L’ammortamento è un modo per recuperare il costo di un bene nel corso della sua vita utile. Piuttosto che dedurre l’intero costo di un pezzo di proprietà nell’anno di acquisto, si deduce una parte di esso ogni anno, utilizzando metodi e tabelle stabilite dall’IRS.
Non c’è dubbio che il calcolo e il monitoraggio dell’ammortamento siano un vero mal di testa. Tuttavia, se avete intenzione di rivendicare una detrazione home office è fondamentale che lo fate.
Perché?, Perché se si sostiene l’ammortamento o no, l’IRS sta per richiedere che si riduce il guadagno ricevuto sulla vendita della vostra casa dalla quantità di ammortamento che si dovrebbe avere sostenuto.
Se non si reclama l’ammortamento, si perde due volte—in primo luogo, non abbassando la bolletta fiscale annuale del maggior importo possibile e, in secondo luogo, riducendo la quantità di guadagno che è possibile escludere dal reddito quando si vende la casa.,
Se non avete intenzione di realizzare significativi risparmi complessivi da rivendicare la detrazione home office (ad esempio, la percentuale di utilizzo aziendale per la vostra casa è solo il cinque per cento) allora si può prendere in considerazione che precede la detrazione. Lavora con il tuo professionista fiscale per generare vari scenari in modo da pianificare non solo per quest’anno, ma per anni lungo la strada.,
Ammortamento basato sulla base imponibile della casa
Prima di poter calcolare l’importo in dollari del vostro ammortamento, tuttavia, è necessario conoscere la base imponibile della vostra casa.,
Per determinare la vostra casa base imponibile, si inizia con il minore tra:
- la casa di equo valore di mercato al momento di iniziare a utilizzare l’home office, o
- il costo della casa (non compreso il costo del terreno al di sotto di esso), più il valore di tutti i miglioramenti permanenti che hai fatto prima di utilizzare l’home office, e meno qualsiasi incidente perdite dedotte prima di utilizzarlo.,
In molti casi, utilizzerai il secondo dei due elementi sopra elencati, ma se sospetti che la tua casa sia scivolata in valore da quando l’hai acquistata, dovresti fare una valutazione quando inizi a utilizzare l’home office per fissare il valore equo di mercato in quel momento.
Il costo della casa comprende generalmente non solo il prezzo pagato al venditore, ma anche vari costi di chiusura e spese di liquidazione., I più comuni di questi sono tasse astratte, installazione di servizi di utilità, spese legali, spese di registrazione, sondaggi, tasse di trasferimento, assicurazione del titolo e qualsiasi importo che accetti di pagare per conto del venditore come tasse arretrate o interessi, commissioni di vendita o spese per miglioramenti o riparazioni.
Tuttavia, non è possibile includere sono i premi assicurativi, affitto per occupazione prima della chiusura, e le spese connesse con ottenere un prestito come l’assicurazione ipotecaria, rapporti di credito, tasse di valutazione, tasse assunzione di prestito, e punti.,
È necessario ragionevolmente allocare i costi totali della proprietà tra il terreno e gli edifici su di esso per calcolare la base imponibile per l’ammortamento. Se il contratto di vendita non alloca esplicitamente il prezzo, è necessario allocare i costi sulla base dei valori di mercato equi dei terreni e dei fabbricati al momento dell’acquisto. Il vostro agente immobiliare o di assicurazione può essere in grado di aiutarvi a fare una stima ragionevole del valore equo di mercato.
La tua base imponibile deve essere moltiplicata per la percentuale di utilizzo aziendale della tua casa, per arrivare all’importo che puoi ammortizzare.,
Una volta che si conosce la base imponibile della parte ammortizzabile della casa, si moltiplica per una frazione determinata dall’IRS, in base al mese e all’anno si è iniziato a utilizzare la casa per le imprese. Le tabelle che mostrano queste frazioni sono disponibili nella pubblicazione IRS 946, Come ammortizzare la proprietà. In generale, per il settore immobiliare che hai iniziato a utilizzare per le imprese o dopo il 13 maggio 1993, il periodo di ammortamento sarà di 39 anni e in ogni anno, ma il primo e l’ultimo, la frazione applicabile sarà .02564., Per il primo e l’ultimo anno, la frazione dipenderà dal mese in cui l’uso aziendale è iniziato o terminato.
