onroerendgoedbelasting rekeningen worden verondersteld te zijn gebaseerd op taxaties geworteld in hoe de particuliere markt zich gedraagt, maar een Cameraanalyse toont aan dat een maatstaf voor het meten van de markt gebruikt door de Boulder County Assessor ‘ s Office lijkt niet in overeenstemming met de belastingwaarden op dure eengezinswoningen.
woningen die in de afgelopen vijf jaar in het hele district zijn verkocht met marktprijzen van $800.000 en hoger, worden volgens het Bureau van de beoordelaar gemiddeld belast tegen waarden die lager zijn dan de bedragen waarvoor het district verwacht dat ze zouden kunnen verkopen.,
deze discrepantie is vooral zichtbaar in woningen die gedurende de periode voor 1 miljoen dollar en meer worden verkocht, met in veel gevallen een tekort van 100.000 dollar of meer tussen de belastingwaarden en de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen.
Boulder County Assessor ‘ s Office heeft 23 geografische marktgebieden waar de verkoop van eengezinswoningen wordt bijgehouden en gegroepeerd om lijsten van “vergelijkbare verkopen” voor elk gebied te hebben., Deze verkopen zijn transacties die zijn gedaan in de laatste twee jaar vóór elke nieuwe aanslagperiode die eigenaren van onroerend goed en het Bureau van de beoordelaar kunnen herzien wanneer zij een beroep op de waarde van een onroerend goed voor belastingheffing overwegen.
in die tweejaarlijkse aanslagperiode bepaalt het district de waarde van de onroerendgoedbelasting. Dat bedrag dat Voor de belastingheffing wordt gebruikt, wordt de totale werkelijke waarde genoemd.
vergelijkbare verkoopgegevens voor sommige marktgebieden die in de afgelopen twee jaar weinig verkopen hebben, kunnen verkopen omvatten die vijf jaar teruggaan, volgens de regels van het district., Op basis van recente verkoopgegevens berekent de provincie een “time-adjustment factor” voor elke maand een huis zou kunnen hebben verkocht tijdens de studieperiode, met een uniek berekende set van factoren bepaald voor elk marktgebied. Die tijdsaanpassingsfactor houdt rekening met het marktgedrag en wordt vermenigvuldigd met de vergelijkbare verkoopprijzen om te bepalen hoeveel de woning zou verkopen op de datum waarop de totale werkelijke waarde wordt bepaald, wat voor de recente aanslagperiode 30 juni 2018 was.,
Tijdgecorrigeerde verkoopprijzen spelen een rol tijdens de beroepsprocedure, wanneer vastgoedeigenaren protesteren tegen de waarden die door het Bureau van de beoordelaar zijn toegekend. Ze kunnen zoeken naar recent verkochte woningen die soortgelijke kenmerken hebben als die van hen binnen hun toegewezen marktgebied die voor minder verkocht kunnen zijn, of die in de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen hebben die lager zijn dan de waarde waartegen de provincie van plan is belasting te heffen. Het indienen van die gegevens bij de beoordelaar in beroep leidt soms tot een lagere belasting.,
maar wanneer de totale werkelijke waarden, of de belaste waarden, worden vergeleken met de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen, lijken aan woningen in de hoger geprijsde lagen van de markt belaste waarden te worden toegewezen die aanzienlijk lager zijn dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopwaarden die door het district worden gepubliceerd, veel consistenter dan woningen in de Midden-en lagere niveaus.,
voorbeelden zijn er in het hele district in overvloed van belaste waarden die honderdduizenden dollars lager zijn dan de hypothetische, voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen voor recent verkochte woningen die opnieuw voor $1 miljoen en hoger zouden kunnen verkopen, volgens een Cameraanalyse van de tijdsaanpassingen van de provincie van duizenden eigendommen met recente vergelijkbare verkoopprijzen.
elk district in de staat wordt gecontroleerd nadat het zijn laatste belastbare waarden heeft bekendgemaakt, en Boulder County heeft zijn inspectie 2019 doorstaan, volgens het door de staat gehuurde rapport van een externe accountant dat door de staat is verstrekt.,”I have other counties that have feel more struggles,” zei Steve Kane, een statisticus met Wildrose Taxation, de firma ingehuurd om Boulder County ‘ s audit of assessments uit te voeren.
