Fastighetsskatteräkningar ska baseras på bedömningar som är rotade i hur den privata marknaden beter sig, men en kameraanalys visar ett mått för att mäta marknaden som används av Boulder County Assessor Kontor visas i steg med skattevärden på dyra enfamiljshus.
bostäder i hela länet som säljs under de senaste fem åren med marknadspriser på $ 800,000 och högre, enligt bedömarens kontor, beskattas i genomsnitt till värden mindre än de belopp som länet förutspår att de skulle kunna sälja.,
skillnaden är särskilt uppenbar i bostäder som säljs för 1 miljon dollar och mer under perioden, med brister på 100 000 dollar eller mer mellan de beskattade värdena och tidsjusterade försäljningspriserna i många fall.
Boulder County Assessor Kontor upprätthåller 23 geografiska marknadsområden där enfamiljshus hemförsäljning spåras och grupperas tillsammans för att ha listor över ”jämförbar försäljning” för varje område., Denna försäljning är transaktioner som gjorts under de senaste två åren före varje ny bedömningsperiod som fastighetsägare och bedömarens kontor kan granska när man överväger ett överklagande av det värde som tilldelats en fastighet för beskattning.
den tvååriga bedömningsperioden är när länet bestämmer fastighetsskattevärden. Den siffra som används för beskattning kallas det totala faktiska värdet.
jämförbara försäljningsdata för vissa marknadsområden som har få försäljningar under de senaste två åren kan inkludera försäljning som går tillbaka fem år, enligt länets regler., Med hjälp av senaste försäljningsdata beräknar länet en ”tidsjusteringsfaktor” för varje månad ett hem kunde ha sålt under studieperioden, med en unikt beräknad uppsättning faktorer som bestäms för varje marknadsområde. Den tidsjusteringsfaktorn står för marknadsbeteende och multipliceras med de jämförbara försäljningspriserna för att bestämma hur mycket hemmet skulle sälja för vid det datum det totala faktiska värdet bestäms, vilket för den senaste bedömningsperioden var 30 juni 2018.,
tidsjusterade försäljningspriser spelar in under överklagandeprocessen, när fastighetsägare protesterar mot de värden som tilldelats av bedömarens kontor. De kan söka efter nyligen sålda bostäder som har liknande egenskaper som deras inom deras tilldelade marknadsområde som kan ha sålt för mindre, eller som har tidsjusterade försäljningspriser som är mindre än det värde som länet planerar att beskatta. Att presentera dessa uppgifter till bedömarens kontor i ett överklagande resulterar ibland i en lägre skatteräkning.,
men när de totala faktiska värdena, eller de beskattade värdena, jämförs med de tidsjusterade försäljningspriserna, verkar bostäder i de högre prisnivåerna på marknaden tilldelas beskattade värden som är märkbart lägre än de tidsjusterade försäljningsvärdena som publiceras av länet, mycket mer konsekvent än bostäder i mitten och lägre prisnivåer.,
exempel finns i överflöd, i hela länet, av beskattade värden som är hundratusentals dollar mindre än de hypotetiska tidsjusterade försäljningspriserna för nyligen sålda bostäder som kunde sälja igen för $ 1 miljoner och högre, enligt en kamera analys av länets tidsjusteringar av tusentals fastigheter med nyligen jämförbara försäljningspriser.
varje län i staten granskas efter att det lägger ut sina senaste skattepliktiga värden, och Boulder County passerade sin 2019 inspektion, enligt den statligt hyrda tredjeparts revisorns rapport från staten.,
”Jag har andra län som har mycket mer kamp”, säger Steve Kane, en statistiker med Wildrose bedömning, företaget anställt för att utföra Boulder County revision av bedömningar.
han nämnde Boulder Countys prisrelaterade differential, en mätning avsedd att mäta huruvida högvärdesegenskaper och lågvärdesegenskaper bedöms enhetligt, var väl inom det område som anses acceptabelt, vid 1.003. Nyckeltal som faller mellan 0,97 och 1,03 anses godtagbara.
