na začátku roku 2006, můj manžel a já jsme se rozhodli koupit náš první domov v mém rodném městě Greenfield, Indiana. Po několika měsících nakupování jsme se rozhodli pro dům o rozloze 1 300 metrů čtverečních se třemi ložnicemi, otevřenou kuchyní a obývacím pokojem a oploceným dvorkem.
protože jsme se tam přestěhovali z jednopokojového bytu s pouhými dvěma okny a celkem 500 čtverečních stop, připadalo nám to jako sídlo. Najednou jsme šli ze spaní, jíst a žít ve 2-3 pokojích, abychom měli více pokojů, než jsme potřebovali.,
přesto náš plán nebyl žít tam navždy. Víte, nějak jsme se zaměřili na to, abychom se v mladém věku stali pronajímateli, abychom co nejrychleji dosáhli našeho snu o finanční nezávislosti. A přesně to jsme udělali.
několik měsíců po koupi vlastního domu jsme položili 10 procent na nedaleký cihlový ranč a proměnili jej v náš první pronájem. Krátce poté jsme přeměnili náš „startovací dům“ na druhý pronájem a koupili si větší dům pro sebe.,
dozvěděli jsme se většinu toho, co jsme věděli o hledání a prověřování nájemníků, vytváření a podepisování nájemních smluv a správě našich nemovitostí na internetu. Všichni, o kterých jsme věděli, si mysleli, že jsme blázni, dokud si konečně neuvědomili, že navzdory nedostatku zkušeností jako pronajímatelé jsme ve skutečnosti nějak fungovali.
zde je to, co bych si přál vědět
rychlý posun vpřed téměř deset let a naše vlastnosti stále stojí a jsou stejně ziskové jako vždy. Jedna z našich nemovitostí byla splacena přibližně rok a druhá má malou hypotéku, která má být splacena za 2-3 roky.,
členové rodiny a přátelé, kteří si kdysi mysleli, že jsme blázni, samozřejmě v průběhu let změnili svou melodii. Jakmile se obě naše nemovitosti vyplatí, budeme mít měsíčně v poněkud pasivním příjmu alespoň 2 000 dolarů měsíčně. Po celou dobu naši nájemníci skutečně spláceli nemovitosti svými penězi – ne našimi.
přesto to nebyl bezbolestný zážitek a po cestě jsme udělali mnoho chyb. A je spousta věcí, které bych udělal jinak, kdybych mohl. Bohužel je pravda, že některé věci je třeba naučit tvrdě., Tady je to, co kéž bych to věděla předtím, než jsme se stali hospodáři:
Vaše Daně z Nemovitosti By mohla Explodovat
Jeden z prvních, co jsme se naučili o vlastní nájemné přišlo jako obrovské, děsivé překvapení a skončila v noci slz a týdny stresu. Nikdy nezapomenu na den, kdy jsem otevřel náš účet za daň z nemovitosti pro náš první pronájem a uvědomil si, že naše daně z nemovitostí vzrostly o 300 procent přes noc.,
ve skutečnosti jsem věděl, že naše daně z nemovitosti by jít nahoru poněkud — můj stát nabídne domu výjimku na primární bydliště, a věděl jsem, že to nebude vztahovat na všechny vlastnosti, nechtěli jsme žít. Ještě pořád, nevěděl jsem, že limity daně z nemovitostí na nájemních nemovitostech byly o plný procentní bod vyšší než u usedlostí a vašeho primárního bydliště.
problém byl v tom, že jsem založil cenu pronájmu na našem starém hypotečním účtu – ne na novém. Tak, za první rok jsme si pronajali ten dům, jsme jen zlomil i místo tahání v zisku., Naštěstí jsme byli schopni upravit nájemné a zvýšit ji, aby se vyšší daně z nemovitosti v úvahu, jakmile první rok nájemní smlouva skončila. Poučení se tam naučilo, ale rozhodně to bylo těžké.
nájemci mohou způsobit větší škody, než si uvědomíte
Pokud mluvíte s kýmkoli, kdo vlastnil nájemní nemovitosti, pravděpodobně jste slyšeli několik hororových příběhů o druhu poškození, které mohou zanechat. Byl jsem si plně vědom toho, že se tyto věci dějí, ale ne zcela připravené nebo očekávající, že to přežiju sám.,
bohužel, brzy bych zjistil, jak stresující to může být,když jedna z našich nájemních rodin náhle přerušila svůj měsíční nájem a odstěhovala se v zimě. Když jsem se objevil v domě, abych udělal poslední průchod pozemku, upřímně jsem nemohl uvěřit tomu, co jsem viděl.
