odpisy jsou způsob, jak získat zpět náklady na aktivum během jeho životnosti. Spíše než odečíst veškeré náklady na kus nemovitosti v roce nákupu, odečtete část z nich každý rok, pomocí metod a tabulek stanovených IRS.
není pochyb o tom, že výpočet a sledování odpisů je skutečná bolest hlavy. Pokud však budete požadovat odpočet ministerstva vnitra, je důležité, abyste tak učinili.
proč?, Protože, ať si tvrdit, odpisy, nebo ne, ÚŘAD bude vyžadovat, abyste snížit zisk přijaté při prodeji vašeho domova tím, že výši odpisů, které byste měli mít tvrdil.
Pokud nemáte nárok odpisy, můžete přijít dvakrát—za prvé, tím, že sníží vaše roční vyúčtování daně o největší částku, a za druhé, tím, že sníží množství zisku, které můžete vyloučit z příjmu, když vám prodat váš domov.,
Pokud se nebude realizovat výrazné celkové úspory z prohlašovat, že domácí kancelář odpočet (například, obchodní využití procento pro váš domov je jen pět procent), pak možná budete chtít zvážit výše uvedené odpočty. Spolupracujte se svým daňovým profesionálem na vytváření různých scénářů, takže plánujete nejen pro tento rok, ale i pro roky po silnici.,
Odpisů na Základě Domov Daňový Základ
Než budete moci vypočítat dolar výši odpisů, nicméně, budete potřebovat vědět, daňový základ vašeho domova.,
určit, váš domov je daňový základ, můžete začít s nižší:
- domácí tržní hodnoty v době, kdy začnete používat doma, kanceláři, nebo
- náklady na domů (a to včetně nákladů na půdu pod ní), plus hodnota jakékoliv trvalé zlepšení jste provedli před použitím domácí kanceláře, a to po odečtení případných ztrát ztráty odečteny před použitím.,
V mnoha případech, budete pomocí druhé ze dvou výše uvedených položek, ale pokud máte podezření, že váš domov má sklouzl dolů v hodnotě od doby, co jste ho koupil, měl jsi si udělat odhad, když začnete používat domácí kancelář, aby bylo možné stanovit reálnou tržní hodnotu v tomto bodě v čase.
náklady Na domácí obecně zahrnuje nejen cenu, kterou jste zaplatili prodejci, ale také různé náklady na uzavření a vypořádání poplatky., Častější z nich jsou abstraktní poplatky, instalace inženýrských sítí, právní poplatky, nahrávání poplatky, průzkumy, převodní daně, název pojištění, a veškeré částky, souhlasíte, že budete platit na účet prodávajícího, jako jsou daně nebo úrok, provize z prodeje, nebo poplatky za vylepšení, nebo opravy.
nesmíte však zahrnout pojistné, nájemné za obsazení před uzavřením a poplatky spojené se získáním úvěru, jako je hypoteční pojištění, úvěrové zprávy, poplatky za hodnocení, poplatky za převzetí úvěru a body.,
musíte přiměřeně rozdělit celkové náklady na nemovitost mezi pozemky a budovy na ní, abyste vypočítali daňový základ pro odpisy. Pokud kupní smlouvě není výslovně přidělit cenu, měli byste přidělit náklady na základě spravedlivé tržní hodnoty pozemků a budov v době nákupu. Váš realitní nebo pojišťovací agent může být schopen vám pomoci provést přiměřený odhad reálné tržní hodnoty.
váš daňový základ musí být vynásoben procentem obchodního využití vašeho domova, abyste dosáhli částky, kterou můžete znehodnotit.,
Jakmile budete vědět, daňový základ odpisovaného část domu, musíte vynásobit zlomek určí ÚŘAD, se sídlem na měsíci a roce jste začal používat doma pro podnikání. Tabulky ukazující tyto zlomky jsou k dispozici v publikaci IRS 946, jak znehodnotit majetek. Obecně řečeno, pro nemovitosti, které jste začali používat pro obchodní nebo po Květen 13, 1993, amortizace bude 39 let a v každém roce, ale první a poslední, použitelné frakce bude .02564., Za první a poslední roky bude zlomek záviset na Měsíci, ve kterém začalo nebo skončilo obchodní využití.
