amortyzacja to sposób na odzyskanie kosztów składnika aktywów w okresie jego użytkowania. Zamiast odliczać cały koszt części nieruchomości w roku zakupu, odliczasz jej część każdego roku, stosując metody i tabele ustalone przez Urząd Skarbowy.
nie ma wątpliwości, że obliczanie i śledzenie amortyzacji to prawdziwy ból głowy. Jeśli jednak zamierzasz ubiegać się o odliczenie z urzędu, ważne jest, abyś to zrobił.
dlaczego?, Ponieważ niezależnie od tego, czy domagasz się amortyzacji, czy nie, IRS będzie wymagać, aby zmniejszyć zysk uzyskany ze sprzedaży domu o kwotę amortyzacji, którą powinieneś był twierdzić.
jeśli nie ubiegasz się o amortyzację, tracisz dwa razy—po pierwsze, nie obniżając rocznego rachunku podatkowego o największą możliwą kwotę, a po drugie, zmniejszając kwotę zysku, który możesz wyłączyć z dochodu przy sprzedaży domu.,
jeśli nie zamierzasz osiągnąć znaczących ogólnych oszczędności z ubiegania się o odliczenie z tytułu Home office (na przykład, procent wykorzystania biznesowego dla Twojego domu wynosi tylko pięć procent), możesz rozważyć rezygnację z odliczenia. Pracuj ze swoim specjalistą podatkowym, aby wygenerować różne scenariusze, więc planujesz nie tylko na ten rok, ale na lata w dół drogi.,
amortyzacja na podstawie podstawy opodatkowania w domu
zanim będziesz mógł obliczyć kwotę amortyzacji w dolarach, musisz jednak znać podstawę opodatkowania w domu.,
aby określić podstawę opodatkowania Twojego domu, zaczynasz od niższej z:
- godziwej wartości rynkowej domu w momencie rozpoczęcia korzystania z home office, lub
- koszt domu (nie wliczając kosztów gruntu pod nim), plus wartość wszelkich stałych ulepszeń dokonanych przed użyciem home office i minus wszelkie straty poniesione przed użyciem.,
w wielu przypadkach będziesz używać drugiego z dwóch wymienionych powyżej przedmiotów, ale jeśli podejrzewasz, że twój dom obniżył wartość od momentu zakupu, powinieneś mieć wycenę wykonaną po rozpoczęciu korzystania z home office w celu ustalenia uczciwej wartości rynkowej w tym momencie.
koszt domu zazwyczaj obejmuje nie tylko cenę zapłaconą sprzedającemu, ale także różne koszty zamknięcia i opłaty rozliczeniowe., Bardziej powszechne są opłaty abstrakcyjne, instalacja usług użyteczności publicznej, opłaty prawne, opłaty za nagrywanie, ankiety, podatki transferowe, ubezpieczenie tytułu oraz wszelkie kwoty, które zgadzasz się zapłacić w imieniu sprzedawcy, takie jak podatki zwrotne lub odsetki, prowizje od sprzedaży lub opłaty za ulepszenia lub naprawy.
możesz jednak nie uwzględnić składek ubezpieczeniowych, czynszu za najem przed zamknięciem oraz opłat związanych z uzyskaniem kredytu, takich jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego, raporty kredytowe, opłaty za wycenę, opłaty za założenie pożyczki i punkty.,
aby obliczyć podstawę opodatkowania odpisów amortyzacyjnych, musisz rozsądnie przeznaczyć całkowite koszty nieruchomości między grunty a znajdujące się na nich budynki. Jeśli umowa sprzedaży nie przydzieliła wyraźnie ceny, należy przydzielić koszty na podstawie uczciwej wartości rynkowej gruntów i budynków w momencie zakupu. Twój pośrednik lub agent ubezpieczeniowy może być w stanie pomóc ci dokonać rozsądnego oszacowania uczciwej wartości rynkowej.
podstawa opodatkowania musi zostać pomnożona przez procent użytkowania biznesowego domu, aby osiągnąć kwotę, którą możesz zamortyzować.,
gdy znasz podstawę opodatkowania amortyzowanej części domu, mnożysz ją przez ułamek określony przez Urząd Skarbowy, na podstawie miesiąca i roku, w którym zacząłeś korzystać z domu dla biznesu. Tabele przedstawiające te ułamki są dostępne w publikacji IRS 946, jak amortyzować nieruchomość. Ogólnie rzecz biorąc, w przypadku nieruchomości, które rozpoczęły działalność w dniu lub po 13 maja 1993 r., okres amortyzacji będzie wynosił 39 lat i co roku, ale pierwszy i ostatni, odpowiedni ułamek będzie .02564., W pierwszym i ostatnim roku frakcja będzie zależeć od miesiąca, w którym rozpoczęło się lub zakończyło korzystanie z działalności gospodarczej.