všechny dveře v domě chyběly-pryč. Koberec, který byl nový, když se nastěhovali, vypadal, jako by na něj někdo nalil obří plechovku motorového oleje. Přední dveře byly rozbité do a rám dveří byl náhodně přilepený zpět dohromady ve snaze skrýt.,
ale to nejhorší teprve přišlo. Obří obraz okna v přední části domu byl zlomený a nahrazena okno, že ani nevěděl, fit a nechtěl odpovídat zbytek oken v domě. Cože?!?
nemohl jsem uvěřit tomu, co jsem viděl. Dům byl ve skvělé kondici naposledy, co jsme navštívili, což bylo jen osm měsíců předtím. Bohužel jsem později zjistil, že matka rodiny si sbalila věci a odešla několik měsíců předtím, což zanechalo otce a děti, aby si věci vyřešily samy., Pracoval dlouhé hodiny a nechal dva dospívající chlapce sám během té doby, což vedlo k úplnému zničení domu v relativně krátkém čase.
nakonec jsme opravili a nahradili vše v domě a dokonce jsme dostali nájemníky, aby nám splatili většinu škod. Přesto jsem se ze zkušenosti naučil cennou lekci: mnoho škod se může stát v krátkém čase, pokud to dovolíte, a jediný způsob, jak tomu zabránit, je často navštěvovat vaše vlastnosti.,
dobří nájemníci stojí za svou váhu ve zlatě
výdaje $ 6,000 na opravu naší nájemní nemovitosti nás naučily, že při výběru nájemníků musíme být opatrnější. To nás však také naučilo ocenit opravdu dobré nájemce, se kterými máme tu čest obchodovat. Znáte ten druh, a možná jste jedním sami: nájemci, kteří se o trávník bezvadně starají a udržují domov čistý. Ti, kteří zdobí svátky a pyšní se na svůj pronájem, jako by to byl jejich vlastní domov.,
jeden z našich domů byl v tomto okamžiku pronajat stejné rodině například osm let a vyrostl jsem z nich velmi rád. Klesáme pouze jednou za šest měsíců nebo tak, a majetek je vždy neposkvrněný dovnitř a ven.
sotva slyšíme od těchto konkrétních nájemců. Naposledy nám říkali, že to bylo proto, že chtějí skvrnu a upgradovat palubu.
protože jsou tak dobří nájemci, zavázal jsem se, že nikdy nezvýším nájemné, pokud tam jsou., A, i když jsme přišli o některé příjmy tím, že zvyšování nájemného, jsme si klid, který přichází s tím, že nájemce má vynikající péči o naše nemovitosti. Pro mě je ten pocit cennější než přírůstkové zvýšení nájemného, které bychom si mohli účtovat s postupem času.
Zajímalo by mě také, jestli stejně skončíme před námi. Koneckonců, vynikající nájemníci, jako jsou oni, mají tendenci vyžadovat méně oprav a zanechají mnohem méně opotřebení, když se konečně odstěhují.,
Opravy Budou Drahé a Nečekané
V deset let jsme vlastnili našich domovů, jsme se nahrazuje pece, klimatizační zařízení, chladničky (dvakrát), a sporák. Zaplatili jsme za nové jímkové čerpadlo a podvodní odtokový systém v jednom z našich plazů. Utratili jsme stovky dolarů za opravu sádrokartonu, barvy a koberce. A to ani nezahrnuje 6000 dolarů, které jsme utratili za opravu nemovitosti, kterou naši nájemci prakticky zničili jeden rok.
naštěstí většina těchto prostředků pochází přímo od našich nájemců samotných., Vzhledem k tomu, že obě naše nemovitosti přinášejí každý měsíc čistý zisk, jsme schopni použít přetížení k placení za věci, jako jsou opravy a modernizace a cokoli jiného.
Stále, část peněz má pocházet přímo z naší vlastní kapsy, a těch překvapení opravy vždy se zdají jít v nejvíce nečekané (a nejhorší), kolikrát je to možné. Když jsme se poprvé stali hospodáři, my jsme neměli obrovské nouzový fond se vypořádat s nečekané opravy a často je třeba ponořit se do své osobní úspory platit za něco, co se objevilo.,
Všechno vždy fungovalo dobře, ale postupem času jsem si určitě uvědomil, že musíme vyčlenit nějaké finanční prostředky na to, co jsme věděli, že se nakonec stane. A teď máme nouzový fond dostatečně velké, aby zvládnout téměř cokoliv, já už ne zdůraznit, o těchto věcech se — stejně jako střecha, která potřebuje vyměnit v příštím roce nebo dvou, nebo 17-rok-stará pec, která bude nakonec zemře.