hij noemde het prijsverschil van Boulder County, een meting die bedoeld was om na te gaan of hoog-en laag-waarde eigenschappen uniform worden beoordeeld, ruim binnen de marge die aanvaardbaar werd geacht, op 1,003. Verhoudingen tussen 0,97 en 1,03 worden aanvaardbaar geacht.
toch blijft de discrepantie bestaan.,
in het zogenaamde marktgebied 503, bijvoorbeeld, dat delen van southwest Longmont en nabijgelegen delen van Boulder County zonder rechtspersoonlijkheid omvat, werden de 80 onlangs verkochte eigendommen die de county volgens vergelijkbare verkoopgegevens opnieuw voor meer dan $1 miljoen zou kunnen verkopen, belast met belastingwaarden die gemiddeld $111.330 onder hun bijbehorende, voor de tijd gecorrigeerde waarden daalden. Die dynamiek strekt zich uit tot huizen met tijd-gecorrigeerde waarden van $800.000 of meer in bijna alle eengezinswoningen markt gebieden in de hele provincie.,
ondertussen werden aan de woningen die in de laatste vijf jaar onder dat prijsniveau werden verkocht, meestal belastingwaarden toegekend die dichter bij en in veel gevallen hoger liggen dan de voor de tijd gecorrigeerde waarden op basis van hun meest recente verkoopprijzen.
enkele van de andere verschillen tussen belastingwaarden en voor de tijd gecorrigeerde waarden voor onlangs verkochte woningen zijn:
- belaste waarden 76,164 Dollar gemiddeld minder dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs voor 81 verkopen met voor de tijd gecorrigeerde waarden van 800.000 dollar of meer, in marktgebied 404, waaronder Erie, wat een gemiddelde 7 betekent.,25% verschil tussen de belastbare waarde en de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs. De 1.502 verkopen met tijd-gecorrigeerde waarden onder $ 800.000 werden toegewezen belast waarden die 1,32% boven de tijd-gecorrigeerde waarde gemiddeld, en de 727 verkopen met tijd-gecorrigeerde waarden onder $500.000 werden toegewezen belast waarden die waren 4,19% over de tijd-gecorrigeerde waarde gemiddeld.
- belaste waarden gemiddeld $ 70.436 minder dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs voor 123 verkopen van woningen van 4 acres of minder met voor de tijd gecorrigeerde waarden van ten minste $800.000, wat betekent dat de belaste waarden 5 waren.,Gemiddeld 41% minder dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopwaarde, in marktgebied 302, dat een gebied omvat van het niet-geïncorporeerde Boulder County ten noorden van Boulder en ten zuidwesten van Longmont. De 79 recente verkopen in het gebied met tijd-gecorrigeerde waarden onder $800.000 ontvangen belastingwaarden van $35.295 meer gemiddeld dan de tijd-gecorrigeerde waarde, met belastingwaarden 5,96% hoger dan de tijd-gecorrigeerde waarden gemiddeld.
- belaste waarden $ 90.617 minder gemiddeld dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs voor 109 verkopen van $1 miljoen en meer in het marktgebied 403, dat Louisville beslaat, wat een 7 betekent.,03% verschil onder de belastingwaarde gemiddeld. Voor de 202 verkopen minder dan $500.000 in het gebied, was er een gemiddelde belastingwaarde van $ 53.637 meer dan de tijd-gecorrigeerde verkoopprijs, een gemiddelde van 12,9% verschil tussen de belastingwaarde en de tijd-gecorrigeerde waarde.
