I begynnelsen av 2006, mannen min og jeg bestemte meg for å kjøpe vårt første hjem i min hjemby i Greenfield, Indiana. Etter shopping rundt for et par måneder, bestemte vi oss på en 1300 kvadratfot hjem med tre soverom, åpen kjøkken og stue, og et inngjerdet bakgård.
Siden vi ikke hadde flyttet det fra en ett-roms leilighet med bare to vinduer og en sum på 500 kvadratmeter, det føltes som en herregård for oss. Alle av en plutselig, gikk vi fra å sove, spise, og å leve i 2-3 rom til å ha mer rom enn vi trengte.,
Likevel, planen var ikke å bo der for evig. Du ser, vi hadde liksom sikte på å bli utleiere i ung alder for å nå vår drøm om økonomisk uavhengighet så fort som mulig. Og det er akkurat det vi gjorde.
Et par måneder etter kjøpet av våre egne hjem, vi satt 10 prosent ned på en murstein ranch i nærheten, og snudde det til vår første utleie. Kort tid etter at vi konvertert vår «starter hjem» i en annen utleie og kjøpt et større hjem for oss selv.,
Vi lærte det meste av det vi visste om finding og screening leietakere, opprette og inngåelse av leiekontrakter, og administrere våre eiendommer på Internett. Alle visste vi trodde vi var gale, før de til slutt innså at, til tross for manglende erfaring som utleiere, vi var, faktisk, gjør det arbeidet eller annen måte.
Her er Hva jeg skulle Ønske jeg hadde Kjent
Spole fremover nesten ti år, og våre eiendommer er fortsatt stod og så lønnsomt som noensinne. En av våre eiendommer har blitt betalt av for rundt et år, og den andre har en liten boliglån som er satt til å være nedbetalt i 2-3 år.,
selvfølgelig, familiemedlemmer og venner som en gang trodde vi var gale har endret sin låt i løpet av årene. Når begge våre eiendommer er nedbetalt, vil vi ha minst $2000 per måned i noe passive inntekter på en månedlig basis. All den tid våre leietakere som faktisk er betalt av eiendommer med penger – ikke vår.
Likevel, det har ikke vært en smertefri opplevelse, og vi har gjort mange feil underveis. Og det er nok av ting jeg ville gjort annerledes om jeg kunne. Dessverre, det er sant at noen ting trenger å bli lært på den harde måten., Her er hva jeg ønsker, ville jeg ha visst før vi ble utleiere:
Din Eiendom Avgifter Kan Eksplodere
En av de første erfaringene vi har lært om å eie leie kom som en stor, skremmende overraskelse og endte med en natt av tårer og uker med stress. Jeg vil aldri glemme den dagen jeg åpnet vår eiendom skatt regningen for vår første utleie og skjønte at vår eiendomsskatt hadde gått opp 300 prosent over natten.,
jeg faktisk visste at vår eiendomsskatt ville gå opp litt — mitt staten har et hus fritak på din primære bolig, og jeg visste at det ikke ville gjelde for alle egenskaper vi ikke leve i. Likevel, jeg var ikke klar over at eiendomsskatt caps på utleieboliger var en full prosentpoeng høyere enn de på gardar og din primære bolig.
problemet var, jeg hadde basert leieprisen på vår gamle boliglån bill – ikke den nye. Så, for det første året vi leide det hjem, vi bare brøt seg selv i stedet for å trekke i en fortjeneste., Heldigvis, vi var i stand til å omstille leie og heve den til å ta høyere eiendomsskatt i betraktning når den første års leie lease kom til en slutt. Leksjon lært det, men det var definitivt lært på den harde måten.
Leietakere Kan Gjøre Mer Skade Enn Du Innser
Hvis du kan snakke med hvem som har eid utleieboliger, har du sannsynligvis hørt noen skrekkhistorier om hva slags skade de kan legge bak seg. Jeg var fullt klar over at slike ting skjer, men ikke helt forberedt på, eller som forventer å leve gjennom det selv.,
Dessverre er jeg snart ville finne ut hvor stressende det kan være når en av våre leier familier brøt deres måned til måned lease brått og flyttet ut i den døde av vinter. Da jeg møtte opp på huset for å gjøre den endelige gjennomgang av eiendommen, jeg ærlig talt ikke kunne tro hva jeg så.
