i begyndelsen af 2006 besluttede min mand og jeg at købe vores første hjem i min hjemby Greenfield, Indiana. Efter shopping i et par måneder besluttede vi os for et 1.300 kvadratmeter hjem med tre soveværelser, et åbent køkken og stue og en indhegnet baghave.
da vi var flyttet dertil fra en et-værelses lejlighed med kun to vinduer og i alt 500 kvadratfod, føltes det som et palæ for os. Pludselig gik vi fra at sove, spise og bo i 2-3 værelser til at have flere værelser, end vi havde brug for.,
alligevel var vores plan ikke at bo der for evigt. Ser du, vi havde på en eller anden måde sat vores syn på at blive udlejere i en ung alder for at nå vores drøm om økonomisk uafhængighed så hurtigt som muligt. Og det er præcis, hvad vi gjorde.et par måneder efter købet af vores eget hjem satte vi 10 procent ned på en murstenranch i nærheden og gjorde det til vores første leje. Kort efter konverterede vi vores” starter home ” til en anden leje og købte et større hjem til os selv.,
Vi lærte det meste af det, vi vidste om at finde og screene lejere, oprette og underskrive lejekontrakter og styre vores ejendomme på internettet. Alle, vi kendte, troede, at vi var skøre, indtil de endelig indså, at vi trods vores manglende erfaring som udlejere faktisk fik det til at fungere på en eller anden måde.
her er hvad jeg ville ønske, jeg ville have kendt
hurtigt frem næsten ti år, og vores ejendomme står stadig og så rentable som nogensinde. En af vores ejendomme er blevet betalt i omkring et år, og den anden har et lille pant, der skal betales om 2-3 år.,
selvfølgelig har familiemedlemmer og venner, der engang troede, at vi var vanvittige, ændret deres melodi gennem årene. Når begge vores ejendomme er betalt, har vi mindst $ 2,000 pr. Hele tiden betalte vores lejere faktisk ejendommene med deres penge-ikke vores.
alligevel har det ikke været en smertefri oplevelse, og vi lavede mange fejl undervejs. Og der er masser af ting, jeg ville gøre anderledes, hvis jeg kunne. Desværre er det rigtigt, at nogle ting skal læres på den hårde måde., Her er hvad jeg ville ønske, jeg ville have vidst, før vi blev udlejere:
dine ejendomsskatter kan eksplodere
en af de første lektioner, vi lærte om at eje huslejer, kom som en enorm, skræmmende overraskelse og endte med en nat med tårer og uger med stress. Jeg vil aldrig glemme den dag, jeg åbnede vores ejendomsskatregning for vores første leje og indså, at vores ejendomsskatter var steget 300 procent natten over.,
Jeg vidste faktisk, at vores ejendomsskatter ville stige noget — min stat tilbyder en boligejers fritagelse for din primære bolig, og jeg vidste, at det ikke ville gælde for ejendomme, vi ikke boede i. Jeg var stadig ikke klar over, at ejendomsskattekapsler på lejeboliger var et fuldt procentpoint højere end dem på boliger og din primære bopæl.
problemet var, jeg havde baseret lejeprisen på vores gamle realkreditregning – ikke den nye. Så, for det første år lejede vi det hjem, vi brød bare lige i stedet for at trække i et overskud., Heldigvis var vi i stand til at justere lejen og hæve den for at tage højde for de højere ejendomsskatter, når det første års lejekontrakt sluttede. Lektion lærte der, men det blev bestemt lært på den hårde måde.
Lejere Kan Gøre Mere Skade End Du Indse
Hvis du taler med nogen, der har ejet udlejningsejendomme, du har sandsynligvis hørt et par rædselshistorier om den slags skader, de kan efterlade. Jeg var fuldt ud klar over, at disse ting sker, men ikke helt forberedt eller forventer at leve igennem det selv.,
desværre ville jeg snart finde ud af, hvor stressende det kan være, når en af vores lejerfamilier brød deres måned-til-måned lejekontrakt brat og flyttede ud i vinterens død. Da jeg dukkede op i huset for at gøre den sidste gennemgang af ejendommen, kunne jeg ærligt ikke tro, hvad jeg så.
alle døre i hjemmet manglede — væk. Tæppet, som havde været nyt, da de flyttede ind, så ud som om nogen havde hældt en kæmpe dåse motorolie over det hele. Hoveddøren var blevet brudt ind, og dørkarmen var tilfældigt limet sammen igen i et forsøg på at skjule den.,
men det værste var endnu ikke kommet. Det gigantiske billedvindue foran i huset var blevet brudt — og erstattet med et vindue, der ikke engang passede og ikke stemte overens med resten af vinduerne i huset. Hvad?!?