Pokud jste začali používat svou domácí kancelář před 13. květnem 1993, pokračujte v používání metody odpisování, se kterou jste původně začínali.
opravy jsou odečteny; vylepšení jsou znehodnocena
Pokud si můžete nárokovat odpočet domácí kanceláře, můžete odečíst část vašich oprav. Obecně platí, že náklady na zlepšení kapitálu musí být přidány k základu nemovitosti., Nicméně, na rozdíl od většiny majitelů domů, můžete požadovat odpisy na váš domov-ale pouze na straně používané jako domácí kancelář.
někdy je obtížné rozlišit mezi opravy, které je uznatelné (plně nebo částečně) v roce se to stalo, a zlepšení, která musí být odepsána v průběhu vlastnost je užitečná život.
Podle IRS, zlepšení
- podstatně přidává hodnotu vašeho domova,
- značně prodlužuje jeho životnost, nebo
- přizpůsobuje je nové využití.,
naproti tomu Oprava pouze udržuje váš domov v běžném efektivním provozním stavu; nepřispívá k hodnotě vašeho domova ani prodlužuje jeho životnost. Pokud se opravy provádějí v rámci rozsáhlé přestavby nebo obnovy, považuje se celá práce za zlepšení.
Obecně řečeno, opravy zdi a podlahy, malování, opravy střechy a okapů, oprava pece nebo klimatizaci, a zašívání úniky by být považován za opravy., Instalace nových podlah, střech a žlabů, pecí nebo klimatizačních jednotek by byla považována za zlepšení kapitálu.
zhodnocení Kapitálu, Musí Být Odepisována
v Případě, poté, co začnete používat váš domov, pro podnikání, můžete provést významné, trvalé zlepšení na majetku (na rozdíl od opravy), budete muset odepisovat tento kapitálové výdaje stejně., Například, pokud dáte na novou střechu, nebo koupit nový kotel pro váš domov, by devalvovat obchodní podíl nákladů na zlepšení více než 39 let, počínaje měsícem a rok instalace.
Pokud použijete jakoukoli část vašeho domova pro podnikání, musíte upravit základ vašeho domova pro všechny odpisy, které bylo přípustné pro jeho obchodní použití, a to i pokud jste neměli nárok., Také musíte snížit zisk, který lze při prodeji domu vyloučit, o povolenou výši odpisů-i když jste se neobtěžovali uplatnit nárok.
Speciální Pravidla Upravují Home Office Obětí Ztráty
Pokud máte nárok na domácí kancelář odpočet a vaše domácí kancelář je poškozen nebo zničen vloupání nebo katastrofy jako hurikán, povodeň, požár, nehody, nepokoje, nebo vandalismu, můžete být schopni odečíst některé vaše ztráty jako součást domácí kancelář odpočet.,
ztráty obětí znamenají náhlou, náhodnou nebo neobvyklou ztrátu. Ztráty obětí nezahrnují škody způsobené domácími zvířaty nebo progresivní ztráty na majetku, jako jsou škody způsobené erozí, termiti nebo jiným hmyzem, hniloba dřeva a podobné pomalu se pohybující příčiny.
Pokud dojde ke ztrátě pouze na ministerstvu vnitra, považujte ji za“ přímý “ náklad, který je plně odpočitatelný. Pokud se to týká celého domu, budete muset přidělit částku mezi částí domácí kanceláře vašeho domu a částí pro osobní použití. Alokaci provedete na základě procenta využití vaší firmy., Pokud ke ztrátě došlo pouze v nepodnikatelské části domu, nesmíte ji odečíst jako obchodní náklady, i když ji můžete odečíst jako osobní náklady.
silné krupobití a větrná bouře způsobily rozsáhlé škody na střeše vašeho domova. Obchodní využití procento vašeho domova je 10 procent. Pouze 10 procent ztráty na životech bude tedy odečitatelné jako obchodní ztráta. Zbytek může být odečitatelný jako osobní ztráta oběti.,
navíc, vítr způsobil strom spadnout přes okno v obývacím pokoji, který není součástí vaší domácí kanceláře. Výše této ztráty není mezi ministerstvem vnitra a rezidencí vyčíslena.
