税先取特権証明書を購入することは、実際にプロパティに投資することなく、あなたのポートフォリオで不動産のエクスポージャーを取得する一つの方法です。 ながら洗練された投資家であ還による投資税留置権、先取特権,初心者です。,
ここでは、それがどのように動作するかです：プロパティの所有者が彼または彼女の税金を支払うために失敗したとき、プロパティが配置されている自治体は、その税の先取特権を販売することができます—所有者が税金を支払うために失敗したときにプロパティに抵当流れる権利。
投資家は、オークションで先取特権を購入し、そのお金を回収する権利と引き換えに支払うべき税金の額に加えて、財産所有者からの利払いを支払う。 金利は、管轄または州によって異なります。, たとえば、最大法定金利はアリゾナ州で16パーセント、フロリダ州で18パーセントですが、アラバマ州ではレートは12パーセントに固定されています。 税の先取特権の証明書の勝者は普通最も低い金利を受け入れて喜んで投資家である。 オークションで購入されたほとんどの税の先取特権は3パーセントと7パーセントの間の率で全国的に販売される、NTLAの専務理事Brad Westoverは言う。, プロパティの所有者は、償還期間を持っています—一般的に一から三年—税金プラス利息を支払うために。
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財産所有者が償還期間の終わりまでに財産税をポニーアップに失敗した場合、先取特権権者は財産の所有権を取るために差し押さえ しかし、それはめったに起こりません：税金は一般的に償還日前に支払われます。
金利は税の先取特権を魅力的な投資にします。, 先取特権はまた、最初の住宅ローンの前でさえ、返済のためのラインで最初です。 “私はビジネスとして大きい時間の基礎の税の先取特権にほとんど投資し、よくした少数の顧客および友人を有した、”マーティンCass、BDO USAの地域ディレクターの私用顧客サービス、フロリダ州ウェストパームビーチの会計事務所は言う。 “しかし、それは複雑です。 あなたは詳細を理解する必要があります。”
オークション方法
オークションは、自治体に応じて、いくつかの異なる方法で、インターネット上または人と仕事で開催することができます。
一つは、金利を下げる入札として知られています。, 自治体は、最大レートを設定し、その最大値の下に最低金利を求める入札者がオークションに勝ちます。
別のバリエーションは、先取特権の保険料を入札することを含みます。 先取特権量の上の最も高い報酬を支払うことを提供する入札者はオークションに勝つ。 保険料は利息を得ることができ、償還時に先取特権権者に返済されることがありますが、必ずしもそうではありません。
税の先取特権への投資を検討している個人投資家は、すべての上に念頭に置いて一点を維持する必要があります：あなたの宿題を行います。, ニューヨーク市のBerdon LLP会計事務所のパートナーであるRichard Zimmerman氏は、”この物件を知る必要があります”と述べています。
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“あなたが買っているものを本当に理解する必要があります。 あなたが収集することができなくなります先取特権を購入していないので、プロパティが何であるか、近所と値に注意してください。”ガソリンスタンドが有害物質を投棄したような環境被害のある物件を避けたいと考えています。,
あなたはまた、あなたの研究を行うときに注意する必要があり、ジョアン-ムーサ、税の先取特権投資コンサルタントとの創設者は述べていますTaxLienLady.com”人々はプロパティのリストを取得し、販売の前に彼らのデューデリジェンスの週を行う、”彼女は言います。 “リストの半分のプロパティがなくなっている可能性があります税金が支払われるため。 時間の無駄だ あなたのデューデリジェンスを行う日付に近いほど、より良いです。 更新されたリストを取得する必要があります。,”
プロパティとそれに対するすべての先取特権をチェックアウトすることに加えて、将来の入札者はまた、同様のプロパティの販売のための価格 “あなたは興味がダウンして入札されているかを知りたい、または先取特権の価格は、それが収益性の高いかどうかを確認するために、最近の税の販売
学ぶべきこと
あなたがオークションで先取特権を獲得した場合、あなたはあなたの責任を学ぶ必要があります。, たとえば、イリノイ州では、先取特権を購入してから四ヶ月以内に、先取特権を所有していることを不動産所有者に通知する必要があり、返済しない場 その後、償還期間の終了前に別の手紙を送る必要があります。
税の先取特権にも有効期限があります。 “償還期間の半年後になることもあります”と彼女は言います。 “あなただけの購入し、それを忘れることができるとは思わない。”先取特権が期限切れになったときに、プロパティに差し押さえるか、または不動産所有者から彼または彼女の投資を収集するために先取特権が保有するすべての権利が期限切れ。,
先取特権を購入した後、誰も先取特権を購入し、したがって、プロパティの主張を持つことができますので、次の年にプロパティに税金を支払うこ
リチャード-ランペル、ランペルの最高経営責任者&パームビーチ、フロリダ州のランペル会計事務所。 1990年代後半から2000年代初頭にかけて地方税先取特権に投資した小さなグループの一員でした。 しかし、その後、銀行、ヘッジファンド、年金基金などの大手機関投資家は、高い利回りに誘惑され、全国のオークションに巻き込まれました。,
より大きい投資家は金利の下で値をつけるのを助けた従ってRampellのグループは先取特権で重要なお金をもう作っていなかった。 “最後に、私たちはCDよりもはるかに良いことをしていませんでした”と彼は言います。 “仕事の量のために、それはそれだけの価値はありませんでした。”税の先取特権市場への大きな投資家の入り口を考えると、個人が魅力的な先取特権を取得することはより困難です。
また、差し押さえが発生した場合にプロパティにタイトルを獲得する困難が発生する可能性があります。 例えば、それは他の先取特権を有するかもしれない、Rampellは言う。 “これは平均的な投資家が見てはならないものです”と彼は言います。,
税の先取特権の投資はそんなにデューデリジェンスを含むので、それは国税の先取特権協会のメンバーである機関投資家を通じて受動的に投資を検討する価値があるかもしれません。 ウェストオーバーは、税の先取特権証明書の80％がNTLAのメンバーに販売されていると言います。 彼は、NTLAメンバーになる興味のある投資家と、市場のこの分野に焦点を当てた機関投資家をマッチさせることができると言います。
コストを投資する未満$1百万ドルの投資家のためのNTLAメンバーシップ年間$500。, 機関投資家のための会費は、彼らの投資ポートフォリオのサイズに応じて、$2,000から$10,000の範囲です。 これらの機関投資家は、年間4％から9％の範囲のリターンを生成することができ、彼は言います。
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