Alle av dører i hjemmet var borte — borte. Teppet, som hadde vært nye når de flyttet inn, så ut som om noen hadde strømmet en gigantisk kan motorolje alle over den. Døra hadde blitt brutt inn og dør-ramme hadde vært på måfå limt sammen igjen i et forsøk på å skjule det.,
Men det verste var ennå ikke kommet. Det gigantiske bildet på forsiden av huset hadde blitt brutt og erstattet med et vindu som ikke engang passer og ikke matche resten av vinduene i huset. Hva?!?
jeg kunne ikke tro det jeg så. Huset hadde vært i god form den siste gangen vi besøkte, som var bare åtte måneder før. Dessverre, jeg har senere funnet ut at moren i familien hadde pakket henne ting opp og igjen flere måneder før, som etterlot far og barn for å finne ut av ting på egen hånd., Han jobbet lange timer og venstre de to tenåringsgutter alene i løpet av den tiden, noe som førte til total ødeleggelse av hjem i en relativt kort tidsperiode.
Vi til slutt fast og erstattet alt i hjemmet, og selv fikk leietakere til å tilbakebetale oss for de fleste av skade. Likevel, jeg har lært en verdifull lekse fra erfaring: mye skade kan skje i løpet av kort tid hvis du tillater det, og den eneste måten å unngå det på er å gå til egenskaper ofte.,
Gode Leietakere er Verdt Sin Vekt I Gull
å Bruke $6,000 å reparere våre utleieboliger lært oss at vi trengte å være mer forsiktig når du velger leietakere. Imidlertid, er det også lært oss å sette pris på de virkelig gode leietakere, har vi gleden av å gjøre forretninger med. Du vet den typen, og kanskje du er en selv: leierens som tar ulastelig vare på plenen og holde hjemmet rent. De som pynt for høytider og tar stolthet i deres utleie som om det var deres eget hjem.,
En av våre boliger har vært leid ut til den samme familien i åtte år på dette punktet, for eksempel, og jeg har vokst til å bli veldig glad i dem. Vi bare slippe inn en gang hver sjette måned eller så, og eiendommen er alltid ulastelig innsiden og ut.
Vi knapt hører fra disse spesielle leietakere. Sist gang de ringte oss, var det fordi de ønsker å flekken og oppgradere dekk.
Fordi de er så gode leietakere, jeg har lovet å aldri heve leie så lenge de er der., Og, selv om vi har å miste ut på noen inntekter ved å ikke heve leie, får vi fred i sinnet som kommer med å ha en leietaker som tar godt vare på vår eiendom. For meg, den følelsen er verdt mer enn trinnvis leie øker vi kunne belaste som tiden går.
jeg lurer også på om vi vil ende opp med videre uansett. Tross alt, gode leietakere som dem har en tendens til å kreve færre reparasjoner og vil gi langt mindre slitasje bak når de endelig flytte ut.,
Reparasjoner Vil Bli Dyrt og Uventede
I de ti årene vi har eid vårt hjem, vi har byttet ut en ovn, klimaanlegg, kjøleskap (to ganger), og en ovn. Vi har betalt for en ny sump pumpe og under vann avløp systemet i en av våre krypkjeller. Vi har brukt hundrevis av dollar på gips reparasjon, maling, og teppe. Og som ikke engang inkluderer $6,000 vi brukte reparere eiendom våre leietakere praktisk talt ødelagt av ett år.
Heldigvis, de fleste av disse midlene har kommet rett fra våre leietakere seg selv., Siden begge våre egenskaper bringe i en pen fortjeneste hver måned, er vi i stand til å bruke overages å betale for ting som reparasjoner og oppgraderinger og alt annet som kommer opp.
Likevel, noen av pengene har kommet rett ut av våre egne lommer, og de overraske reparasjoner alltid ser ut til å komme på de mest uventede (og verste) ganger det er mulig. Når vi først ble utleiere, hadde vi ikke har en stor krise fond for å håndtere uventede reparasjoner og vil ofte ha behov for å dyppe i våre personlige sparing til å betale for noe som dukket opp.,
Alt du alltid fungert fint, men jeg definitivt realisert over tid som vi har behov for å sette noen penger til side for det vi visste ville skje. Og nå som vi har en krise fond store nok til å håndtere nesten hva som helst, jeg ikke lenger stress ut om disse tingene — som tak som må byttes ut i det neste året eller to, eller den 17-år gammel ovn som vil til slutt dø.
i Stedet for å la det ukjente kontroll på oss, vi har lært oss å ta kontroll over situasjonen selv i løpet av årene. Ting skjer. Forskjellen er nå at vi er forberedt.,
Det er Greit å Sette Regler og holde seg til Dem
En av våre leier familier ble stadig fem til 10 dager for sent med sine leie for to år. Og selv om leieavtalen sa jeg var teknisk lov til å kreve en $10 per dag for sent avgift, det gjorde jeg ikke. Ikke en gang. Hva skjedde? Jeg var rett og slett blir for fin.