jeśli zacząłeś korzystać z home office przed 13 maja 1993 r., kontynuuj stosowanie metody amortyzacji, od której początkowo zacząłeś.
naprawy są odliczane; ulepszenia są amortyzowane
Jeśli możesz ubiegać się o odliczenie z urzędu, możesz odliczyć część swoich napraw. Ogólnie rzecz biorąc, koszt ulepszeń kapitałowych należy dodać do podstawy nieruchomości., Jednak w przeciwieństwie do większości właścicieli domów, można ubiegać się o amortyzację w domu–ale tylko w części używanej jako home office.
czasami trudno jest odróżnić naprawę, która podlega odliczeniu (w całości lub częściowo) w roku, w którym została wykonana, od ulepszenia, które musi być amortyzowane w ciągu okresu użytkowania nieruchomości.
według Urzędu Skarbowego poprawa
- znacząco zwiększa wartość Twojego domu,
- znacznie wydłuża jego żywotność lub
- dostosowuje go do nowych zastosowań.,
w przeciwieństwie do tego, naprawa tylko utrzymuje dom w zwykłym sprawnym stanie; nie zwiększa wartości domu ani nie przedłuża jego żywotności. Jeśli naprawy są wykonywane w ramach rozległej przebudowy lub renowacji, cała praca jest uważana za poprawę.
ogólnie rzecz biorąc, naprawianie ścian i podłóg, malowanie, naprawa dachów i rynien, naprawianie pieca lub klimatyzatora oraz naprawianie nieszczelności byłoby uważane za naprawy., Instalowanie nowych podłóg, dachów i rynien, pieców lub klimatyzatorów byłoby uważane za kapitalne ulepszenia.
Poprawa kapitału musi zostać amortyzowana
Jeśli po rozpoczęciu korzystania z domu dla biznesu, dokonasz znaczącej, stałej poprawy nieruchomości (w przeciwieństwie do naprawy), będziesz musiał amortyzować również te wydatki kapitałowe., Na przykład, jeśli postawisz nowy dach lub kupisz nowy piec do domu, stracisz procent kosztów poprawy w ciągu 39 lat, począwszy od miesiąca i roku instalacji.
Jeśli korzystasz z jakiejkolwiek części domu do celów biznesowych, musisz dostosować podstawę domu do wszelkich amortyzacji, które były dopuszczalne dla jego użytku biznesowego, nawet jeśli nie ubiegasz się o nią., Ponadto, należy zmniejszyć zysk, który może być wyłączony przy sprzedaży domu przez kwotę amortyzacji dopuszczalnej-nawet jeśli nie zawracał sobie głowy, aby go ubiegać.
jeśli kwalifikujesz się do odliczenia odszkodowania w Home office, a twoje home office zostało uszkodzone lub zniszczone w wyniku włamania lub katastrofy, takiej jak huragan, powódź, pożar, wypadek, zamieszki lub wandalizm, możesz być w stanie odliczyć część swoich strat w ramach odliczenia w home office.,
straty oznaczają nagłą, przypadkową lub niezwykłą stratę. Straty ofiar nie obejmują szkód ze strony zwierząt domowych lub postępujących strat w mieniu, takich jak szkody spowodowane erozją, termitami lub innymi owadami, zgnilizną drewna i podobnymi powolnymi przyczynami.
Jeśli strata występuje tylko do MSWiA, traktuj ją jako „bezpośredni” wydatek, który można w pełni odliczyć. Jeśli dotyczy to całego domu, będziesz musiał przeznaczyć kwotę między częścią home office swojego domu i częścią użytku osobistego. Dokonujesz przydziału w oparciu o procent wykorzystania Twojej firmy., Jeśli strata wystąpiła tylko do nie biznesowej części domu, nie możesz odliczyć żadnego z nich jako koszt biznesowy, chociaż możesz być w stanie odliczyć go jako koszt osobisty.
silny grad i burza wiatrowa spowodowały rozległe uszkodzenia dachu domu. Procent użytkowania biznesowego Twojego domu wynosi 10 procent. Dlatego tylko 10 procent straty poszkodowanego będzie można odliczyć jako stratę biznesową. Pozostała część może być odliczona jako strata osobista.,
ponadto wiatr spowodował, że drzewo spadło przez okno w pokoju rodzinnym, które nie jest częścią Twojego domowego biura. Kwota tej straty nie jest proporcjonalna między home office a miejscem zamieszkania.
