La depreciación es una forma de recuperar el costo de un activo durante su vida útil. En lugar de deducir el costo total de una propiedad en el año de compra, usted deduce una parte de ella cada año, utilizando métodos y tablas establecidos por el IRS.
no hay duda de que calcular y rastrear la depreciación es un verdadero dolor de cabeza. Sin embargo, si usted va a reclamar una deducción de oficina en casa es fundamental que lo haga.
¿por Qué?, Porque si usted reclama depreciación o no, el IRS va a requerir que usted reduzca la ganancia recibida en la venta de su casa por la cantidad de depreciación que usted debería haber reclamado.
si no reclama depreciación, pierde dos veces-primero, al no reducir su factura de impuestos anual en la mayor cantidad posible y, segundo, al reducir la cantidad de ganancia que puede excluir de los ingresos cuando vende su casa.,
si no va a obtener un ahorro general significativo al reclamar la deducción de la oficina en casa (por ejemplo, el porcentaje de uso comercial para su casa es solo del cinco por ciento), es posible que desee considerar renunciar a la deducción. Trabaje con su profesional de impuestos para generar varios escenarios para que planifique no solo para este año, sino para años más adelante.,
depreciación basada en la base impositiva de la casa
antes de poder calcular el monto en dólares de su depreciación, sin embargo, deberá conocer la base impositiva de su casa.,
para determinar la base impositiva de su casa, usted comienza con el menor de:
- El valor justo de mercado de la casa en el momento en que usted comienza a usar la oficina en el hogar, o
- El costo de la casa (sin incluir el costo de la tierra debajo de ella), más el valor de cualquier mejora permanente que usted hizo antes de usar la oficina en el hogar, y menos cualquier pérdida por accidente que usted dedujo antes de usarla.,
en muchos casos, utilizará el segundo de los dos artículos enumerados anteriormente, pero si sospecha que su casa ha bajado de valor desde que la compró, debe hacer una tasación cuando comience a usar la oficina en casa para fijar el valor justo de mercado en ese momento.
el costo de la casa generalmente incluye no solo el precio que pagó al vendedor, sino también varios costos de cierre y tarifas de liquidación., Los más comunes son honorarios abstractos, instalación de servicios públicos, honorarios legales, honorarios de registro, encuestas, impuestos de transferencia, seguro de título y cualquier cantidad que usted acepte pagar en nombre del vendedor, como impuestos atrasados o intereses, comisiones de ventas o cargos por mejoras o reparaciones.
sin embargo, es posible que no incluya las primas de seguro, el alquiler por ocupación antes del cierre y los cargos relacionados con la obtención de un préstamo, como el seguro hipotecario, los informes de crédito, las tarifas de tasación, las tarifas de Asunción de préstamos y los puntos.,
debe asignar razonablemente los costos totales de la propiedad entre el terreno y los edificios en él para calcular su base impositiva para la depreciación. Si su contrato de venta no asignó explícitamente el precio, debe asignar los costos sobre la base de los valores de mercado justos de los terrenos y edificios en el momento de la compra. Su agente de bienes raíces o de seguros puede ayudarle a hacer una estimación razonable del valor justo de mercado.
Su base impositiva debe multiplicarse por el porcentaje de uso comercial de su hogar, para llegar a la cantidad que puede depreciar.,
una vez que conoce la base impositiva de la porción depreciable de la casa, la multiplica por una fracción determinada por el IRS, basada en el mes y el año en que comenzó a usar la casa para negocios. Las tablas que muestran estas fracciones están disponibles en la publicación 946 del IRS, cómo depreciar la propiedad. En términos generales, para los bienes raíces que comenzó a utilizar para el negocio en o después de Mayo 13, 1993, el período de depreciación será de 39 años y en cada año, pero el primero y el último, la fracción aplicable será .02564., Para el primer y último año, la fracción dependerá del mes en el que comenzó o terminó el uso comercial.