in sommige gevallen, met name bij duurdere eigendommen, daalt de belaste waarde van woningen niet alleen onder de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs, maar is deze ook lager dan de werkelijke prijs waarvoor het onroerend goed in de aanslagperiode werd verkocht., Een huis in het 400 blok van Arapahoe Avenue in het centrum van Boulder, marktgebied 101, past dit wetsvoorstel: het verkocht voor $ 3.495 miljoen in April 2017, maar kreeg een $ 3.262 miljoen evaluatie voor de belastingwaarde ondanks een tijd-gecorrigeerde waarde van $ 3.725 miljoen om rekening te houden met het gedrag van de markt sinds de transactie. Dergelijke fiscale waarden zijn toegewezen aan woningen kost $800.000 of meer ondanks de sterke appreciatie de meeste eigenschappen in de hele provincie hebben ervaren in de particuliere markt in de afgelopen jaren.,
het verschil is nog groter met sommige eigenschappen, zoals een op Country Lane ten zuiden van Baseline Road in Market Area 301, dat het niet-geïncorporeerde Boulder County ten oosten van Boulder city limits bestrijkt. Het verkocht voor $ 2.375 miljoen in September 2016, maar de belastingwaarde die het ontving in de recente beoordelingsperiode was $ 1.613 miljoen ,meer dan een miljoen dollar minder dan de tijd gecorrigeerde verkoopprijs van $2.709 miljoen.,”dit heeft een duidelijke schijn van ongelijkheid,” zei Stu Cruden, een voormalige taxateur bij het Boulder County Assessor ‘ s Office van 1989 tot 1992, en nu een particuliere taxateur gevestigd in Longmont. “Echter, het is heel goed mogelijk dat de prijzen hebben gewaardeerd veel sneller in dat lagere segment, in die $ 400.000 range, dan de $800.000 (en meer) range.,”
Die take wordt bevestigd door andere vastgoedexperts die zeggen dat er een recente verzwakking van de appreciatie is geweest op de high end van Boulder County ‘ s markt, met snellere stijgingen in waarde en een grotere vraag naar meer bescheiden huizen kost minder dan $800.000.Kyle Henley, huiseigenaar van Longmont, merkt de extra belastingdruk op huizen in de middelste en lagere niveaus van de eengezinswoningen van de provincie., Terwijl Henley ‘ s Eighth Avenue huis werd toegewezen aan een belastingwaarde van $ 420.900, meer dan 22% groter dan de tijd aangepaste verkoopprijs op basis van zijn 2017 aankoop van het huis, zei hij dat een schatting van een particuliere geldschieter van het huis is in lijn met de taxateur belastingwaarde, waaruit blijkt hoeveel sneller appreciatie kan plaatsvinden buiten de hoger geprijsde reeks van eigenschappen.Kyle Henley en zijn vrouw Crystele Henley poseren met dochter Sage Henley buiten hun huis in Longmont in Januari., Kyle Henley zei dat hij het merken van de toegevoegde belasting druk op de lagere en midden-geprijsde huizen in de provincie, met zijn Eighth Avenue huis wordt toegewezen een belaste waarde die 22% hoger is dan de tijd aangepaste verkoopprijs. Hij merkte op dat een particuliere beoordelaar de waarde ervan schatte in overeenstemming met de belastingwaarde van de beoordelaar., (Matteüs Jonas/Fotograaf)
Dit particuliere markt trend, samen met de verschillende methoden gebruikt voor het berekenen van de belaste waarden en tijd-waarden aangepast, helpt te verklaren waarom de belaste waarden voor woningen die meer dan $800,000, en vooral meer dan $1 miljoen, zijn vaak niet een afspiegeling is van de bijbehorende tijd-gecorrigeerde waarden, en het lijkt alsof sommige als ondergewaardeerd door de assessor kantoor.
Market size matters
Er is weinig county officials kunnen doen om het probleem op hun eigen, Boulder County Assessor Cynthia Braddock zei.,
“Some come in low, we never hear from them,” Braddock said. “En sommigen komen in de hoogte en we horen van hen, en we moeten. … Ik weet dat we grenzen hebben in wat we doen. … Als we niet de kans hebben gehad om naar een eigendom te gaan en ernaar te kijken, kunnen we het verkeerd beschreven hebben.”
Assessor ‘ s Office officials can only entree a home when they have permission from the property owner, Braddock said.
bovendien kunnen ingezetenen de belastingwaarde van hun eigen onroerend goed alleen bij de beoordelaar in beroep doen., Dat betekent dat eigenaren van huizen met tijd-gecorrigeerde verkoopprijzen van $800.000 of meer en belaste waarden die lager zijn dan die zullen niet Hogere belastingrekeningen ontvangen, tenzij ze een beroep doen op grotere belaste waarden, wat zeldzaam is, Braddock zei.maar Braddock zei ook dat ze achter de belastingwaarden staat die zijn berekend met behulp van het massaproces van de provincie, en dat ze nauwkeuriger zijn berekend dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen.