Det hele startet med den første måneden de ble sent. Det så ikke ut som en big deal for meg, så jeg fortalte dem om ikke å bry deg om det. «Bare betale når du kan,» sa jeg. Og det er nøyaktig hva de gjorde.,
Dessverre, fortsatte de å betale når de kan, hver måned etter at. Og fordi jeg hadde vært så nonchalant om det de første månedene, og det ble vanskeligere å sette min fot ned som tiden gikk. Jeg var også ikke-konfronterende på første, som er nesten det verste en utleier kan være. Som et resultat, de var sene med sine leie for to år, og jeg tilbrakt utallige timer understreker ut over situasjonen.
jeg har lært siden da at det er greit å holde seg til vilkårene i leieavtalen, selv om de vilkår ende opp med å koste noen andre penger., Faktisk, sette strenge kjøreregler er den beste måten å gi leietakere vet at reglene saken, og at det er konsekvenser for sent leie betalinger, skader, eller noe annet.
å Kjøpe utleieboliger Var et Utmerket Valg… For Oss
Selv om vi var langt fra eksperter når vi kom i gang, jeg har stor tro på at kjøp av utleieboliger er en av de beste økonomiske flytter vi har gjort. Først av alt, vi kjøpte våre eiendommer nær bunnen av markedet, noe som betyr at de allerede har økt enormt i verdi., Og for det andre, vi har sikret en fremtidig inntekt bekk som er atskilt fra alle våre andre pensjoner, og ikke nødvendigvis gjenstand for den samme risiko.
Selv om våre eiendommer må ta med i en månedlig fortjeneste, vi bruker pengene til å betale for reparasjoner og vedlikehold. I mellomtiden, alle overages gå rett mot lån for å påskynde deres potensielle utbetalingen datoer. Eiendommene som er leie for litt under $2,000, men jeg forventer dem å leie for betydelig mer i de neste 10 årene., Når de er betalt av, alle pengene er øremerket for å hjelpe våre jenter betale for college og finansiere en del av vår afp drømmer.
Videre, på grunn av vår forkjærlighet for real-estate, vi har tenkt på å kjøpe minst to flere utleieboliger i de kommende år. Mens jeg er ikke helt klar til å trekke på avtrekkeren ennå, jeg tror vi kunne dra nytte av å ha en få mer betalt-av egenskaper i vår portefølje av den tiden vi går av med pensjon.,
- Related: Ni Ting Vi Ser etter i en Lønnsom Leie Eiendommen
å Bli en Utleier er Ikke for Finte av Hjerte
Kjøpe riktig utleieboliger er en utfordring i seg selv, men lov å være en utleier er desidert den vanskeligste delen. Imidlertid, å eie utleieboliger kan være nøkkelen til en god del av profitt og økonomisk frihet hvis du gjør ting riktig måte fra starten av – eller i det minste lære av dine feil underveis.
jeg ville ikke endre noe om vår historie, men jeg skulle ønske jeg hadde visst mer om bedriften før vi kom i gang., Hvis du vurderer å kjøpe utleieboliger, jeg håper du kan lære av feilene mine i stedet for å lære ting på den harde måten.
Mitt beste råd er dette: Skjermen din leietakere nøye, og hold et øye på din eiendom til enhver tid. Ikke vær redd for å legge ned loven hvis det er nødvendig, men likevel ha respekt for leietakere og deres familier — særlig de mest pålitelige de. Også, lagre for reparasjoner du vet om… og for de du ikke trenger.
Fordi, når det kommer til å være en utleier, noe som kan skje trolig vil.,
Sammenlign toppen boliglån långivere
Holly Johnson er en prisbelønt personlig økonomi forfatter og forfatter av Null Ned Gjeld. Johnson aksjer hennes besettelse med frugality, budsjettering, og reise på ClubThrifty.com.
Leave a Reply