si comenzó a usar su oficina en casa antes del 13 de mayo de 1993, continúe utilizando el método de depreciación con el que comenzó originalmente.
las reparaciones se deducen; las mejoras se deprecian
si puede reclamar la deducción de la oficina en casa, entonces puede deducir una parte de sus reparaciones. En general, el costo de las mejoras de capital debe añadirse a la base de la propiedad., Sin embargo, a diferencia de la mayoría de los propietarios, usted puede reclamar la depreciación de su casa, pero solo en la Parte utilizada como oficina en casa.
a veces es difícil distinguir entre una reparación, que es deducible (total o parcialmente) en el año en que se realizó, y una mejora, que debe depreciarse a lo largo de la vida útil de la propiedad.
según el IRS, una mejora
- agrega materialmente al valor de su hogar,
- prolonga considerablemente su vida útil, o
- Lo adapta a nuevos usos.,
por el contrario, una reparación simplemente mantiene su hogar en condiciones normales de funcionamiento eficiente; no agrega valor a su hogar ni prolonga su vida útil. Si las reparaciones se realizan como parte de una remodelación o restauración extensa, todo el trabajo se considera una mejora.
en términos generales, parchar paredes y pisos, pintar, reparar techos y canalones, reparar un horno o aire acondicionado y reparar fugas se considerarían reparaciones., La instalación de nuevos pisos, techos y canalones, hornos o acondicionadores de aire se consideraría una mejora de capital.
las mejoras de Capital deben depreciarse
Si, después de comenzar a usar su casa para hacer negocios, realiza una mejora significativa y permanente de la propiedad (en lugar de una reparación), también tendrá que depreciar este gasto de capital., Por ejemplo, si usted pone en un nuevo techo o compra un nuevo horno para su hogar, usted depreciaría el porcentaje comercial del costo de la mejora durante 39 años, comenzando con el mes y el año de instalación.
Si se utiliza cualquier parte de su hogar para el negocio, usted debe ajustar la base de su vivienda para cualquier depreciación que fue permitido para su uso comercial, incluso si usted no lo dicen., Además, debe reducir la ganancia que se puede excluir en la venta de la casa por la cantidad de depreciación permitida, incluso si no se molestó en reclamarla.
las reglas especiales rigen las pérdidas por Accidentes del Ministerio del Interior
si usted califica para la deducción del Ministerio del interior y su ministerio del interior está dañado o destruido por un robo o un desastre como un huracán, inundación, incendio, accidente, motín o vandalismo, es posible que pueda deducir algunas de sus pérdidas como parte de la deducción del Ministerio del interior.,
las pérdidas por accidentes implican una pérdida repentina, accidental o inusual. Las pérdidas por accidentes no incluyen daños de mascotas o pérdidas progresivas a la propiedad, como daños por erosión, termitas u otros insectos, podredumbre de la madera y causas similares de movimiento lento.
si la pérdida ocurre solo a la oficina en casa, trátela como un gasto» directo » que es totalmente deducible. Si se aplica a toda la casa, tendrá que asignar la cantidad entre la parte de la oficina en casa de su casa y la parte de uso personal. Usted hace la asignación basada en su porcentaje de uso comercial., Si la pérdida ocurrió solo en la parte no comercial de la casa, no puede deducir nada de ella como un gasto comercial, aunque puede deducirla como un gasto personal.
una fuerte tormenta de granizo y viento causó grandes daños en el techo de su casa. El porcentaje de uso comercial de su hogar es del 10 por ciento. Por lo tanto, solo el 10 por ciento de la pérdida por accidente será deducible como pérdida comercial. El resto puede ser deducible como pérdida personal.,
además, el viento causó que un árbol cayera a través de la ventana de imagen en su habitación familiar, que no es parte de su oficina en casa. El monto de esta pérdida no se prorratea entre el Ministerio del interior y la residencia.