místo toho, abychom nechali neznámého ovládat nás, naučili jsme se v průběhu let převzít kontrolu nad situací sami. Věci se stávají. Rozdíl je v tom, že teď jsme připraveni.,
je To Dobře Nastavit Pravidla a Držet se Jich
Jeden z našich nájemce rodiny byl neustále pět až 10 dní zpoždění s jejich nájemné za dva roky v kuse. A i když nájemní smlouva říkala, že mi bylo technicky umožněno účtovat poplatek za 10 dolarů za den, Nikdy jsem to neudělal. Ani jednou. Co se stalo? Byla jsem prostě moc milá.
všechno to začalo prvním měsícem, kdy byli pozdě. Mně to nepřipadalo jako velký problém, tak jsem jim řekl, ať se o to nestarají. „Zaplať, až budeš moct,“ řekl jsem. A přesně to udělali.,
bohužel i nadále platili, kdy mohli, každý měsíc poté. A protože jsem byl tak nonchalant o tom těch prvních pár měsíců, to se stalo těžší dát nohu dolů, jak šel čas. Zpočátku jsem byl také nekonfrontační, což je téměř to nejhorší, co může být pronajímatel. V důsledku toho, byli pozdě se svým nájemným na dva roky a já jsem strávil nespočet hodin zdůrazňováním situace.
od té doby jsem se dozvěděl, že je v pořádku držet se podmínek v pronájmu – i když tyto podmínky nakonec stojí peníze někoho jiného., Ve skutečnosti je stanovení pevných základních pravidel nejlepším způsobem, jak dát nájemníkům vědět, že na pravidlech záleží, a že existují důsledky pro pozdní platby nájemného, škody nebo cokoli jiného.
Koupi, Pronájem Nemovitostí Byla Výborná Volba… Pro Nás
i když jsme byli daleko od odborníků, když jsme začali, jsem pevně přesvědčen, že nákup pronájem nemovitostí je jedním z nejlepších finanční pohyby, které jsme dělali. Nejprve jsme koupili naše nemovitosti v blízkosti dna trhu, což znamená, že již výrazně vzrostly., A za druhé, zajistili jsme budoucí tok příjmů, který je oddělený od všech našich ostatních důchodových účtů a nemusí nutně podléhat stejným rizikům.
přestože naše nemovitosti přinášejí měsíční zisk, v současné době tyto peníze používáme k úhradě oprav a údržby. Mezitím, jakékoli překročení směřují přímo k půjčkám, aby se urychlila jejich potenciální data výplaty. Naše nemovitosti se v současné době pronajímají za méně než $2,000, ale očekávám, že v příštích 10 letech si pronajmou výrazně více., Jakmile jsou splaceny, všechny tyto peníze jsou vyčleněny na pomoc našim dívkám platit za vysokou školu a financovat část našich snů o předčasném odchodu do důchodu.
dále, kvůli naší zálibě v nemovitostech plánujeme v příštích letech koupit alespoň dvě další nájemní nemovitosti. I když ještě nejsem úplně připraven stisknout spoušť, myslím, že bychom mohli těžit z toho, že v době odchodu do důchodu budeme mít v našem portfoliu několik dalších splacených nemovitostí.,
- Související: Devět Věcí, se podíváme na v Ziskové Pronájem Nemovitostí
Stává Pronajímatel Není pro Lest Srdce
Koupi pronájem nemovitostí je výzvou samo o sobě, ale fakt, že pronajímatel je zdaleka nejtěžší část. Vlastnictví nájemních nemovitostí však může být klíčem k velkému zisku a finanční svobodě, pokud děláte věci správnou cestou od začátku – nebo se alespoň Poučte ze svých chyb na cestě.
na našem příběhu bych nic nezměnil, ale přál bych si, abych o podnikání věděl více, než jsme začali., Pokud uvažujete o koupi nájemní nemovitosti, doufám, že se můžete poučit z mých chyb místo toho, abyste se naučili věci tvrdě.
moje nejlepší rada je následující: pečlivě prověřte své nájemníky a neustále sledujte svůj majetek. Nebojte se v případě potřeby stanovit zákon, přesto respektujte své nájemníky a jejich rodiny — zejména ty nejspolehlivější. Také, s výjimkou oprav, o kterých víte… a pro ty, které nemáte.
protože, pokud jde o to, že je pronajímatel, všechno, co se může stát, pravděpodobně bude.,
Porovnat top hypoteční věřitelé
Holly Johnson je cena-vyhrávat osobní finance spisovatel a autor Nulu Dolů Svůj Dluh. Johnson sdílí její posedlost šetrností, rozpočtování, a cestovat na ClubThrifty.com.
Leave a Reply