zwrot kosztów ubezpieczenia wpływa na kwotę odliczenia straty.
aby ubiegać się o odszkodowanie za wypadek, należy w odpowiednim czasie złożyć wniosek o odszkodowanie za posiadane ubezpieczenie, a można odliczyć tylko część straty, która nie jest zwracana przez ubezpieczenie.,
Jeśli kwota podlegająca zwrotowi nie została określona przez czas, w którym musisz złożyć zeznanie podatkowe, Oblicz swoje straty, korzystając z kwoty, którą rozsądnie oczekujesz, aby ostatecznie odzyskać od firmy ubezpieczeniowej. Jeśli twój kosztorys jest nieprawidłowy, możesz traktować każdy dodatkowy zwrot jako dochód w roku, w którym faktycznie go otrzymałeś, lub złożyć zmieniony zwrot za rok straty, jeśli nie odzyskasz tyle, ile się spodziewałeś.,
jeśli odzyskasz więcej pieniędzy z ubezpieczenia niż skorygowana podstawa w nieruchomości w momencie straty, możesz mieć zysk podlegający opodatkowaniu, chyba że kupisz nieruchomość zastępczą w ciągu dwóch lat lub w ciągu czterech lat, jeśli strata wystąpiła do twojego głównego domu znajdującego się w federalnym obszarze katastrofy. Zobacz publikację IRS 547, ofiary, katastrofy i kradzieże, aby uzyskać więcej szczegółów.,
Zasady odliczania strat są bardziej korzystne pod względem podatkowym
Zasady odliczania strat są bardziej korzystne dla majątku przedsiębiorstwa niż dla majątku osobistego.
Po pierwsze, straty na mieniu osobistym podlegają dwóm progom: $100 na próg wystąpienia, co oznacza, że pierwsze $100 nie jest w ogóle odliczane, i 10 procent skorygowanego dochodu brutto (AGI) limit. Innymi słowy, po odjęciu pierwszego $100, możesz odliczyć tylko część pozostałej straty, która przekracza 10 procent twojego AGI., Żaden z tych limitów nie ma zastosowania do strat poniesionych w przypadku majątku przedsiębiorstwa.
W przypadku obu rodzajów strat, jeśli nieruchomość jest tylko uszkodzona, należy wziąć niższą wartość spadku wartości godziwej nieruchomości (FMV)w wyniku straty lub skorygowaną podstawę nieruchomości przed stratą. Od tego odjąć wszelkie koszty ubezpieczenia, aby dotrzeć do kwoty straty.
Jeśli mienie osobiste jest całkowicie zniszczone, zacznij od niższej wartości FMV nieruchomości lub SKORYGOWANEJ podstawy przed utratą., Ale jeśli nieruchomość biznesowa zostanie całkowicie zniszczona, zacznij od SKORYGOWANEJ podstawy przed stratą pomniejszoną o wartość ratowniczą; FMV nieruchomości nie jest brane pod uwagę.
aby ubiegać się o odszkodowanie za wypadek, musisz obliczyć stratę w obie strony. Po pierwsze, Oblicz kwotę straty, którą możesz odliczyć, jeśli biuro nie było używane do celów biznesowych, korzystając z opisanych powyżej progów 100 USD i 10 procent AGI. Następnie Oblicz kwotę straty w home office jako koszt biznesowy., Najprostszym sposobem obliczenia tych dwóch kwot jest użycie formularza IRS 4684, ofiar i kradzieży, jako arkusza roboczego. Wypełnić część A tak, jakby strata była na mieniu osobistym, a następnie wypełnić część B tak, jakby nieruchomość była działalnością gospodarczą.
podczas gdy kwota, którą można odliczyć jako stratę osobistą (jak pokazano w części A), jest zawsze odliczana jako odliczenie szczegółowe, różnica między stratą osobistą a stratą biznesową będzie można odliczyć tylko w tym roku, jeśli dochód z firmy jest wystarczający na pokrycie wszystkich wydatków biznesowych. Jeśli nie, możesz przenieść nadwyżkę i odliczyć ją w przyszłym roku.,
Twoje potrącalne straty wypadkowe muszą być wykorzystane do zmniejszenia podstawy opodatkowania w części biznesowej domu. W roku straty i w kolejnych latach będziesz musiał skorzystać z tej nowej podstawy przy obliczaniu odpisów amortyzacyjnych. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz publikację IRS 946, jak amortyzować nieruchomość.
Leave a Reply