Les factures D’impôt foncier sont supposées être basées sur des évaluations enracinées dans la façon dont le marché privé se comporte, mais une analyse de la caméra montre qu’une mesure pour mesurer le marché employé par le Bureau de L’évaluateur du comté de Boulder semble en décalage avec les valeurs fiscales sur les maisons unifamiliales coûteuses.
Les maisons vendues dans tout le comté au cours des cinq dernières années à des prix du marché de 800 000 $et plus, selon le bureau de l’évaluateur, sont en moyenne taxées à des valeurs inférieures aux montants pour lesquels le comté prévoit qu’elles pourraient vendre.,
cet écart est particulièrement évident dans les maisons vendues pour 1 million de dollars et plus au cours de la période, avec des déficits de 100 000 $ou plus entre les valeurs imposées et les prix de vente ajustés cas.
Le Bureau de L’évaluateur du comté de Boulder gère 23 zones de marché géographiques dans lesquelles les ventes de maisons unifamiliales sont suivies et regroupées pour avoir des listes de « ventes comparables” pour chaque zone., Ces ventes sont des transactions effectuées au cours des deux dernières années précédant chaque nouvelle période d’évaluation que les propriétaires et le bureau de l’évaluateur peuvent examiner lorsqu’ils envisagent un appel de la valeur attribuée à un bien aux fins d’imposition.
cette période d’évaluation Biennale est lorsque le comté détermine les valeurs de l’impôt foncier. Ce chiffre utilisé pour l’imposition est connu sous le nom de valeur réelle totale.
Les données de ventes comparables pour certaines zones de marché qui ont peu de ventes au cours des deux dernières années peuvent inclure des ventes remontant à cinq ans, selon les règles du comté., En utilisant des données de ventes récentes, le comté calcule un” facteur d’ajustement du temps » pour chaque mois qu’une maison aurait pu se vendre pendant la période d’étude, avec un ensemble de facteurs calculé de manière unique déterminé pour chaque zone de marché. Ce facteur d’ajustement temporel tient compte du comportement du marché et est multiplié par les prix de vente comparables afin de déterminer à quel prix la maison se vendrait à la date à laquelle la valeur réelle totale est déterminée, ce qui pour la période d’évaluation récente était le 30 juin 2018.,
les prix de vente ajustés dans le temps entrent en jeu pendant le processus d’appel, lorsque les propriétaires contestent les valeurs attribuées par le bureau de l’évaluateur. Ils peuvent rechercher des maisons récemment vendues qui ont des caractéristiques similaires à la leur dans leur zone de marché assignée qui peuvent avoir vendu pour moins, ou qui ont des prix de vente ajustés dans le temps qui sont inférieurs à la valeur à laquelle le comté prévoit de taxer. La présentation de ces données au bureau de l’évaluateur dans le cadre d’un appel entraîne parfois une réduction de la facture fiscale.,
Mais lorsque les valeurs réelles totales, ou les valeurs taxées, sont comparées aux prix de vente ajustés dans le temps, les maisons des niveaux de prix les plus élevés du marché semblent se voir attribuer des valeurs taxées nettement inférieures aux valeurs de ventes ajustées dans le temps publiées par le comté, beaucoup plus systématiquement que les maisons des niveaux,
Les exemples abondent, dans tout le comté, de valeurs taxées qui sont des centaines de milliers de dollars de moins que les prix de vente hypothétiques ajustés dans le temps pour les maisons récemment vendues qui pourraient se vendre à nouveau pour 1 million de dollars et plus, selon une analyse par caméra des ajustements dans le temps du comté de milliers
chaque comté de l’état est audité après avoir publié ses dernières valeurs imposables, et le comté de Boulder a passé son inspection 2019, selon le rapport de l’auditeur tiers embauché par l’état fourni par l’état.,
« j’ai d’autres comtés qui ont beaucoup plus de difficultés”, a déclaré Steve Kane, un statisticien de Wildrose Appraisal, la firme embauchée pour effectuer L’audit des évaluations du comté de Boulder.
il a mentionné que le différentiel de prix du comté de Boulder, une mesure destinée à évaluer si les propriétés de haute valeur et les propriétés de faible valeur sont évaluées uniformément, se situait bien dans la fourchette considérée comme acceptable, à 1,003. Les Ratios se situant entre 0,97 et 1,03 sont considérés comme acceptables.
