Skatt lien investeringer er fylt med risiko for de fleste investorer. Her er alt du trenger å vite

Kjøp skatt lien sertifikater er en måte å få fast eiendom eksponering i porteføljen din, uten egentlig å investere i eiendom. Mens sofistikerte investorer kan gjøre en anstendig avkastning ved å investere i skatt heftelser, nybegynnere kan lett bli brent.,

Her er hvordan det fungerer: Når en eiendom eier unnlater å betale sin skatt, som er den kommunen hvor eiendommen befinner seg, kan selge sin skatt lien — rett til å hindre på en eiendom, når eieren har unnlatt å betale skatt.

Investorer kjøpe heftelser i en auksjon, å betale beløpet av skyldige avgifter i retur for retten til å hente tilbake penger pluss en interesse betaling fra eieren. Renten varierer avhengig av hvilken jurisdiksjon eller staten., For eksempel, den høyeste lovbestemte rente er 16 prosent i Arizona, og 18 prosent i Florida, mens i Alabama satsen er fastsatt til 12 prosent, i henhold til Nasjonal Skatt Lien Forening, eller NTLA, en ideell organisasjon som representerer regjeringer, institusjonelle skatt lien investorer og servicers. Vinneren av en skatt lien sertifikat er typisk investor som er villig til å akseptere den laveste renten. De fleste skatt heftelser som er kjøpt på auksjonen selges til priser mellom 3 prosent og 7 prosent nasjonalt, sier NTLA er administrerende Direktør Brad Westover., Eieren av eiendommen har en forløsning periode, vanligvis ett til tre år — for å betale skatt pluss renter.

Hvis eieren klarer å ponni opp eiendomsskatt ved utgangen av innløsning perioden, lienholder kan starte foreclosure proceedings til å ta eierskap i eiendom. Men som sjelden skjer: skatter og avgifter er som regel betalt før innløsning dato.

rente gjøre skatt heftelser en attraktiv investering., Heftelser også er først i køen for tilbakebetaling, selv før første boliglån. «Jeg har hatt et par kunder og venner som har investert i skatt heftelser på en big-time grunnlag nesten som en bedrift og har gjort det bra,» sier Martin Cass, regional director private client services på BDO USA, et regnskapskontor i West Palm Beach, Fla. «Men det er komplisert. Du har å forstå detaljene.»

Auksjon metoder

auksjonene kan bli holdt på Internett eller i person og arbeid på flere forskjellige måter, avhengig av kommunen.

En er kjent som budgivning ned renten., Kommunen fastsetter en maksimal hastighet, og en budgiver ber om det laveste rente under at maksimal vinner auksjonen.

en Annen variant innebærer budgivning en premie på lien. Tilbyder som tilbyr å betale den høyeste premie over lien beløpet du vinner auksjonen. Premien kan tjene interesse og kan bli betalt tilbake til lienholder ved innløsning, men ikke alltid.

Individuelle investorer som vurderer investeringer i skatt heftelser bør holde ett punkt i tankene fremfor alt: Gjør leksene dine., «Du må vite eiendel,» sier Richard Zimmerman, en partner på Berdon LLP regnskapskontor i New York City.

«Du burde virkelig forstå hva du kjøper. Være klar over hva eiendom er, nabolaget og verdier, slik at du ikke kjøper en panterett at du ikke vil være i stand til å samle inn.»Du ønsker å unngå egenskaper med miljømessige skader, som for eksempel en der en bensinstasjon dumpet farlig materiale.,

Du må også være forsiktig med når du gjør din forskning, sier Janne Musa, en skatt lien investering konsulent og grunnlegger av TaxLienLady.com. «Folk får en liste over egenskaper og gjøre sin due diligence uker før et salg, sier hun. «Halve egenskaper på listen kan være borte på grunn skatter og avgifter blir betalt. Du kaster bort tiden din. Den nærmere datoen du gjøre dine due diligence, jo bedre. Du trenger for å få en oppdatert liste.,»

i Tillegg sjekker ut eiendommen og alle heftelser mot det, det potensielle budet bør også sjekke prisene for salg av lignende egenskaper og få resultatene av siste salg skatt. «Du ønsker å vite hva interessen er budet ned til, eller hva prisen på lien er by opp til i de senere skatt salg for å se om det er lønnsomt eller ikke,» sa Musa.

Ting å lære

Hvis du vinner en panterett på auksjon, må du lære av dine ansvarsområder., For eksempel, i Illinois, innen fire måneder på å kjøpe en panterett, er du pålagt å varsle grunneiere som du har panterett og kan hindre dersom de ikke betale tilbake, Musa sier. Så en annen brevet må være sendt før slutten av innløsning perioden.

Skatt heftelser også har en utløpsdato. «Noen ganger er det seks måneder etter innløsning perioden, sier hun. «Tror ikke du kan bare kjøpe og glemme det.»Noen rettigheter som innehas av lienholder til å hindre på eiendom eller for å samle hans eller hennes investeringer fra eieren utløper når lien har utløpt.,

Etter at du har kjøpt en panterett, kan det hende du ønsker å betale skatt på eiendom i årene som fulgte, så ingen andre kan kjøpe en panterett og dermed har krav på eiendommen.

Richard Rampell, administrerende direktør i Rampell & Rampell regnskapskontor i Palm Beach, Fla. var en del av en liten gruppe som er investert i lokal skatt heftelser i slutten av 1990-tallet og tidlig på 2000-tallet. Ved første, partnere gjorde det bra. Men så store institusjonelle investorer, herunder banker, hedgefond og pensjonskasser, ble involvert i auksjoner rundt om i landet, fristet av høy avkastning.,

Jo større investorer hjalp bud ned renten, så Rampell gruppen var ikke å gjøre store penger lenger på heftelser. «På slutten, var vi ikke gjør det mye bedre enn en CD,» sier han. «For mye arbeid, var det ikke verdt det.»Gitt inngangen av store investorer i skatt lien markedet, det er mer vanskelig for enkeltpersoner å skaffe attraktive heftelser.

Du kan også få problemer med å få eiendomsretten til en eiendom i tilfelle av foreclosure. Det kan For eksempel ha andre heftelser, Rampell sier. «Dette er noe den gjennomsnittlige investor ikke bør se på, sier han.,

Fordi skatt lien innebærer å investere så mye due diligence, kan det være verdt å vurdere å investere passivt gjennom en institusjonell investor som er medlem av Nasjonal Skatt Lien Association. Westover sier 80 prosent av skatt lien sertifikater er solgt til medlemmer av NTLA. Han sier at han kan matche opp interessert investorer som blir NTLA medlemmer med institusjonelle investorer som har fokus på denne delen av markedet.

NTLA medlemskap for investorer med mindre enn $1 million til å investere koster $500 i året., Medlemsavgiften for institusjonelle investorer varierer fra $2000 til $10,000, avhengig av størrelsen på sin investeringsportefølje. Disse institusjonelle investorer kan generere avkastning alt fra 4 prosent til 9 prosent i året, sier han.