men skillnaden kvarstår.,
i det som kallas marknadsområde 503, till exempel, som innehåller delar av southwest Longmont och närliggande delar av unincorporated Boulder County, de 80 nyligen sålda egenskaperna som länet har beräknat kunde återigen sälja för mer än $1 miljoner, enligt offentliga jämförbara försäljningsdata, tilldelades beskattade värden som i genomsnitt föll $111,330 under deras associerade tidsjusterade värden. Den dynamiken sträcker sig till bostäder med tidsjusterade värden på $800,000 eller mer i nästan alla enfamiljshus bostadsområden över hela länet.,
under tiden tenderar de bostäder som såldes under de senaste fem åren under den prisnivån att tilldelas beskattade värden som ligger närmare, och i många fall ovan, de tidsjusterade värdena baserat på deras senaste försäljningspriser.
några av de andra skillnaderna mellan beskattade värden och tidsjusterade värden för nyligen sålda bostäder inkluderar:
- beskattade värden $ 76,164 mindre i genomsnitt än det tidsjusterade försäljningspriset för 81 försäljning med tidsjusterade värden på $ 800,000 eller mer, i marknadsområde 404, vilket inkluderar Erie, som markerar ett genomsnitt 7.,25% skillnad mellan det beskattade värdet och det tidsjusterade försäljningspriset. Den 1,502 försäljningen med tidsjusterade värden under $ 800,000 tilldelades beskattade värden som är 1.32% över det tidsjusterade värdet i genomsnitt, och 727-försäljningen med tidsjusterade värden under $500,000 tilldelades beskattade värden som var 4.19% över det tidsjusterade värdet i genomsnitt.
- beskattade värden $ 70,436 mindre i genomsnitt än det tidsjusterade försäljningspriset för 123 bostadsfastigheter försäljning av 4 hektar eller mindre med tidsjusterade värden på minst $800,000, vilket innebär beskattade värden var 5.,41% mindre än det tidsjusterade försäljningsvärdet i genomsnitt, i marknadsområde 302, som täcker ett område av icke-registrerade Boulder County norr om Boulder och sydväst om Longmont. Den 79 senaste försäljningen i området med tidsjusterade värden under $ 800,000 fick beskattade värden på $ 35,295 mer i genomsnitt än det tidsjusterade värdet, med beskattade värden 5,96% större än de tidsjusterade värdena i genomsnitt.
- beskattade värden $ 90,617 mindre i genomsnitt än det tidsjusterade försäljningspriset för 109 försäljning på $ 1 miljoner och mer i marknadsområdet 403, som täcker Louisville, markerar en 7.,03% skillnad under det beskattade värdet i genomsnitt. För 202-försäljningen mindre än $ 500,000 i området var det ett genomsnittligt beskattat värde på $ 53,637 mer än det tidsjusterade försäljningspriset, i genomsnitt 12,9% skillnad mellan det beskattade värdet och det tidsjusterade värdet.
i vissa fall, framför allt med dyrare egenskaper, faller det beskattade värdet av bostäder inte bara under det tidsjusterade försäljningspriset, men är också lägre än det faktiska priset som fastigheten såldes för under bedömningsperioden., Ett hem i 400-blocket Arapahoe Avenue i central Boulder, marknadsområde 101, passar denna proposition: Den sålde för $ 3.495 miljoner i April 2017, men fick en $ 3.262 miljoner utvärdering för sitt skattevärde trots ett tidsjusterat värde på $ 3.725 miljoner för att redogöra för marknadens beteende sedan transaktionen. Sådana skattevärden har tilldelats bostäder kostar $ 800,000 eller mer trots den starka uppskattning de flesta egenskaper i hela länet har upplevt på den privata marknaden under de senaste åren.,
skillnaden är ännu större med vissa egenskaper, till exempel en på Country Lane söder om baslinjen väg i marknadsområdet 301, som täcker unincorporated Boulder County öster om Boulder City limits. Det såldes för $ 2.375 miljoner i September 2016, men det beskattade värdet det fick under den senaste bedömningsperioden var $ 1.613 miljoner, mer än en miljon dollar mindre än dess tidsjusterade försäljningspris på $2.709 miljoner.,
”detta har ett bestämt utseende av ojämlikhet”, säger Stu Cruden, en tidigare värderingsman med Boulder County Assessor kontor från 1989 till 1992, och nu en privat värderingsman baserad i Longmont. ”Det är dock mycket möjligt att priserna har uppskattat mycket snabbare i det lägre segmentet, i det $ 400,000-intervallet, än $ 800,000 (och mer) – intervallet.,”
att ta bekräftas av andra fastighetsexperter som säger att det har varit en ny mjukning i uppskattning vid den höga änden av Boulder länets marknad, med snabbare värdeökning och större efterfrågan på mer blygsamma hem kostar mindre än $800,000.
