skada än du inser
om du pratar med någon som har ägt hyresfastigheter, har du sannolikt hört några skräckhistorier om vilken typ av skada de kan lämna bakom sig. Jag var fullt medveten om att dessa saker händer, men inte riktigt beredd eller förväntar sig att leva igenom det själv.,
tyvärr skulle jag snart ta reda på hur stressigt det kan vara när en av våra hyresgästfamiljer bröt sin månad till månad hyresavtal plötsligt och flyttade ut i vinterns död. När jag dök upp i huset för att göra den sista genomgången av fastigheten, kunde jag ärligt talat inte tro vad jag såg.
alla dörrar i hemmet saknades — borta. Mattan, som hade varit Ny när de flyttade in, såg ut som om någon hade hällt en gigantisk burk motorolja över den. Ytterdörren hade brutits in och dörrkarmen hade slumpmässigt limmade ihop igen i ett försök att dölja det.,
men det värsta var ännu inte kommit. Det gigantiska bildfönstret på framsidan av huset hade brutits-och ersatts med ett fönster som inte ens passade och inte matchade resten av fönstren i huset. Vad?!?
jag kunde inte tro vad jag såg. Huset hade varit i bra form förra gången vi besökte, vilket bara var åtta månader tidigare. Tyvärr fick jag senare reda på att familjens mor hade packat upp sina saker och lämnat flera månader innan, vilket lämnade fadern och barnen att räkna ut saker på egen hand., Han arbetade långa timmar och lämnade de två tonårspojkarna ensamma under den tiden, vilket ledde till den totala förstörelsen av hemmet på relativt kort tid.
vi slutligen fast och ersatte allt i hemmet, och även fick hyresgästerna att återbetala oss för de flesta av skadan. Ändå lärde jag mig en värdefull lektion från erfarenheten: mycket skada kan hända på kort tid om du tillåter det, och det enda sättet att förhindra det är att besöka dina egenskaper ofta.,
bra hyresgäster är värda sin vikt i guld
att spendera $6,000 för att reparera vår hyresfastighet lärde oss att vi behövde vara försiktigare när vi valde hyresgäster. Men det lärde oss också att uppskatta de riktigt bra hyresgästerna vi har nöjet att göra affärer med. Du vet vilken typ, och kanske du är en själv: hyresgästerna som tar obefläckade hand om gräsmattan och hålla hemmet rent. De som dekorerar för semestern och är stolta över sin hyra som om det var sitt eget hem.,
ett av våra hem har hyrts till samma familj i åtta år vid denna tidpunkt, till exempel, och jag har vuxit till att vara mycket förtjust i dem. Vi släpper bara in en gång var sjätte månad eller så, och fastigheten är alltid obefläckad inifrån och Ut.
vi hör knappt från dessa särskilda hyresgäster. Sista gången de kallade oss var det för att de vill fläcka och uppgradera däcket.
eftersom de är så bra hyresgäster, har jag lovat att aldrig höja hyran så länge de är där., Och även om vi förlorar på vissa intäkter genom att inte höja hyran, får vi sinnesro som kommer med att ha en hyresgäst som tar utmärkt hand om vår egendom. För mig är den känslan värd mer än de inkrementella hyreshöjningarna vi kan ta ut när tiden går.
Jag undrar också om vi kommer att hamna framåt ändå. När allt kommer omkring, utmärkta hyresgäster som dem tenderar att kräva färre reparationer och kommer att lämna mycket mindre slitage bakom när de gör slutligen flytta ut.,
reparationer kommer att bli dyra och oväntade
under de tio åren har vi ägt våra hem, vi har ersatt en ugn, en luftkonditionering, ett kylskåp (två gånger) och en spis. Vi har betalat för en ny sump pump och undervattens avloppssystem i en av våra kryputrymmen. Vi har spenderat hundratals dollar på gips reparation, färg och matta. Och det inkluderar inte ens de 6000 dollar vi spenderade på att reparera fastigheten som våra hyresgäster praktiskt taget förstörde ett år.
lyckligtvis har de flesta av dessa medel kommit direkt från våra hyresgäster själva., Eftersom båda våra egenskaper ger en snygg vinst varje månad, kan vi använda överallerna för att betala för saker som reparationer och uppgraderingar och vad som helst.