Se hai iniziato a utilizzare il tuo home office prima del 13 maggio 1993, continua a utilizzare il metodo di ammortamento con cui hai iniziato originariamente.
Le riparazioni vengono detratte; i miglioramenti vengono ammortizzati
Se è possibile richiedere la detrazione home office, è possibile detrarre una parte delle riparazioni. Generalmente il costo dei miglioramenti del capitale deve essere aggiunto alla base della proprietà., Tuttavia, a differenza della maggior parte dei proprietari di abitazione, è possibile richiedere l’ammortamento sulla vostra casa–ma solo sulla parte utilizzata come un ufficio a casa.
A volte è difficile distinguere tra una riparazione, che è deducibile (completamente o parzialmente) nell’anno in cui è stata eseguita, e un miglioramento, che deve essere ammortizzato nel corso della vita utile della proprietà.
Secondo l’IRS, un miglioramento
- aggiunge materialmente al valore della tua casa,
- prolunga considerevolmente la sua vita utile, o
- lo adatta a nuovi usi.,
Al contrario, una riparazione mantiene semplicemente la tua casa in normali condizioni operative efficienti; non aumenta il valore della tua casa o ne prolunga la vita. Se le riparazioni sono fatte come parte di un ampio rimodellamento o restauro, l’intero lavoro è considerato un miglioramento.
In generale, patch pareti e pavimenti, verniciatura, riparazione di tetti e grondaie, fissaggio di un forno o di un condizionatore d’aria e riparazione di perdite sarebbero considerate riparazioni., L’installazione di nuovi pavimenti, tetti e grondaie, forni o condizionatori d’aria sarebbe considerata un miglioramento del capitale.
Miglioramenti di capitale Devono essere ammortizzati
Se, dopo aver iniziato a utilizzare la vostra casa per le imprese, si effettua un significativo, miglioramento permanente alla proprietà (al contrario di una riparazione) è necessario ammortizzare questa spesa in conto capitale pure., Ad esempio, se si mette su un nuovo tetto o acquistare un nuovo forno per la vostra casa, si sarebbe deprezzare la percentuale di business del costo del miglioramento in 39 anni, a partire dal mese e l’anno di installazione.
Se si utilizza qualsiasi parte della vostra casa per le imprese, è necessario regolare la base della vostra casa per qualsiasi ammortamento che era ammissibile per il suo uso aziendale, anche se non lo avete reclamato., Inoltre, è necessario ridurre il guadagno che può essere escluso sulla vendita della casa dalla quantità di ammortamento ammissibile–anche se non si è preoccupato di rivendicarlo.
Le regole speciali regolano le perdite per incidenti in casa
Se hai diritto alla detrazione in casa e il tuo ufficio è danneggiato o distrutto da un furto o da un disastro come uragano, alluvione, incendio, incidente, sommossa o vandalismo, potresti essere in grado di detrarre alcune delle tue perdite come parte della detrazione in casa.,
Le perdite accidentali implicano una perdita improvvisa, accidentale o insolita. Le perdite di vittime non includono danni da animali domestici o perdite progressive a proprietà come danni da erosione, termiti o altri insetti, marciume del legno e cause simili a lento movimento.
Se la perdita si verifica solo per l’home office, trattarla come una spesa “diretta” che è completamente deducibile. Se si applica a tutta la casa, è necessario allocare l’importo tra la porzione home office della vostra casa e la porzione di uso personale. Si effettua l’allocazione in base alla percentuale di utilizzo aziendale., Se la perdita si è verificato solo per la parte non-business della casa, non si può dedurre qualsiasi di esso come una spesa aziendale, anche se si può essere in grado di dedurre come una spesa personale.
Una forte grandinata e tempesta di vento hanno causato ingenti danni al tetto della vostra casa. La percentuale di utilizzo aziendale della vostra casa è del 10 per cento. Pertanto, solo il 10 per cento della perdita di incidente sarà deducibile come una perdita di business. Il resto può essere deducibile come perdita di danni personali.,
Inoltre, il vento ha causato la caduta di un albero attraverso la finestra dell’immagine nella tua stanza familiare, che non fa parte del tuo ufficio domestico. L’importo di questa perdita non è ripartito proporzionalmente tra il ministero degli interni e la residenza.