Longmont husägare Kyle Henley märker det extra skattetrycket på bostäder i mitten och lägre värdenivåer i länets enfamiljshus., Medan Henleys åttonde Avenue hem tilldelades ett skattevärde på $ 420,900, mer än 22% större än det tidsjusterade försäljningspriset baserat på hans 2017-köp av hemmet, sa han att en privat långivares uppskattning av hemmet är i linje med bedömarens beskattade värde, vilket visar hur mycket snabbare uppskattning kan ske utanför det högre prissatta utbudet av egenskaper.
denna privata marknadstrend, tillsammans med de separata metoder som används för att beräkna beskattade värden och tidsjusterade värden, hjälper till att förklara varför de beskattade värdena för bostäder kostar mer än $800,000, och särskilt mer än $1 miljoner, ofta inte reflekterar över deras tillhörande tidsjusterade värden, och kan tyckas vara så undervärderade av bedömarens kontor.
marknadsstorleksfrågor
det finns lite länstjänstemän kan göra för att ta itu med problemet på egen hand, sade Boulder County Assessor Cynthia Braddock.,
”vissa kommer i lågt, vi hör aldrig från dem”, sa Braddock. ”Och vissa kommer i hög och vi hör från dem, och vi borde. … Jag vet att vi har vissa gränser i vad vi gör. … Om vi inte har haft möjlighet att gå in i en fastighet och titta på det, kan vi få det beskrivet felaktigt.”
bedömarens kontorstjänstemän kan bara komma in i ett hem när de har tillstånd från fastighetsägaren, sade Braddock.
dessutom kan boende endast överklaga egendomens skattevärden till bedömaren., Det betyder att ägare av bostäder med tidsjusterade försäljningspriser på $ 800,000 eller mer och beskattade värden som inte kommer att få högre skatteräkningar, om de inte vädjar om större beskattade värden, vilket är sällsynt, sade Braddock.
men Braddock sa också att hon står bakom de beskattade värdena beräknade med hjälp av länets massbedömningsprocess och kallar dem mer exakt beräknade än de tidsjusterade försäljningspriserna.
”När du kommer fram till detta (beskattade) värde har du tagit hänsyn till alla egenskaper hos fastigheten, inte bara tid”, sade Braddock.,
anledningen beskattade värden faller ofta under de tidsjusterade försäljningspriserna för nyligen sålda bostäder som hypotetiskt nu skulle kosta $ 800,000 eller mer innebär en svepande tillämpning av tidsjusteringsfaktorer över marknadsområdena.
Cruden, den privata värderingsman, finner det problematiskt att länet drar sådana stora marknadsområden, och använder en uppsättning tidsjusteringsfaktorer över prisnivåer, vilket innebär en $ 400,000 hem säljs i samma månad som en $ 1.5 miljoner hem i samma marknadsområde får samma multiplikator vid beräkning av den tidsjusterade försäljningspriset.,
men uppskattning sker annorlunda mellan stadsdelar, och mellan prissegment på marknaden, sade Cruden.
” hur motiverar du att gå från 75th Street till Martin Avenue? Du går över staden,” sade Cruden om bedömarens kontorsmarknadsområde 502 som täcker det mesta av Longmont. ”Det verkar som om de applicerar en mycket bred borste för data.”
det är precis vad bedömarens kontor gör, sade Braddock.
”Om du kommer ner till underavdelningens försäljning kan du inte (undersöka) tillräckligt med försäljning ibland”, sa Braddock., ”Så vi är (kombinera) vad är underavdelningar som är lika, och du kommer att få skillnad. Ju mindre du får desto svårare är det att komma fram till något som är realistiskt eftersom jag inte har data.”
länet, enligt lag, sade hon, kan bara beräkna en uppsättning tidsjusteringsfaktorer per marknadsområde som varierar baserat endast på månad och år ett hem såldes, och inte heller baserat på prisnivå eller en mer specifik plats än det bredare marknadsområdet.,
”Jag skulle tro att de borde ha mer än en tidsjusteringsfaktor (per prisnivå), säger Boulder-baserade privata värderingsman Brian Goodheim. ”Det är vad vi gör som privata värderingsmän. Jag kan inte använda en uppskattning som är generaliserad för länet i ett exklusivt område. … (Bedömarens kontor) har så många egenskaper att bedöma och de gör det via dator. De kan inte fokusera på enskilda egendomsvärden som en (privat) värderingsman gör.,”
statlig lag en faktor
Länstjänstemän kan rita om marknadsområdets gränser för enfamiljshus, eller lägga till nya för att komma med mer granulära platsbaserade tidsjusteringsfaktorer, Braddock sa, men det måste kasta ett brett nät i de flesta fall för att ha tillräckligt med försäljning för att analysera för att göra faktorerna statistiskt giltiga.