Jeg kunne ikke tro, hvad jeg så. Huset havde været i god form sidste gang vi besøgte, hvilket kun var otte måneder før. Desværre fandt jeg senere ud af, at familiens mor havde pakket hendes ting op og forlod flere måneder før, hvilket efterlod Faderen og børnene til at finde ud af tingene på egen hånd., Han arbejdede lange timer og forlod de to teenage drenge alene i løbet af denne tid, hvilket førte til den totale ødelæggelse af hjemmet i en relativt kort tid.
Vi fik i sidste ende fast og erstattet alt i hjemmet, og fik endda lejere til at tilbagebetale os for det meste af skaden. Alligevel lærte jeg en værdifuld lektion af oplevelsen: en masse skader kan ske på kort tid, hvis du tillader det, og den eneste måde at forhindre det på er at besøge dine ejendomme ofte.,
gode lejere er deres vægt værd i guld
at bruge $6.000 til at reparere vores lejebolig lærte os, at vi skulle være mere forsigtige, når vi valgte lejere. Men det lærte os også at sætte pris på de rigtig gode lejere, vi har fornøjelsen af at gøre forretninger med. Du kender den slags, og måske er du selv en: lejerne, der tager pletfri pleje af græsplænen og holder hjemmet rent. Dem, der dekorerer til ferien og sætter en ære i deres leje, som om det var deres eget hjem.,
et af vores hjem er blevet lejet til den samme familie i otte år på dette tidspunkt, for eksempel, og jeg er vokset til at være meget glad for dem. Vi falder kun ind en gang hvert halve år eller deromkring, og ejendommen er altid pletfri inde og ude.
Vi hører næppe fra disse særlige lejere. Sidste gang de ringede til os var det fordi de vil plette og opgradere dækket.
fordi de er så gode lejere, har jeg lovet at aldrig hæve lejen, så længe de er der., Og selvom vi taber nogle indtægter ved ikke at hæve husleje, får vi ro i sindet, der følger med at have en lejer, der tager fremragende pleje af vores ejendom. For mig er den følelse mere værd end de inkrementelle lejeforhøjelser, vi kunne opkræve, når tiden går.
Jeg spekulerer også på, om vi alligevel vil ende fremad. Når alt kommer til alt, har fremragende lejere som dem en tendens til at kræve færre reparationer og vil efterlade langt mindre slid, når de endelig flytter ud.,
Reparationer Vil Blive Dyrt og Uventede
I de ti år, vi har ejet vores hjem, vi har erstattet en ovn, aircondition, køleskab (to gange), og et komfur. Vi har betalt for en ny sump pumpe og undervands afløbssystem i en af vores gennemsøgning rum. Vi har brugt hundredvis af dollars på gipsvæg reparation, maling og tæppe. Og det inkluderer ikke engang de $ 6.000, vi brugte på at reparere ejendommen, som vores lejere praktisk talt ødelagde et år.heldigvis er de fleste af disse midler kommet direkte fra vores lejere selv., Da begge vores ejendomme bringer et ryddeligt overskud hver måned, vi er i stand til at bruge overages til at betale for ting som reparationer og opgraderinger og hvad der ellers kommer op.
alligevel er nogle af pengene kommet lige ud af vores egne lommer, og disse overraskelsesreparationer synes altid at komme på de mest uventede (og værste) tidspunkter. Da vi først blev udlejere, havde vi ikke en enorm nødfond til at håndtere uventede reparationer og skulle ofte dyppe ned i vores personlige opsparing for at betale for noget, der dukkede op.,
alt fungerede altid fint, men jeg indså bestemt over tid, at vi var nødt til at afsætte nogle midler til det, vi vidste, at der i sidste ende ville ske. Og nu hvor vi har en nødfond, der er stor nok til at håndtere næsten alt, stresser jeg ikke længere om disse ting — som taget, der skal udskiftes i det næste år eller to, eller den 17-årige ovn, der til sidst vil dø.
