daňové zástavní právo investování je plné rizika pro většinu investorů. Zde je vše, co potřebujete vědět

Nákup daňové lien certifikáty, je jeden způsob, jak získat nemovitosti expozice v portfoliu, aniž by vlastně investovat do nemovitostí. Zatímco sofistikovaní investoři mohou investovat do daňových zástavních práv slušné výnosy, nováčci se mohou snadno spálit.,

Zde je, jak to funguje: Když majitel nemovitosti nezaplatí jeho nebo její daně, obce ve které se nemovitost nachází, může prodat své daňové zástavní právo — právo na zamezení přístupu na nemovitost, kdy majitel nezaplatil daně.

investoři kupují zástavní práva v aukci a platí částku dlužných daní výměnou za právo vybírat tyto peníze plus úrokovou platbu od vlastníka nemovitosti. Úrokové sazby se liší v závislosti na jurisdikci nebo státu., Například, maximální zákonná úroková sazba je 16 procent v Arizoně a 18 procent na Floridě, zatímco v Alabamě sazba je stanovena na 12 procent, podle Vnitrostátní Daňové Lien Sdružení, nebo NTLA, neziskové organizace, která zastupuje vlády, institucionální daňové lien investory a správci. Vítězem certifikátu daňového zástavního práva je obvykle investor ochotný přijmout nejnižší úrokovou sazbu. Většina daňových zástavních práv zakoupených v aukci se prodává v sazbách mezi 3 a 7 procenty na národní úrovni, říká výkonný ředitel NTLA Brad Westover., Majitel nemovitosti má dobu splácení-obvykle jeden až tři roky-na zaplacení daní plus úroků.

Pokud majitel nemovitosti se nezdaří, aby zaplatil daně z majetku na konci umořovacího období, lienholder může zahájit zabavení řízení převzít vlastnictví majetku. Ale to se zřídka stává: daně se obecně platí před datem vykoupení.

úrokové sazby činí daňová zástava atraktivní investicí., Zástavní práva jsou také první v řadě pro splácení, ještě před prvními hypotékami. „Měl jsem pár klientů a přátel, kteří investovali do daňové pohledávky na velký úvazek téměř jako obchodní a udělal dobře,“ říká Martin Cass, regionální ředitel soukromé klient služby v BDO USA, účetní firma v West Palm Beach, Florida. „Ale je to komplikované. Musíte pochopit podrobnosti.“

Aukční metody

aukce se mohou konat na internetu nebo osobně a pracovat několika různými způsoby, v závislosti na obci.

jeden je známý jako nabízení úrokové sazby., Obec stanoví maximální sazbu a uchazeč, který žádá o nejnižší úrokovou sazbu pod tímto maximem, vyhraje aukci.

další varianta zahrnuje nabízení prémie na zástavní právo. Dražbu vyhrává uchazeč, který nabízí zaplatit nejvyšší prémii nad zástavní částku. Prémie může získat úrok a může být vrácena držiteli zástavního práva při vykoupení, ale ne vždy.

jednotliví investoři, kteří zvažují investice do daňových zástavních práv, by měli mít na paměti především jeden bod: udělejte si domácí úkoly., „Musíte znát nemovitost,“ říká Richard Zimmerman, partner účetní firmy Berdon LLP v New Yorku.

„měli Byste opravdu pochopili, co si kupujete. Uvědomte si, co je nemovitost, sousedství a hodnoty, takže si nekoupíte zástavní právo, které nebudete moci sbírat.“Chcete se vyhnout vlastnostem s poškozením životního prostředí, jako je například ten, kde čerpací stanice vyhodila nebezpečný materiál.,

Budete také muset být opatrní, když budete dělat váš výzkum, říká Joanne Musa, daňové lien investice konzultant a zakladatel TaxLienLady.com. „Lidé si seznam vlastností a dělat svou due diligence týdnů před prodejem,“ říká. „Polovina nemovitostí na seznamu může být pryč, protože daně dostat zaplaceno. Ztrácíš čas. Čím blíže k datu provedete svou due diligence, tím lépe. Musíte získat aktualizovaný seznam.,“

kromě kontroly nemovitosti a všech zástavních práv proti ní by měl potenciální uchazeč také Zkontrolovat ceny za prodej podobných nemovitostí a získat výsledky nedávného daňového prodeje. „Chcete vědět, na co se úroky upisují, nebo jaká je cena zástavního práva při nedávném daňovém prodeji, abyste zjistili, zda je zisková nebo ne,“ říká Musa.

co se naučit

Pokud vyhrajete zástavní právo v aukci, musíte se naučit své povinnosti., Například, v Illinois, do čtyř měsíců od zakoupení zástavního práva, jste povinni informovat vlastníky nemovitostí, že vlastníte zástavní právo a může zabavit, pokud nebudou splácet, Musa říká. Poté musí být před koncem doby vykoupení zaslán další dopis.

daňové zástavní právo má také datum vypršení platnosti. „Někdy je to šest měsíců po období vykoupení,“ říká. „Nemyslete si, že si můžete jen koupit a zapomenout na to.“Všechna práva držená držitelem zástavního práva k uzavření nemovitosti nebo k získání jeho investice od vlastníka nemovitosti vyprší, když zástavní právo vyprší.,

poté, co jste si koupili zástavní právo, možná budete chtít platit daně z nemovitosti v následujících letech, takže nikdo jiný nemůže koupit zástavní právo, a tak mít nárok na nemovitost.

Richard Rampell, generální ředitel společnosti Rampell & rampell accounting firm in Palm Beach, Fla., byla součástí malé skupiny, která investovala do místních daňových zástavních práv v pozdních 1990 a brzy 2000s. zpočátku, partneři dělali dobře. Pak se však do aukcí po celé zemi zapojili velcí institucionální investoři, včetně bank, hedgeových fondů a penzijních fondů, v pokušení vysokými výnosy.,

větší investoři pomohli snížit úrokové sazby, Takže Rampellova skupina už nevydělávala značné peníze na zástavních právech. „Nakonec jsme na tom nebyli o moc lépe než CD,“ říká. „Pro množství práce to nestojí za to.“Vzhledem k vstupu velkých investorů na trh s daňovými zástavními právy je pro jednotlivce obtížnější získat atraktivní zástavní právo.

můžete se také setkat s obtížemi při získávání titulu k nemovitosti v případě uzavření trhu. Může mít například i jiná zástavní práva, tvrdí Rampell. „To je něco, na co by se průměrný investor neměl dívat,“ říká.,

Protože daňové lien investování zahrnuje tolik due diligence, to by mohlo být užitečné, aby zvážila investovat pasivně prostřednictvím institucionální investor, který je členem Národní Daňové Lien Sdružení. Westover tvrdí, že 80 procent daňových zástavních listů je prodáno členům NTLA. Říká, že zápas se zájem investorů, kteří se stanou NTLA členů s institucionálními investory, kteří se zaměřují na tuto oblast trhu.

ntla členství pro investory s méně než $ 1 milionů investovat náklady $500 ročně., Členský poplatek pro institucionální investory se pohybuje od $2,000 do $10,000, v závislosti na velikosti jejich investičního portfolia. Tito institucionální investoři mohou vytvářet výnosy v rozmezí od 4 procent do 9 procent ročně, říká.