Pourtant, l’écart reste.,
dans ce Qu’on appelle la zone de marché 503, par exemple, qui comprend des parties de Southwest Longmont et des parties voisines du comté non constitué en société de Boulder, les 80 propriétés récemment vendues que le comté a calculées pourraient à nouveau se vendre pour plus de 1 million de dollars, selon des données publiques comparables sur les ventes, Cette dynamique s’étend aux maisons avec des valeurs ajustées dans le temps de 800 000 $ou plus dans presque toutes les zones de marché résidentiel unifamilial à travers le comté.,
pendant ce temps, les maisons vendues au cours des cinq dernières années en dessous de ce niveau de prix avaient tendance à se voir attribuer des valeurs imposées qui sont plus proches et, dans de nombreux cas, supérieures aux valeurs corrigées du temps en fonction de leurs derniers prix de vente.
certains des autres écarts entre les valeurs imposées et les valeurs corrigées du temps pour les maisons récemment vendues comprennent:
- valeurs taxées 76 164 average de moins en moyenne que le prix de vente corrigé du temps pour 81 ventes avec des valeurs corrigées du temps de 800 000 $ou plus, dans la zone de marché 404, qui comprend Erie, marquant une moyenne de 7.,25% de différence entre la valeur taxée et le prix de vente ajusté dans le temps. Les 1 502 ventes dont la valeur ajustée dans le temps est inférieure à 800 000 $se sont vu attribuer des valeurs taxées supérieures de 1,32% à la valeur corrigée dans le temps en moyenne, et les 727 ventes dont la valeur corrigée dans le temps est inférieure à 500 000 were se sont vu attribuer des valeurs taxées supérieures de 4,19% à la valeur corrigée dans le temps en moyenne.
- valeurs imposées 70 436 average de moins en moyenne que le prix de vente ajusté dans le temps pour 123 ventes de propriétés résidentielles de 4 acres ou moins avec des valeurs ajustées dans le temps d’au moins 800 000$, ce qui signifie que les valeurs imposées étaient de 5.,41% de moins que la valeur des ventes corrigée du temps en moyenne, dans la zone de marché 302, couvrant une zone du comté non constitué en société de Boulder au nord de Boulder et au sud-ouest de Longmont. Les 79 ventes récentes dans la région dont les valeurs corrigées du temps sont inférieures à 800 000 $ont reçu des valeurs taxées de 35 295 average de plus en moyenne que la valeur corrigée du temps, avec des valeurs taxées supérieures de 5,96% aux valeurs corrigées du temps en moyenne.
- Les valeurs imposées 90 617 less de moins en moyenne que le prix de vente ajusté dans le temps pour 109 ventes de 1 million de dollars et plus dans la zone de marché 403, couvrant Louisville, marquant un 7.,03% de différence en dessous de la valeur imposée en moyenne. Pour les 202 ventes de moins de 500 000 $dans la région, il y avait une valeur taxée moyenne de 53 637 $de plus que le prix de vente corrigé dans le temps, soit une différence moyenne de 12,9% entre la valeur taxée et la valeur corrigée dans le temps.