Il rimborso assicurativo influisce sull’importo della detrazione delle perdite.
Per richiedere un sinistro è necessario presentare un reclamo tempestivo per qualsiasi assicurazione che avete sulla proprietà, e si può detrarre solo la parte della perdita che non è rimborsato da assicurazione.,
Se l’importo rimborsabile non è stato determinato dal tempo necessario per presentare la dichiarazione dei redditi, calcolare le perdite utilizzando l’importo che ragionevolmente si aspetta di recuperare alla fine dalla compagnia di assicurazione. Se la tua stima non è corretta, puoi trattare qualsiasi rimborso aggiuntivo come reddito nell’anno in cui lo ricevi effettivamente, o presentare un ritorno modificato per l’anno della perdita se non recuperi quanto ti aspettavi.,
Se recuperi più soldi dell’assicurazione rispetto alla tua base rettificata nella proprietà al momento della perdita, potresti effettivamente avere un guadagno imponibile a meno che tu non acquisti una proprietà sostitutiva entro due anni, o entro quattro anni se la perdita si è verificata nella tua casa principale situata in un’area disastrata dichiarata dal governo federale. Vedere IRS Pubblicazione 547, Vittime, disastri, e furti, per maggiori dettagli.,
Le regole di perdita aziendale sono più vantaggiose per le imposte
Le regole per la detrazione delle perdite accidentali sono più favorevoli per la proprietà aziendale che per la proprietà personale.
Per prima cosa, le perdite sui beni personali sono soggetti a due soglie: un threshold 100 per soglia occorrenza, il che significa che il primo $100 non è deducibile a tutti, e un 10 per cento del reddito lordo rettificato (AGI) limite. In altre parole, dopo il primo subtrac 100 viene sottratto, si può dedurre solo la parte della perdita rimanente che supera il 10 per cento del vostro AGI., Nessuno di questi limiti si applica alle perdite accidentali sulla proprietà aziendale.
In secondo luogo, le perdite di incidenti aziendali sono misurate utilizzando regole leggermente diverse. Per entrambi i tipi di perdite, se la proprietà è solo danneggiato, si deve prendere il più basso della diminuzione del valore equo di mercato della proprietà (FMV) a seguito della perdita, o la base rettificata della proprietà prima della perdita di sinistro. Da questo si sottrae qualsiasi rimborso assicurativo, per arrivare all’importo della perdita.
Se la proprietà personale è completamente distrutta, iniziare con il più basso di FMV della proprietà o base rettificata prima della perdita., Ma se la proprietà aziendale è completamente distrutta, inizia con la base rettificata prima della perdita meno qualsiasi valore di salvataggio; l’FMV della proprietà non è considerato.
Al fine di rivendicare una perdita di incidente sul vostro ufficio a casa, è necessario calcolare la perdita in entrambi i modi. In primo luogo, calcolare la quantità di perdita che si sarebbe permesso di dedurre se l’ufficio non è stato utilizzato per le imprese, utilizzando i thresholds 100 e 10-per cento-of-AGI soglie sopra descritte. Quindi, calcolare l’importo della perdita sul home office come una spesa aziendale., Il modo più semplice per calcolare questi due importi è utilizzare il modulo IRS 4684, Vittime e furti, come foglio di lavoro. Completa la parte A come se la perdita fosse su beni personali, e poi completa la Parte B come se la proprietà fosse business.
Mentre l’importo che sarebbe deducibile come perdita personale (come mostrato nella parte A) è sempre deducibile come deduzione dettagliata, la differenza tra la perdita personale e la perdita aziendale sarà deducibile solo quest’anno se il reddito aziendale è sufficiente a coprire tutte le spese aziendali. In caso contrario, è possibile riportare l’eccesso e detrarlo l’anno prossimo.,
Le perdite subite riducono la base imponibile della proprietà. Le perdite di sinistri deducibili devono essere utilizzati per ridurre la base imponibile nella parte di business della casa. Per l’anno della perdita e per gli anni successivi, è necessario utilizzare questa nuova base nel calcolo delle detrazioni di ammortamento. Per ulteriori informazioni, vedere IRS Pubblicazione 946, Come ammortizzare proprietà.
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