el reembolso del seguro afecta la cantidad de deducción de pérdida.
para reclamar una pérdida por accidente, debe presentar una reclamación oportuna por cualquier seguro que tenga en la propiedad, y solo puede deducir la parte de la pérdida que no es reembolsada por el seguro.,
si el monto reembolsable no ha sido determinado por el tiempo que necesita para presentar su declaración de impuestos, Calcule sus pérdidas utilizando el monto que razonablemente espera recuperar de la compañía de seguros. Si su estimación es incorrecta, puede tratar cualquier reembolso adicional como ingreso en el año en que realmente lo recibe, o presentar una declaración enmendada para el año de la pérdida si no recupera tanto como esperaba.,
si recupera más dinero del seguro que su base ajustada en la propiedad en el momento de la pérdida, en realidad puede tener una ganancia imponible a menos que compre una propiedad de reemplazo dentro de dos años, o dentro de cuatro años si la pérdida ocurrió en su casa principal ubicada en un área de desastre declarada por el gobierno federal. Vea la publicación 547 del IRS, víctimas, desastres y robos, para más detalles.,
las reglas de pérdida comercial tienen más ventajas fiscales
las reglas para deducir pérdidas por accidente son más favorables para la propiedad comercial que para la propiedad personal.
por un lado, las pérdidas en bienes personales están sujetas a dos umbrales: un umbral de 1 100 Por ocurrencia, lo que significa que los primeros 1 100 no son deducibles en absoluto, y un límite del 10 por ciento del ingreso bruto ajustado (AGI). En otras palabras, después de restar los primeros 1 100, solo puede deducir la parte de la pérdida restante que exceda el 10 por ciento de su AGI., Ninguno de estos límites se aplica a las pérdidas accidentales en la propiedad comercial.
en segundo lugar, las pérdidas por accidentes comerciales se miden utilizando reglas ligeramente diferentes. Para ambos tipos de pérdidas, si la propiedad solo está dañada, debe tomar el menor de la disminución en el valor justo de mercado de la propiedad (FMV) como resultado de la pérdida, o la base ajustada de la propiedad antes de la pérdida por accidente. De esto se resta cualquier reembolso del seguro, para llegar a la cantidad de pérdida.
si la propiedad personal está completamente destruida, comience con el menor de los FMV de la propiedad o base ajustada antes de la pérdida., Pero si la propiedad comercial está completamente destruida, comience con la base ajustada antes de la pérdida menos cualquier valor de rescate; el FMV de la propiedad no se considera.
para reclamar una pérdida por accidente en su oficina en casa, debe calcular la pérdida en ambos sentidos. Primero, calcule la cantidad de pérdida que se le permitiría deducir si la oficina no se usó para negocios, utilizando los umbrales de AG 100 y 10 por ciento de AGI descritos anteriormente. Luego, calcule la cantidad de pérdida en la oficina en casa como un gasto comercial., La forma más fácil de calcular estas dos cantidades es usar el Formulario 4684 del IRS, bajas y robos, como una hoja de trabajo. Complete la parte a como si la pérdida estuviera en la propiedad personal, y luego complete la Parte B como si la propiedad fuera un negocio.
mientras que la cantidad que sería deducible como una pérdida personal (como se muestra en la Parte A) Siempre es deducible como una deducción detallada, la diferencia entre la pérdida personal y la pérdida comercial solo será deducible este año si sus ingresos comerciales son suficientes para cubrir todos sus gastos comerciales. Si no, puede transferir el exceso y deducirlo el próximo año.,
Las pérdidas por accidentes reducen la base impositiva de la propiedad. Sus pérdidas deducibles por casualty deben usarse para reducir su base impositiva en la porción comercial de la casa. Para el año de la pérdida y para los años siguientes, tendrá que utilizar esta nueva base en el cálculo de sus deducciones de depreciación. Para obtener más información, consulte la publicación 946 del IRS, cómo depreciar la propiedad.
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