Dans certains cas, notamment pour les propriétés plus chères, la valeur taxée des maisons tombe non seulement en dessous du prix de vente ajusté dans le temps, mais est également inférieure au prix réel pour lequel la propriété a été vendue au cours de la période d’évaluation., Une maison dans le bloc 400 D’Arapahoe Avenue dans le centre de Boulder, zone de marché 101, correspond à ce projet de loi: elle a vendu 3.495 millions de dollars en avril 2017, mais a reçu une évaluation de 3.262 millions de dollars pour sa valeur fiscale malgré une valeur corrigée du temps de 3.725 millions de dollars pour Ces valeurs fiscales ont été attribuées aux maisons coûtant 800 000 $ou plus malgré la forte appréciation de la plupart des propriétés dans le comté ont connu sur le marché privé au cours des dernières années.,
la différence est encore plus grande avec certaines propriétés, comme une sur Country Lane au sud de Baseline Road dans la zone de marché 301, qui couvre le comté non constitué en Municipalité de Boulder à l’est des limites de la ville de Boulder. Il a vendu pour 2,375 millions de dollars en septembre 2016, mais la valeur taxée qu’il a reçue au cours de la récente période d’évaluation était de 1,613 million de dollars, soit plus d’un million de dollars de moins que son prix de vente ajusté en fonction du temps de 2,709 millions de dollars.,
« cela a une apparence certaine d’inégalité”, a déclaré Stu Cruden, ancien évaluateur au bureau de L’évaluateur du comté de Boulder de 1989 à 1992, et maintenant évaluateur privé basé à Longmont. « Cependant, il est très possible que les prix se soient appréciés beaucoup plus rapidement dans ce segment inférieur, dans cette gamme de 400 000$, que dans la gamme de 800 000 $(et plus)., »
Cette prise est corroborée par d’autres experts immobiliers qui disent qu’il y a eu un récent adoucissement de l’appréciation au haut de gamme du marché du comté de Boulder, avec des augmentations plus rapides de la valeur et une plus grande demande pour les maisons plus modestes coûtant moins de $800,000.
Kyle Henley, propriétaire à Longmont, remarque la pression fiscale supplémentaire sur les maisons situées dans les niveaux de valeur moyenne et inférieure des maisons unifamiliales du comté., Alors que la maison de Henley sur la Huitième Avenue s’est vu attribuer une valeur fiscale de 420 900$, soit plus de 22% supérieure au prix de vente ajusté en fonction de son achat de la maison en 2017, il a déclaré que l’estimation d’un prêteur privé de la maison correspondait à la valeur taxée de l’évaluateur, démontrant
Cette tendance du marché privé, ainsi que les méthodes distinctes utilisées pour calculer les valeurs imposées et les valeurs ajustées dans le temps, aident à expliquer pourquoi les valeurs imposées pour les maisons coûtant plus de 800 000$, et surtout plus de 1 million de dollars, ne reflètent souvent pas leurs valeurs ajustées dans le temps associées, et peuvent sembler sous-évaluées par le bureau de l’évaluateur.
importance de la taille du marché
Il y a peu de responsables du comté peuvent faire pour résoudre le problème par eux-mêmes, Cynthia Braddock, évaluatrice du comté de Boulder.,
« certains viennent en bas, nous n’avons jamais entendu parler d’eux”, a déclaré Braddock. « Et certains viennent en haut et nous entendre, et nous devrions. … Je sais que nous avons des limites dans ce que nous faisons. … Si nous n’avons pas eu l’occasion d’entrer dans une propriété et de la regarder, nous pouvons la décrire de manière incorrecte. »
Les responsables du Bureau de L’évaluateur ne peuvent entrer dans une maison que s’ils ont la permission du propriétaire, a déclaré Braddock.
de plus, les résidents ne peuvent faire appel de la valeur fiscale de leur propriété qu’à l’évaluateur., Cela signifie que les propriétaires de maisons avec des prix de vente ajustés en temps de 800 000 $ou plus et des valeurs taxées qui ne sont pas à la hauteur de celles-ci ne recevront pas de factures d’impôt plus élevées, à moins qu’ils ne fassent appel à des valeurs taxées plus élevées, ce qui est rare, a déclaré Braddock.
Mais Braddock a également déclaré qu’elle soutenait les valeurs taxées calculées en utilisant le processus d’évaluation de masse du comté, les appelant plus précisément calculées que les prix de vente ajustés dans le temps.