náhrada pojištění ovlivňuje částku odpočtu ztráty.
tvrdí, nehody, ztráty, musí podat včas žádost o jakémkoli pojištění, které máte na pozemku, a můžete odečíst pouze část ztráty, která není hrazena pojišťovnou.,
Pokud uhraditelná částka nebyla stanovena v době, kdy budete muset podat daňové přiznání, výpočet ztrát s použitím množství, které lze rozumně očekávat, že nakonec zpět od pojišťovny. Pokud je váš odhad je nesprávný, můžete léčit jakékoliv další náhrady jako příjem v roce skutečně přijmout, nebo podat pozměněný návrat pro rok ztrátu, pokud nechcete obnovit, stejně jako jste očekávali.,
Pokud jsi zpět více pojištění peněz, než váš upravený základ v majetku v době ztráty, může ve skutečnosti mít zdanitelný zisk, pokud si koupíte náhradní nemovitosti do dvou let, nebo do čtyř let, pokud došlo ke ztrátě na váš hlavní dům se nachází v federálně prohlášena za oblast katastrofy. Viz IRS publikace 547, oběti, katastrofy, a krádeže, pro více informací.,
Obchodní Ztráty, Pravidla Jsou Více Daňově Zvýhodněných
pravidla pro odečtení ztrát ztráty jsou příznivější pro podnikání nemovitosti, než pro osobní majetek.
Pro jednu věc, ztráty na osobní majetek podléhají dvě prahové hodnoty: $100 na jeden výskyt, práh, což znamená, že první 100 dolarů odpočitatelná není, a 10% z upravených hrubého příjmu (AGI) limit. Jinými slovy, po odečtení prvních 100 $můžete odečíst pouze část zbývající ztráty, která přesahuje 10 procent vašeho AGI., Ani jeden z těchto limitů se nevztahuje na ztráty obětí na majetku podniku.
za druhé, ztráty obchodní ztráty se měří pomocí mírně odlišných pravidel. Pro oba druhy ztrát, pokud je vlastnost je pouze poškozený, musí mít nižší pokles majetku je spravedlivé tržní hodnoty (FMV) v důsledku ztráty nebo majetku očištění před obětí ztráty. Z toho odečtete jakoukoli úhradu pojištění, abyste dosáhli výše ztráty.
Pokud je osobní majetek zcela zničen, začněte s dolní částí FMV nebo upraveným základem před ztrátou., Pokud je však obchodní majetek zcela zničen, začněte s upraveným základem před ztrátou minus jakoukoli hodnotu záchrany; FMV nemovitosti se nepovažuje.
Chcete-li si vyžádat ztrátu oběti na vaší domácí kanceláři, musíte vypočítat ztrátu oběma způsoby. Nejprve Spočítejte výši ztráty, kterou byste mohli odečíst, pokud by Kancelář nebyla použita pro podnikání, pomocí výše popsaných prahů 100 a 10 procent agi. Poté Spočítejte výši ztráty na ministerstvu vnitra jako obchodní náklady., Nejjednodušší způsob, jak vypočítat tyto dvě částky, je použít formulář IRS 4684, oběti a krádeže jako pracovní list. Kompletní část a, jako by ztráta byla na osobním majetku,a pak kompletní část B, jako by majetek byl obchod.
Zatímco množství, že by být uznatelné jako osobní ztrátu (jak je znázorněno na Část A) je vždy uznatelné jako rozepsaný odpočet daně, je rozdíl mezi osobní ztráty a obchodní ztráty budou uznatelné v tomto roce, pokud vaše příjmy z podnikání, je dostatečné k pokrytí všech vašich obchodních výdajů. Pokud tomu tak není, můžete přebytek přenést a odečíst jej příští rok.,
ztráty obětí snižují daňový základ nemovitosti. Vaše odečitatelné ztráty obětí musí být použity ke snížení daňového základu v obchodní části domu. Pro rok ztráty a pro následující roky budete muset tento nový základ použít při výpočtu odpočtů odpisů. Další informace naleznete v publikaci IRS 946, jak znehodnotit majetek.
Leave a Reply