“wanneer u aankomt op deze (belaste) waarde, heb je rekening gehouden met alle kenmerken van het pand, niet alleen de tijd,” Braddock zei.,
de reden waarom de belastingwaarden vaak lager liggen dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen voor recent verkochte woningen die nu hypothetisch $800.000 of meer zouden kosten, is dat er op grote schaal tijdcorrectiefactoren worden toegepast in alle marktgebieden.
Cruden, de particuliere taxateur, vindt het problematisch dat de provincie zulke grote marktgebieden trekt en gebruik maakt van één reeks tijdscorrectiefactoren over prijsniveaus, wat betekent dat een huis van $400.000 dat in dezelfde maand wordt verkocht, dezelfde multiplier krijgt als een huis van $1,5 miljoen in hetzelfde marktgebied bij de berekening van de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs.,
maar waardering komt verschillend voor tussen buurten en tussen prijssegmenten in de markt, aldus Cruden.”How Do you justify going from 75th Street to Martin Avenue? Je gaat over de stad,” Cruden zei Van de assessor office Market Area 502 dat het grootste deel van Longmont beslaat. “Het lijkt erop dat ze een zeer brede borstel voor data toepassen.”
dat is precies wat het Bureau van de beoordelaar doet, aldus Braddock.
“als je naar beneden naar de verkoop van de onderverdeling, je kunt niet (onderzoeken) genoeg verkopen soms,” Braddock zei., “Dus we zijn (combineren) wat zijn onderverdelingen die gelijk zijn, en je gaat ongelijkheid te krijgen. Hoe kleiner je wordt, hoe moeilijker het is om tot iets te komen dat realistisch is omdat ik de gegevens niet heb.”
de provincie kan volgens de wet slechts één reeks aanpassingsfactoren per marktgebied berekenen die alleen variëren op basis van de maand en het jaar waarin een huis werd verkocht, en niet ook op basis van prijsniveau of een specifiekere locatie dan het bredere marktgebied.,
” Ik zou denken dat ze meer dan een time adjustment factor (per price tier) moeten hebben,” Boulder-gebaseerde particuliere taxateur Brian Goodheim zei. “Dat doen we als particuliere taxateurs. Ik kan geen appreciatiepercentage gebruiken dat gegeneraliseerd is voor de provincie in een chique buurt. … (Het kantoor van de beoordelaar) heeft zoveel eigendommen te taxeren en ze doen het per computer. Ze kunnen zich niet richten op individuele vastgoedwaarden zoals een (privé) taxateur dat doet.,”
staatswet een factor
Districtsambtenaren zouden de grenzen van het marktgebied voor eengezinswoningen kunnen hertekenen, of nieuwe kunnen toevoegen om met meer korrelige locatiegebaseerde tijdaanpassingsfactoren te komen, zei Braddock, maar het moet in de meeste gevallen een breed net werpen om voldoende verkopen te hebben om de factoren statistisch geldig te maken.
Plus, het district moet een sterke reden hebben om de grenzen van het marktgebied te hertekenen, en er zijn tijdslimieten voor haar kantoor om zijn werkzaamheden om de twee jaar af te ronden.,
” We kunnen de economische gebieden veranderen, maar het is iets waar we heel serieus over moeten nadenken omdat het ons werk bemoeilijkt. We hebben een zeer beperkt tijdsbestek, en ik weet dat ik niet elk huis alleen kan beoordelen. Er is geen manier,” Braddock zei.