« lorsque vous arrivez à cette valeur (taxée), vous avez pris en compte toutes les caractéristiques de la propriété, pas seulement le temps”, a déclaré Braddock.,
la raison pour laquelle les valeurs imposées sont souvent en deçà des prix de vente ajustés dans le temps pour les maisons récemment vendues qui coûteraient hypothétiquement maintenant 800 000 $ou plus implique l’application généralisée de facteurs d’ajustement dans le temps dans toutes les zones du marché.
Cruden, l’évaluateur privé, trouve problématique que le comté attire des zones de marché aussi vastes et utilise un ensemble de facteurs d’ajustement temporel à travers les niveaux de prix, ce qui signifie qu’une maison de 400 000 sold vendue le même mois qu’une maison de 1,5 million de dollars dans la même zone de marché reçoit le,
Mais l’appréciation se produit différemment entre les quartiers et entre les segments de prix sur le marché, a déclaré Cruden.
« comment justifiez-vous d’aller de la 75e rue à Martin Avenue? Vous traversez la ville », a déclaré Cruden à propos de la zone de marché du bureau de l’évaluateur 502 qui couvre la majeure partie de Longmont. « Il semble qu’ils appliquent un pinceau très large pour les données. »
c’est exactement ce que fait le bureau de l’évaluateur, a déclaré Braddock.
« Si vous vous attardez aux ventes de la subdivision, vous ne pouvez pas (examiner) assez de ventes parfois”, a déclaré Braddock., « Nous combinons donc ce que sont les subdivisions qui se ressemblent, et vous obtiendrez une disparité. Plus vous êtes petit, plus il est difficile d’arriver à quelque chose de réaliste parce que je n’ai pas les données. »
selon la loi, le comté ne peut calculer qu’un seul ensemble de facteurs d’ajustement du temps par zone de marché qui varient uniquement en fonction du mois et de l’année où une maison a été vendue, et non pas en fonction du niveau de prix ou d’un emplacement plus spécifique que la zone de marché plus large.,
« je pense qu’ils devraient avoir plus d’un facteur d’ajustement temporel (par niveau de prix)”, a déclaré Brian Goodheim, évaluateur privé basé à Boulder. « C’est ce que nous faisons en tant qu’évaluateurs privés. Je ne peux pas utiliser un taux d’appréciation généralisé pour le comté dans un quartier chic. … (Le bureau de l’évaluateur) a tellement de propriétés à évaluer et ils le font par ordinateur. Ils ne peuvent pas se concentrer sur les valeurs immobilières individuelles comme le fait un évaluateur (privé)., »
State law a factor
Les responsables du comté pourraient redessiner les limites de la zone du marché pour les maisons unifamiliales, ou en ajouter de nouvelles pour proposer des facteurs d’ajustement du temps plus granulaires basés sur la localisation, a déclaré Braddock, mais il doit lancer un large filet dans la plupart des cas pour avoir suffisamment de ventes
de Plus, le comté doit avoir une raison solide de redessiner les limites des zones de marché, et son bureau a des limites de temps pour terminer ses travaux tous les deux ans.,
« Nous pouvons changer les domaines économiques, mais nous devons y réfléchir très sérieusement car cela complique notre travail. Nous avons un délai très limité, et je sais que je ne peux pas évaluer chaque maison seule. Il n’y a aucun moyen”, a déclaré Braddock.
S’il y avait une nouvelle méthodologie développée qui pourrait ajouter de la précision au calcul des prix de vente ajustés dans le temps, pour les aligner davantage sur la façon dont les valeurs taxées sont déterminées en utilisant de multiples facteurs, Braddock a déclaré qu’elle serait ouverte à l’écoute et à la promotion d’un nouveau système mis en,
« Il y a peut-être une réflexion brillante à ce sujet et je serais ouvert à en entendre parler, mais la plupart du temps, Je ne le fais pas et la Législature a un très large éventail de choses auxquelles ils ont affaire”, a déclaré Braddock. « Adjustment l’ajustement du temps est quelque chose qu’on nous dit comment le faire, nous le faisons. Pourrait-il y avoir plus de variation, ou une méthode différente? C’est à l’assemblée législative. Je ne peux pas décider de le faire sur mon propre., »
elle a reconnu que les imperfections liées à l’évaluation à grande échelle doivent être traitées dans le cadre d’une procédure régulière avec le bureau de l’évaluateur et le Conseil de péréquation du comté, et a encouragé les contribuables à contacter son bureau s’ils ont un problème avec leur évaluation.