ändå har en del av pengarna kommit rakt ut ur våra egna fickor, och dessa överraskningsreparationer verkar alltid komma vid de mest oväntade (och värsta) tiderna. När vi först blev hyresvärdar hade vi inte en stor akutfond för att hantera oväntade reparationer och skulle ofta behöva dyka in i våra personliga besparingar för att betala för allt som dök upp.,
allt fungerade alltid bra, men jag insåg definitivt med tiden att vi behövde avsätta några medel för vad vi visste så småningom skulle hända. Och nu när vi har en nödfond som är stor nog att hantera nästan vad som helst, betonar jag inte längre de sakerna — som taket som behöver bytas ut nästa år eller två, eller den 17-årige ugnen som så småningom kommer att dö.
i stället för att låta det okända styra oss har vi lärt oss att ta kontroll över situationen själva genom åren. Sånt händer. Skillnaden är, nu är vi förberedda.,
det är okej att ställa in Regler och hålla sig till dem
en av våra hyresgästfamiljer var ständigt fem till 10 dagar sent med sin hyra i två år rakt. Och även om hyresavtalet sa att jag tekniskt fick ta ut en $ 10-per-dag förseningsavgift, gjorde jag aldrig. Inte en enda gång. Vad var det som hände? Jag var helt enkelt för snäll.
allt började med den första månaden de var sena. Det verkade inte som en stor sak för mig, så jag sa till dem att inte oroa sig för det. ”Bara betala när du kan”, sa jag. Och det är precis vad de gjorde.,
tyvärr fortsatte de att betala när de kunde, varje månad efter det. Och eftersom jag hade varit så nonchalant om det de första månaderna, blev det svårare att lägga ner min fot när tiden gick. Jag var också icke-konfronterande i början, vilket är nästan det värsta en hyresvärd kan vara. Som ett resultat var de sena med sin hyra i två år och jag spenderade otaliga timmar med att betona över situationen.
Jag har lärt mig sedan dess att det är okej att hålla sig till villkoren i hyresavtalet – även om dessa villkor hamnar kostar någon annan pengar., Att fastställa fasta grundregler är faktiskt det bästa sättet att låta hyresgästerna veta att reglerna är viktiga och att det finns konsekvenser för sena hyresbetalningar, skador eller något annat.
köpa hyresfastigheter var ett utmärkt val… för oss
Även om vi var långt ifrån experter när vi kom igång, Jag tror starkt att köpa hyresfastigheter är en av de bästa finansiella drag vi har gjort. Först och främst köpte vi våra fastigheter nära botten av marknaden vilket innebär att de redan har ökat enormt i värde., För det andra har vi säkrat en framtida inkomstström som är skild från alla våra andra pensionskonton och inte nödvändigtvis utsatt för samma risker.
även om våra fastigheter ger en månadsvinst, använder vi för närvarande pengarna för att betala för reparationer och underhåll. Under tiden, eventuella övertramp gå rakt mot lån för att påskynda deras potentiella payoff datum. Våra fastigheter hyr för närvarande för lite under $ 2,000, men jag förväntar mig att de ska hyra för betydligt mer under de närmaste 10 åren., När de betalas ut, är alla dessa pengar öronmärkta för att hjälpa våra tjejer att betala för college och finansiera en del av våra förtidspensioneringsdrömmar.
vidare, på grund av vår förkärlek för fastigheter, planerar vi att köpa minst två hyresfastigheter under de kommande åren. Även om jag inte är riktigt redo att trycka på avtryckaren ännu, tror jag att vi kan dra nytta av att ha några fler betalda fastigheter i vår portfölj när vi går i pension.,
- relaterat: nio saker vi letar efter i en lönsam hyresfastighet
att bli hyresvärd är inte för hjärtat
att köpa rätt hyresfastigheter är en utmaning i sig, men handlingen att vara hyresvärd är överlägset den svåraste delen. Men äger hyresfastigheter kan vara nyckeln till en hel del vinst och ekonomisk frihet om du gör saker på rätt sätt från början – eller åtminstone lära av dina misstag på vägen.
Jag skulle inte ändra något om vår historia, men jag önskar att jag hade vetat mer om verksamheten innan vi började., Om du funderar på att köpa hyra egendom, Jag hoppas att du kan lära av mina misstag i stället för att lära sig saker den hårda vägen.
mitt bästa råd är detta: skärm dina hyresgäster noggrant och hålla ett öga på din egendom hela tiden. Var inte rädd för att fastställa lagen om det behövs, men var respektfull för dina hyresgäster och deras familjer — särskilt de mest tillförlitliga. Också, spara för de reparationer du vet om… och för de du inte gör.
eftersom, när det gäller att vara en hyresvärd, allt som kan hända förmodligen kommer.,
jämför top Mortgage långivare
Holly Johnson är en prisbelönt Privatekonomi författare och författaren till noll ner din skuld. Johnson delar sin besatthet med sparsamhet, budgetering och resor på ClubThrifty.com.
Leave a Reply