i stedet for at lade det ukendte kontrollere os, har vi lært at tage kontrol over situationen selv gennem årene. Ting sker. Forskellen er, nu er vi forberedt.,
det er Okay at sætte regler og holde sig til dem
en af vores lejerfamilier var konstant fem til 10 dage forsinket med deres leje i to år i træk. Og selvom lejekontrakten sagde, at jeg teknisk set fik lov til at opkræve et $10-pr. Ikke en eneste gang. Hvad skete der? Jeg var simpelthen for flink.
det hele startede med den første måned, de var for sent. Det virkede ikke som en big deal for mig, så jeg fortalte dem ikke at bekymre sig om det. “Bare Betal, når du kan,” sagde jeg. Og det er præcis, hvad de gjorde.,
desværre fortsatte de med at betale, når de kunne, hver måned efter det. Og fordi jeg havde været så nonchalant om det de første par måneder, det blev sværere at sætte min fod ned som tiden gik. Jeg var også ikke-konfronterende i starten, hvilket næsten er det værste, en udlejer kan være. Som resultat, de var for sent med deres husleje i to år, og jeg brugte utallige timer på at stresse over situationen.
Jeg har lært siden da, at det er okay at holde sig til vilkårene i lejekontrakten – selvom disse vilkår ender med at koste en anden penge., Faktisk er fastsættelse af faste grundregler den bedste måde at lade lejere vide, at reglerne betyder noget, og at der er konsekvenser for forsinkede lejebetalinger, skader eller noget andet.
at købe lejeboliger var et fremragende valg… for os
selvom vi langt fra var eksperter, da vi kom i gang, er jeg overbevist om, at det at købe lejeboliger er et af de bedste økonomiske træk, vi har foretaget. Først og fremmest købte vi vores ejendomme nær bunden af markedet, hvilket betyder, at de allerede er steget enormt i værdi., Og for det andet har vi sikret en fremtidig indkomststrøm, der er adskilt fra alle vores andre pensionskonti og ikke nødvendigvis underlagt de samme risici.
selvom vores ejendomme giver en månedlig fortjeneste, bruger vi i øjeblikket pengene til at betale for reparationer og vedligeholdelse. Imens, ethvert overskud går lige mod lånene for at fremskynde deres potentielle udbetalingsdatoer. Vores ejendomme lejer i øjeblikket for lidt under $ 2.000, men jeg forventer, at de lejer betydeligt mere i de næste 10 år., Når de først er betalt, alle disse penge er øremærket til at hjælpe vores piger med at betale for college og finansiere en del af vores drømme om førtidspensionering.på grund af vores forkærlighed for fast ejendom planlægger vi endvidere at købe mindst to lejeboliger i de kommende år. Selvom jeg ikke er helt klar til at trække udløseren endnu, tror jeg, vi kunne drage fordel af at have et par mere betalte ejendomme i vores portefølje, når vi går på pension.,
- relateret: ni ting, vi ser efter i en rentabel udlejningsejendom
at blive udlejer er ikke for hjertet
at købe de rigtige udlejningsejendomme er en udfordring i sig selv, men handlingen med at være udlejer er langt den sværeste del. At eje lejeboliger kan dog være nøglen til en stor fortjeneste og økonomisk frihed, hvis du gør tingene på den rigtige måde fra starten – eller i det mindste lære af dine fejl undervejs.
Jeg ville ikke ændre noget ved vores historie, men jeg ville ønske, at jeg havde kendt mere om virksomheden, før vi kom i gang., Hvis du overvejer at købe lejebolig, håber jeg, at du kan lære af mine fejl i stedet for at lære ting på den hårde måde.
mit bedste råd er dette: Screen dine lejere omhyggeligt og hold øje med din ejendom på alle tidspunkter. Vær ikke bange for at fastsætte loven, hvis det er nødvendigt, men vær respekt for dine lejere og deres familier — især de mest pålidelige. Gem også til de reparationer, du ved om… og for dem, du ikke gør.
fordi, når det kommer til at være udlejer, vil alt, hvad der kan ske, sandsynligvis.,
Sammenlign top mortgage långivere
Holly Johnson er en prisvindende Personal finance forfatter og forfatter til nul ned din gæld. Johnson deler hendes besættelse med sparsommelighed, budgettering, og rejser på ClubThrifty.com.
Leave a Reply