« Nous essayons vraiment de les aider à s’aider eux-mêmes, et parfois nous ne pouvons pas y arriver”, a déclaré Braddock. « C’est là qu’ils peuvent dire: « Je ne suis toujours pas d’accord », aller au Conseil d’administration du comté et avoir un conseiller-auditeur (faire une recommandation au Conseil)., »
le processus du comté fonctionne pour les personnes qui recherchent des valeurs moins taxées, a déclaré Goodheim, l’évaluateur privé de Boulder.
« lorsqu’on leur présente des données concrètes, ils vous écouteront, et ils m’ont écouté dans le passé”, a-t-il déclaré.
Les résidents qui veulent attirer l’attention sur la valeur taxée des propriétés autres que les leurs doivent cependant demander à l’état d’intervenir. À partir de là, si l’État juge un processus d’évaluation du comté problématique, il pourrait ordonner une refonte de l’ensemble du comté, ce qui ne s’est jamais produit dans le comté de Boulder, a déclaré Braddock.,
Howard Derby, un résident du comté, a accidentellement traversé ce processus d’état en 2018. Sans déposer une plainte formelle, il a informé les responsables de l’état de ce qu’il pensait être un signe que le Bureau de L’assesseur du comté de Boulder avait sous-évalué les maisons de 1 million de dollars et plus dans la zone de marché 301, où il vit.
Mais JoAnn Groff, un administrateur de l’impôt foncier de la Division de L’impôt foncier de l’État, a traité la correspondance de Derby avec le bureau comme une plainte.,
Les Fonctionnaires n’ont pas trouvé suffisamment de preuves de L’affirmation de Derby selon laquelle le comté avait des maisons sous-évaluées qui coûteraient 1 million de dollars ou plus, selon les ajustements de temps. Mais il a souligné plusieurs cas dans sa zone de marché de maisons plus chères que 1 million de dollars qui ont été donnés des valeurs fiscales plusieurs centaines de milliers de dollars en dessous du prix de vente ajusté dans le temps, parfois avec les valeurs imposées plus de 20% de moins.
« Nous n’avons pas nié la plainte, mais déterminé que le comté de Boulder n’était pas en violation de la loi”, a déclaré Groff.,
Le Regroupement de listes de ventes comparables auxquelles on peut se référer lors d’appels portant sur des maisons chères et des maisons situées dans les niveaux de prix moyen et inférieur peut en fait bénéficier les propriétaires de propriétés de moins de 800 000$, par valeur ajustée dans le temps, selon Rob Stamp, évaluateur basé à Longmont.,
Si l’appréciation se produit le plus rapidement dans les propriétés à bas prix, fait-il valoir, mais celles-ci reçoivent des ajustements de temps qui sont partiellement basés sur les ventes qui seraient pour plus de 800 000 $dans le marché actuel, il peut y avoir une meilleure chance pour un appel réussi de la propriété à bas prix En effet, les ventes comparables refléteront des valeurs ajustées dans le temps qui peuvent être légèrement inférieures à la réalité du marché en raison de l’impact de l’appréciation plus lente des propriétés coûteuses sur le facteur utilisé.,
« la maison la moins chère a l’avantage d’être regroupée avec les plus élevées”, a déclaré Stamp. « Si vous allez à comme Longmont, Old Town Longmont, il y aurait un taux d’appréciation là-bas, c’est beaucoup plus bas que si vous l’isolez à Southmoor Park. »Il a expliqué plus tard que certaines maisons dans la vieille ville sont chères pour Longmont et apprécient moins rapidement que les propriétés plus abordables en général, avec Southmoor Park généralement plus homogène prix et moins cher que les niveaux de prix supérieurs de la vieille ville, où les maisons à prix plus élevé ralentissent probablement le taux d’appréciation moyen de la région.,