indien er een nieuwe methodologie zou worden ontwikkeld die de berekening van voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijzen nauwkeuriger zou kunnen maken, zodat deze beter in overeenstemming zouden zijn met de wijze waarop de belastingwaarden worden bepaald met behulp van meerdere factoren, zou Braddock bereid zijn te luisteren en te pleiten voor een nieuw systeem dat door de wetgever van de staat zou worden ingevoerd.,
“Er kan een aantal briljante denken die er zijn over dit en ik zou open staan om te horen van het, maar meestal ik niet en de wetgever heeft een zeer breed toepassingsgebied van de dingen die ze te maken hebben met,” Braddock zei. “…Tijdaanpassing is iets dat ons verteld wordt hoe we het moeten doen, we doen het. Kan er meer variatie in zitten, of een andere methode? Het is aan de wetgever. Ik kan het niet alleen doen.,”
zij erkende dat de onvolkomenheden die voortvloeien uit een beoordeling op grote schaal moeten worden aangepakt in een eerlijk proces met het Bureau van de beoordelaar en de county Board of Equalization, en moedigde belastingplichtigen aan contact op te nemen met haar kantoor als zij een probleem hebben met hun waardering.
” We proberen echt hard om hen te helpen zichzelf te helpen, en soms kunnen we er niet komen, ” Braddock zei. “Dat is waar ze kunnen zeggen,’ Ik ben het nog steeds niet eens, ‘ en ga naar de county board En eigenlijk hebben een raadadviseur-auditeur (een aanbeveling aan de Raad).,”
het proces van de provincie werkt voor mensen die op zoek zijn naar lagere belastingwaarden, zei Goodheim, de particuliere taxateur van Boulder.
” wanneer ze met concrete gegevens worden gepresenteerd, zullen ze naar jou luisteren, en ze hebben in het verleden naar mij geluisterd,” zei hij.
ingezetenen die de aandacht willen vestigen op de belaste waarde van andere dan hun eigen goederen moeten de staat echter vragen in te grijpen. Van daaruit, als de staat acht een county assessment proces problematisch, het kan een redo van de hele county, die nog nooit is gebeurd in Boulder County, Braddock zei.,Howard Derby, een inwoner van de county, ging per ongeluk door dat staatsproces in 2018. Zonder een formele klacht in te dienen, informeerde hij overheidsfunctionarissen van wat volgens hem een teken zou kunnen zijn dat het kantoor van Boulder County Assessor huizen van $1 miljoen en meer in Market Area 301, waar hij woont, ondergewaardeerd had.maar JoAnn Groff, een beheerder van de onroerendgoedbelasting bij de afdeling onroerendgoedbelasting van de staat, behandelde Derby ‘ s correspondentie met het bureau als een klacht.,ambtenaren vonden niet genoeg bewijs van Derby ‘ s bewering dat de county ondergewaardeerde huizen had die $1 miljoen of meer zouden kosten, volgens tijdsaanpassingen. Maar hij wees op verschillende gevallen in zijn marktgebied van huizen duurder dan $1 miljoen die werden gegeven belastingwaarden enkele honderdduizenden dollars onder de tijd-aangepaste verkoopprijs, soms met de belaste waarden meer dan 20% minder.”we hebben de klacht niet ontkend, maar vastgesteld dat Boulder County niet in strijd was met de wet,” zei Groff.,
het samenvoegen van vergelijkbare verkooplijsten waarnaar kan worden verwezen tijdens beroepen met zowel dure woningen als woningen in de Midden – en lagere prijsniveaus kan feitelijk ten goede komen aan eigenaren van eigendommen die minder dan $800.000, per tijdsgecorrigeerde waarde bedragen, volgens de beoordelaar Rob Stamp uit Longmont.,
als de appreciatie het snelst optreedt in de laaggeprijsde woningen, betoogt hij, maar degenen die tijdaanpassingen ontvangen die gedeeltelijk gebaseerd zijn op verkopen die op de huidige markt meer dan $800.000 zouden bedragen, is er wellicht een betere kans dat een succesvol beroep van de laaggeprijsde woning een kleinere belastingaanslag ontvangt. Dat komt omdat vergelijkbare verkoop zal weerspiegelen tijd-gecorrigeerde waarden die iets lager kunnen zijn dan de realiteit van de markt als gevolg van de impact van de meer langzaam appreciëren dure eigenschappen op de factor die wordt gebruikt.,
” het laagst geprijsde huis krijgt het voordeel dat het wordt gegroepeerd in de hogere, ” aldus Stamp. “Als je naar zoals Longmont, Old Town Longmont, zou er een appreciatie tarief daar, het is een stuk lager dan als je het isoleren naar Southmoor Park.”Later legde hij uit dat sommige huizen in Old Town duur zijn voor Longmont en minder snel waarderen dan meer betaalbare woningen in het algemeen, met Southmoor Park over het algemeen homogener geprijsd en goedkoper dan de hogere prijsniveaus van Old Town, waar hoger geprijsde huizen waarschijnlijk de gemiddelde appreciatie van het gebied vertragen.,
Demolitions, rebuilds make a difference
gemiddelde verschillen tussen belastingwaarden en tijd-gecorrigeerde waarden vertellen niet het hele verhaal in elk marktgebied, en sloop, wederopbouw en renovatie projecten zijn een grote reden waarom.