plus, länet måste ha en stark anledning till att rita om marknadsområdets gränser, och det finns tidsbegränsningar för hennes kontor att slutföra sitt arbete vartannat år.,
”Vi kan förändra de ekonomiska områdena, men det är något vi måste tänka på mycket allvarligt eftersom det komplicerar vårt arbete. Vi har en mycket begränsad tidsram, och jag vet att jag inte kan bedöma varje hem på egen hand. Det finns inget sätt”, sade Braddock.
om det fanns ny metod som utvecklats som skulle kunna lägga till precision för att beräkna tidsjusterade försäljningspriser, för att få dem mer i linje med hur de beskattade värdena bestäms med flera faktorer, sade Braddock att hon skulle vara öppen för att lyssna och förespråka ett nytt system som ska genomföras av statslagstiftaren.,
”det kan finnas något briljant tänkande där ute om detta och jag skulle vara öppen för att höra från det, men mestadels gör jag inte och lagstiftaren har ett mycket brett spektrum av saker som de har att göra med, säger Braddock. ”…Tidsjustering är något som vi får veta hur man gör det, vi gör det. Kan det finnas mer variation i det, eller en annan metod? Det är upp till lagstiftaren. Jag kan inte bestämma mig för att göra det själv.,”
hon erkände att de brister som är bundna till följd av att man utvärderar på en massskala är avsedda att behandlas i en vederbörlig process med bedömarens kontor och Länsstyrelsen för utjämning och uppmuntrade skattebetalarna att kontakta sitt kontor om de har problem med sin värdering.
”vi försöker verkligen svårt att hjälpa dem att hjälpa sig själva, och ibland kan vi inte komma dit”, sa Braddock. ”Det är där de kan säga ,” Jag är fortfarande oense, ” och gå Länsstyrelsen och faktiskt har en förhörsombud (gör en rekommendation till styrelsen).,”
länsprocessen fungerar för personer som söker lägre beskattade värden, Goodheim, den privata Boulder appraiser, sa.
”när de presenteras med konkreta data kommer de att lyssna på dig, och de har tidigare lyssnat på mig”, sa han.
invånare som vill uppmärksamma det beskattade värdet av andra fastigheter än sina egna måste dock be staten att gå in. Därifrån, om staten anser att en county bedömning process problematiskt, det kan beställa en redo av hela länet, som aldrig har hänt i Boulder County, sade Braddock.,
Howard Derby, bosatt i länet, gick oavsiktligt igenom den statliga processen i 2018. Utan att lämna in ett formellt klagomål anmälde han statliga tjänstemän om vad han kände kunde vara ett tecken på att Boulder County Assessor kontor hade undervärderade hem på 1 miljon dollar och mer i marknadsområde 301, där han bor.
men JoAnn Groff, en fastighetsskatteadministratör med statens uppdelning av fastighetsskatt, behandlade Derbys korrespondens med kontoret som ett klagomål.,
tjänstemän hittade inte tillräckligt med bevis på Derbys påstående att länet hade undervärderade hem som skulle kosta $1 miljoner eller mer, enligt tidsjusteringar. Men han påpekade flera fall i sitt marknadsområde av bostäder dyrare än $ 1 miljoner som fick skattevärden flera hundra tusen dollar under det tidsjusterade försäljningspriset, ibland med de beskattade värdena mer än 20% mindre.