démolitions, reconstructions font une différence
Les différences moyennes entre les valeurs taxées et les valeurs ajustées dans le temps ne racontent pas toute l’histoire dans tous les domaines du marché, et les projets de démolition, de reconstruction et de rénovation sont une
Les comparaisons des valeurs imposées et des valeurs ajustées dans le temps pour les maisons situées dans les limites de Boulder city donnent une idée de la valeur ajoutée à une propriété par un projet de démolition-reconstruction ou une rénovation massive.,
Plusieurs dizaines de propriétés dans les zones du marché de Boulder affichent des prix de vente récents et des valeurs ajustées dans le temps associées qui sont éclipsées par leurs valeurs taxées. C’est parce que les valeurs distinctes mesurent différentes maisons qui ont été sur le lot, avec le prix de vente ajusté dans le temps basé sur une maison vendue au cours de la période d’étude de deux à cinq ans qui a été depuis démolie, et la valeur taxée un reflet de la maison depuis reconstruite ou rénovée sur le terrain, ,
dans la zone de marché 103, à North Boulder, par exemple, les valeurs taxées étaient supérieures de 1,96% en moyenne au prix de vente corrigé dans le temps pour les 109 ventes qui seraient de 2 millions de dollars ou plus, selon les valeurs corrigées dans le temps. Pourtant, la majorité des ventes, 60, dans cette fourchette de prix ont été assignées à des valeurs imposées inférieures à la valeur corrigée du temps associée à la propriété. Ceux-ci comprennent une maison dans le bloc 2600 de Fourth Street qui a vendu en juin 2016 pour 2.59 millions de dollars, avec une valeur corrigée du temps de 2.919 millions de dollars, mais une valeur taxée de 2$.,387 millions, plus de 500 000 less de moins que le prix de vente ajusté dans le temps.
des propriétés comme une dans le bloc 500 de Juniper Avenue, cependant, aident à équilibrer la différence moyenne entre les deux valeurs dans la fourchette de prix de 2 millions de dollars et plus. Cette maison a été vendue en mars 2015 pour 1,95 million de dollars, a obtenu un permis de démolition de la ville de Boulder en septembre de la même année et a depuis reçu une valeur taxée de 6,8 millions de dollars, une augmentation de 175,56% par rapport au prix corrigé du temps de la vente de 2015. Il a depuis vendu à nouveau en juin 2017 pour 6,7 millions de dollars.,
alors que C’était un cas d’une maison déjà chère devenant plus chère, mettre côte à côte les valeurs réelles totales et les prix de vente montre comment Boulder perd une certaine abordabilité à cause de la tendance des démolitions de maisons qui étaient initialement plus modestes.
dans le bloc 500 de L’Avenue Dewey, par exemple, une maison a été vendue en janvier 2015 pour 500 000$, avec un prix de vente ajusté en fonction du temps de 642 300 for pour la transaction, mais la valeur taxée récente donnée à la propriété était de 129.,39% plus élevé que la valeur ajustée dans le temps, avec un permis de démolition approuvé par la ville en 2016 pour faire place à une structure poussant la valeur taxée de la parcelle à 1,473 million de dollars.
Les évolutions de la valeur des maisons comme celle de cette propriété contribuent également à la différence moyenne souvent importante entre les valeurs imposées et les valeurs ajustées dans le temps, la première apparaissant souvent beaucoup plus grande que la seconde, pour les maisons coûtant moins de 800 000$, selon les ajustements dans le temps du comté.
« ces cabanes n’attendent que de devenir des châteaux sur ce marché”, a déclaré Braddock.
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