vergelijkingen van belaste waarden en voor de tijd gecorrigeerde waarden voor woningen binnen de grenzen van Boulder city geven een idee van hoeveel waarde kan worden toegevoegd aan een woning door een sloopproject of een grootschalige renovatie.,
Enkele tientallen eigendommen in de gebieden op de Bouldermarkt tonen recente verkoopprijzen en bijbehorende voor de tijd gecorrigeerde waarden die kleiner zijn dan hun belaste waarden. Dat komt omdat de afzonderlijke waarden meten verschillende woningen die op de kavel, met de tijd-aangepaste verkoopprijs op basis van een huis verkocht binnen de twee – tot vijf jaar studieperiode die sindsdien afgebroken, en de belaste waarde een weerspiegeling van de woning sinds herbouwd of gerenoveerd op het land, vaak veel luxer dan degene die het vervangen.,
in marktgebied 103, in north Boulder, bijvoorbeeld, waren de belastingwaarden gemiddeld 1,96% hoger dan de voor de tijd gecorrigeerde verkoopprijs voor de 109 verkopen die volgens de voor de tijd gecorrigeerde waarden 2 miljoen dollar of meer zouden bedragen. Maar de meerderheid van de verkopen, 60, in die prijsklasse werden belast waarden onder de bijbehorende tijd-gecorrigeerde waarde van het pand toegewezen. Die omvatten een huis in de 2600 blok van Fourth Street die verkocht in juni 2016 voor $ 2.59 miljoen, met een tijd-gecorrigeerde waarde van $2.919 miljoen, maar een belaste waarde van $2.,387 miljoen, meer dan $ 500.000 minder dan de tijd gecorrigeerde verkoopprijs.
eigenschappen zoals een in de 500 blok van Juniper Avenue, echter, helpen evenwicht Het gemiddelde verschil tussen de twee waarden in de $2 miljoen en omhoog prijsklasse. Dat huis verkocht in maart 2015 voor $ 1,95 miljoen, trok een sloopvergunning uit de stad Boulder in September van dat jaar, en werd sindsdien gegeven een belastingwaarde van $6,8 miljoen, een stijging van 175,56% ten opzichte van de tijd gecorrigeerde prijs van de 2015 verkoop. Het werd in juni 2017 weer verkocht voor $ 6,7 miljoen.,
hoewel een reeds dure woning duurder werd, toont het naast elkaar zetten van de totale werkelijke waarden en verkoopprijzen aan hoe Boulder enige betaalbaarheid verliest door de trend van het slopen van woningen die aanvankelijk bescheidener waren.
in het 500 blok van Dewey Avenue, bijvoorbeeld, verkocht een huis in januari 2015 voor $ 500.000, met een tijd-gecorrigeerde verkoopprijs van $ 642.300 voor de transactie, maar de recent belaste waarde gegeven aan het pand was 129.,39% hoger dan de tijd-gecorrigeerde waarde, met een sloop vergunning goedgekeurd door de stad in 2016 om plaats te maken voor een structuur duwen van het perceel belastingwaarde tot $1.473 miljoen.
evoluties van huiswaarden zoals die van dat onroerend goed dragen ook bij aan het vaak aanzienlijke gemiddelde verschil tussen belaste waarden en voor de tijd gecorrigeerde waarden, waarbij de eerstgenoemde vaak veel groter lijken dan de laatstgenoemde, voor woningen die minder dan $800.000 kosten, per tijdsaanpassingen van de provincie.
” die hutten wachten gewoon om chateaus te worden in deze markt,” Braddock zei.
Leave a Reply