”vi förnekade inte klagomålet, men bestämt Boulder County var inte i strid med lagen”, sa Groff.,
gruppering av jämförbara försäljningslistor som kan hänvisas till under överklaganden med både dyra hem och hem i mitten och lägre prisnivåer kan faktiskt gynna ägare av fastigheter som är mindre än $800,000, per tidsjusterat värde, enligt Longmont-baserade bedömare Rob Stamp.,
om uppskattningen sker snabbast i de lägre prissatta egenskaperna, hävdar han, men de får tidsjusteringar som delvis baseras på försäljning som skulle vara för mer än $800,000 på den nuvarande marknaden, kan det finnas en bättre chans för en framgångsrik överklagande av den lägre prissatta fastigheten för att få en mindre skatteräkning. Det beror på att jämförbar försäljning kommer att återspegla tidsjusterade värden som kan vara något lägre än verkligheten på marknaden på grund av effekterna av de långsammare uppskattar dyra egenskaper på den faktor som används.,
”det lägsta prissatta huset får en fördel av att grupperas med de högre,” sa Stamp. ”Om du går till som Longmont, Old Town Longmont, skulle det finnas en uppskattning där, det är mycket lägre än om du isolerar det till Southmoor Park.”Han förklarade senare några hem i Gamla Stan är dyra för Longmont och uppskattar mindre snabbt än mer prisvärda egenskaper i allmänhet, med Southmoor Park i allmänhet mer homogent prissatta och billigare än de övre prisnivåerna i Gamla stan, där högre prissatta hem sannolikt sakta ner områdets genomsnittliga apprecieringsgrad.,
rivning, ombyggnader gör skillnad
genomsnittliga skillnader mellan beskattade värden och tidsjusterade värden berättar inte hela historien i varje marknadsområde, och rivning, ombyggnad och renoveringsprojekt är en stor anledning till varför.
jämförelser av beskattade värden och tidsjusterade värden för bostäder inom Boulder City gränser ger en uppfattning om hur mycket värde kan läggas till en fastighet genom en rivning-och-ombyggnad projekt, eller en massiv renovering.,
flera dussin fastigheter i hela Boulder marknadsområdena visar de senaste försäljningspriserna och tillhörande tidsjusterade värden som är dvärgade av deras beskattade värden. Det beror på att de separata värdena mäter olika hem som har varit på partiet, med det tidsjusterade försäljningspriset baserat på ett hem som såldes inom den två – till femåriga studieperioden som sedan revs ner och det beskattade värdet en återspegling av hemmet sedan ombyggd eller renoverad på marken, ofta mycket lyxigare än den som ersattes.,
i marknadsområdet 103, i north Boulder, till exempel, de beskattade värdena var 1,96% större i genomsnitt än den tidsjusterade försäljningspriset för 109 försäljning som skulle vara för $ 2 miljoner eller mer, enligt tidsjusterade värden. Men majoriteten av försäljningen, 60, i det prisintervallet tilldelades beskattade värden under fastighetens tillhörande tidsjusterade värde. De inkluderar ett hem i 2600 block av fjärde gatan som säljs i juni 2016 för $ 2,59 miljoner ,med ett tidsjusterat värde på $2,919 miljoner, men ett beskattat värde på $2.,387 miljoner, mer än $ 500,000 mindre än det tidsjusterade försäljningspriset.
egenskaper som en i 500-blocket Juniper Avenue, men hjälper till att balansera den genomsnittliga skillnaden mellan de två värdena i $2 miljoner och prisintervallet. Att hem säljs i mars 2015 för $ 1,95 miljoner, drog ett rivningstillstånd från staden Boulder i September samma år, och fick sedan ett beskattat värde på $6,8 miljoner, en 175,56% ökning från den tidjusterade priset för 2015 försäljning. Det sedan såldes igen i juni 2017 för $ 6,7 miljoner.,
Även om det var ett fall av en redan dyra hem blir dyrare, sätta totala faktiska värden och försäljningspriser sida vid sida visar hur Boulder förlorar vissa överkomliga priser genom trenden av rivning av bostäder som ursprungligen var mer blygsam.
i 500-blocket av Dewey Avenue, till exempel, ett hem som såldes i januari 2015 för $500,000, med ett tidsjusterat försäljningspris på $642,300 för transaktionen, men det senaste beskattade värdet som gavs till fastigheten var 129.,39% högre än tidsjusterat värde, med ett rivningstillstånd godkänt av staden i 2016 för att ge plats för en struktur som driver paketets beskattade värde till $ 1.473 miljoner.
utvecklingar av hemvärden som den egenskapens bidrar också till den ofta betydande genomsnittliga skillnaden mellan beskattade värden och tidsjusterade värden, med den förstnämnda ofta verkar mycket större än den senare, för bostäder kostar mindre än $800,000, per länets tidsjusteringar.
”dessa shacks väntar bara på att bli chateaus på denna marknad”, säger Braddock.
Leave a Reply