privilège fiscal investir est lourd de risques pour la plupart des investisseurs. Voici tout ce que vous devez savoir

L’achat de certificats de privilège fiscal est un moyen d’obtenir une exposition immobilière dans votre portefeuille sans investir réellement dans la propriété. Alors que les investisseurs sophistiqués peuvent faire des rendements décents en investissant dans des privilèges fiscaux, les novices peuvent facilement se brûler.,

Voici comment cela fonctionne: lorsqu’un propriétaire ne paie pas ses impôts, la municipalité dans laquelle la propriété est située peut vendre son privilège fiscal — le droit de saisir une propriété lorsque le propriétaire n’a pas payé d’impôts.

les investisseurs achètent les privilèges lors d’une vente aux enchères, en payant le montant des taxes dues en échange du droit de recouvrer cet argent plus un paiement d’intérêts du propriétaire. Les taux d’intérêt varient selon la juridiction ou l’état., Par exemple, le taux d’intérêt légal maximum est de 16 pour cent en Arizona et de 18 pour cent en Floride, tandis qu’en Alabama, le taux est fixé à 12 pour cent, selon la National Tax privilège Association, ou NTLA, un organisme à but non lucratif qui représente les gouvernements, les investisseurs institutionnels de privilège fiscal et les servicers. Le gagnant d’un certificat de privilège fiscal est généralement l’investisseur prêt à accepter le taux d’intérêt le plus bas. La plupart des privilèges fiscaux achetés aux enchères sont vendus à des taux compris entre 3% et 7% à l’échelle nationale, explique Brad Westover, Directeur Exécutif de NTLA., Le propriétaire dispose d’une période de rachat — généralement d’un à trois ans — pour payer les impôts plus les intérêts.

Si le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers à la fin de la période de rachat, le détenteur du privilège peut engager une procédure de forclusion pour prendre possession de la propriété. Mais cela arrive rarement: les taxes sont généralement payées avant la date de rachat.

Les taux d’intérêt font des privilèges fiscaux un investissement attrayant., Les privilèges sont également en première ligne pour le remboursement, même avant les premières hypothèques. ” J’ai eu quelques clients et amis qui ont investi dans des privilèges fiscaux à grande échelle presque en tant qu’entreprise et qui ont bien fait », explique Martin Cass, Directeur Régional des services à la clientèle privée chez BDO USA, un cabinet comptable de West Palm Beach, en Floride. « Mais c’est compliqué. Vous devez comprendre les détails. »

méthodes d’enchères

Les enchères peuvent avoir lieu sur Internet ou en personne et fonctionner de plusieurs manières différentes, selon la municipalité.

l’Un est connu comme l’enchère sur le taux d’intérêt., La municipalité établit un taux maximum, et le soumissionnaire qui demande le taux d’intérêt le plus bas en dessous de ce maximum remporte l’enchère.

Une autre variante consiste à offrir une prime sur le privilège. L’enchérisseur qui propose de payer la prime la plus élevée au-dessus du montant du privilège remporte l’enchère. La prime peut rapporter des intérêts et peut être remboursée au détenteur du privilège au moment du rachat, mais pas toujours.

les investisseurs individuels qui envisagent d’investir dans des privilèges fiscaux devraient garder un point à l’esprit avant tout: Faites vos devoirs., ” Vous devez connaître la propriété », explique Richard Zimmerman, associé au cabinet comptable Berdon LLP à New York.

« Vous devriez vraiment comprendre ce que vous achetez. Soyez conscient de ce qu’est la propriété, le quartier et les valeurs, de sorte que vous n’achetez pas un privilège que vous ne serez pas en mesure de recueillir. »Vous voulez éviter les propriétés avec des dommages environnementaux, comme celui où une station-service déversé des matières dangereuses.,

Vous devez également faire attention lorsque vous faites vos recherches, explique Joanne Musa, consultante en placement de privilège fiscal et fondatrice de TaxLienLady.com.  » les gens obtiennent une liste de propriétés et font leur diligence raisonnable semaines avant une vente”, dit-elle. « La moitié des propriétés sur la liste peut avoir disparu parce que les taxes sont payées. Vous perdez votre temps. Le plus proche de la date à laquelle vous faites votre diligence raisonnable, mieux c’est. Vous devez obtenir une liste mise à jour., »

en plus de vérifier la propriété et tous les privilèges contre elle, le soumissionnaire potentiel devrait également vérifier les prix des ventes de propriétés similaires et obtenir les résultats des ventes fiscales récentes. ” Vous voulez savoir à quoi l’intérêt est offert ou à quel prix le privilège est offert dans les ventes fiscales récentes pour voir si c’est rentable ou non », explique Musa.

des Choses à apprendre

Si vous gagnez un privilège aux enchères, vous devez apprendre à vos responsabilités., Par exemple, dans L’Illinois, dans les quatre mois suivant l’achat d’un privilège, vous devez informer les propriétaires que vous possédez le privilège et que vous pouvez saisir s’ils ne remboursent pas, dit Musa. Puis une autre lettre doit être envoyée avant la fin de la période de rachat.

les privilèges Fiscaux ont également une date d’expiration. « Parfois, c’est six mois après la période de rachat,” dit-elle. « Ne pensez pas que vous pouvez simplement acheter et l’oublier.” Tout droit détenu par le titulaire de privilège de saisir la propriété ou de percevoir son investissement auprès du propriétaire expire lorsque le privilège a expiré.,

Après avoir acheté un privilège, vous voudrez peut-être payer des impôts sur la propriété dans les années qui suivent, afin que personne d’autre ne puisse acheter un privilège et donc avoir une créance sur la propriété.

Richard Rampell, directeur général de Rampell& Rampell accounting firm à Palm Beach, Floride., faisait partie d’un petit groupe qui a investi dans des privilèges fiscaux locaux à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Mais ensuite, les grands investisseurs institutionnels, y compris les banques, les fonds spéculatifs et les fonds de pension, se sont impliqués dans des enchères à travers le pays, tentés par les rendements élevés.,

Les plus gros investisseurs ont aidé à faire baisser les taux d’intérêt, de sorte que le groupe de Rampell ne gagnait plus beaucoup d’argent sur les privilèges. « À la fin, nous ne faisions pas beaucoup mieux qu’un CD,” dit-il. « Pour la quantité de travail, ça n’en valait pas la peine. »Compte tenu de l’entrée de grands investisseurs sur le marché des privilèges fiscaux, il est plus difficile pour les particuliers d’acquérir des privilèges attrayants.

Vous pouvez également rencontrer des difficultés à obtenir le titre de propriété en cas de forclusion. Par exemple, il peut avoir d’autres privilèges, dit Rampell. « C’est quelque chose que l’investisseur moyen ne devrait pas regarder”, dit-il.,

étant donné que l’investissement en privilège fiscal implique tant de diligence raisonnable, il pourrait être utile d’envisager d’investir passivement par l’intermédiaire d’un investisseur institutionnel membre de la National Tax privilège Association. Westover dit que 80 pour cent des certificats de privilège fiscal sont vendus aux membres de la NTLA. Il dit qu’il peut mettre en relation des investisseurs intéressés qui deviennent membres de NTLA avec des investisseurs institutionnels qui se concentrent sur ce domaine du marché.

L’adhésion à la NTLA pour les investisseurs ayant moins de 1 million de dollars à investir coûte 500 dollars par an., Les frais d’adhésion pour les investisseurs institutionnels varient de 2 000 $à 10 000 depending, selon la taille de leur portefeuille d’investissement. Ces investisseurs institutionnels peuvent générer des rendements allant de 4% à 9% par année, dit-il.