Tax lien Investieren ist voller Risiko für die meisten Anleger. Hier ist alles, was Sie wissen müssen

Der Kauf von Pfandbriefzertifikaten ist eine Möglichkeit, Immobilien in Ihr Portfolio aufzunehmen, ohne tatsächlich in Immobilien zu investieren. Während anspruchsvolle Anleger durch Investitionen in Steuerpfandrechte anständige Renditen erzielen können, können Anfänger leicht verbrannt werden.,

So funktioniert es: Wenn ein Grundstückseigentümer seine Steuern nicht zahlt, kann die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, sein Steuerpfandrecht verkaufen — das Recht, eine Immobilie abzuschotten, wenn der Eigentümer keine Steuern gezahlt hat.

Investoren kaufen die Pfandrechte in einer Auktion und zahlen den Betrag der geschuldeten Steuern als Gegenleistung für das Recht, dieses Geld zuzüglich einer Zinszahlung vom Eigentümer zurückzuholen. Die Zinssätze variieren je nach Gerichtsbarkeit oder Staat., Zum Beispiel beträgt der maximale gesetzliche Zinssatz in Arizona 16 Prozent und in Florida 18 Prozent, während in Alabama der Zinssatz laut der National Tax Lien Association oder NTLA, einer gemeinnützigen Organisation, die Regierungen, institutionelle Anleger und Dienstleister vertritt, auf 12 Prozent festgelegt ist. Der Gewinner eines Tax Lien Certificate ist in der Regel der Anleger bereit, den niedrigsten Zinssatz zu akzeptieren. Die meisten bei einer Auktion gekauften Steuerpfandrechte werden national zu Sätzen zwischen 3 und 7 Prozent verkauft, sagt Brad Westover, Executive Director von NTLA., Der Eigentümer hat eine Rückzahlungsfrist — in der Regel ein bis drei Jahre -, um die Steuern zuzüglich Zinsen zu zahlen.

Wenn der Grundstückseigentümer die Grundsteuern nicht bis zum Ende des Rückzahlungszeitraums erhöht, kann der Pfandrechtsinhaber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Aber das passiert selten: Die Steuern werden in der Regel vor dem Rückzahlungstermin bezahlt.

Die Zinssätze machen Steuerpfandrechte zu einer attraktiven Investition., Pfandrechte sind auch an erster Stelle für die Rückzahlung, noch vor den ersten Hypotheken. „Ich hatte ein paar Kunden und Freunde, die fast als Unternehmen groß in Pfandrechte investiert haben und es gut gemacht haben“, sagt Martin Cass, Regional Director Private Client Services bei BDO USA, einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in West Palm Beach, Fla. „Aber es ist kompliziert. Sie müssen die Details verstehen.“

Auktionsmethoden

Die Auktionen können im Internet oder persönlich abgehalten werden und je nach Gemeinde auf verschiedene Arten funktionieren.

Man ist bekannt als Bieten den Zinssatz nach unten., Die Gemeinde legt einen Höchstsatz fest, und der Bieter, der den niedrigsten Zinssatz unter diesem Maximum verlangt, gewinnt die Auktion.

Eine weitere Variante beinhaltet das Bieten einer Prämie auf das Pfandrecht. Der Bieter, der anbietet, die höchste Prämie über dem Pfandrechtsbetrag zu zahlen, gewinnt die Auktion. Die Prämie kann Zinsen verdienen und kann bei Rückzahlung an den Lienholder zurückgezahlt werden, jedoch nicht immer.

Einzelne Anleger, die über Investitionen in Pfandrechte nachdenken, sollten vor allem einen Punkt beachten: Machen Sie Ihre Hausaufgaben., „Sie müssen wissen, dass die Eigenschaft“, sagt Richard Zimmerman, partner bei Berdon LLP Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in New York City.

“ Sie sollten wirklich verstehen, was Sie kaufen. Beachten Sie, was die Eigenschaft ist, die Nachbarschaft und Werte, so dass Sie kein Pfandrecht kaufen, die Sie nicht in der Lage zu sammeln.“Sie möchten Eigenschaften mit Umweltschäden vermeiden, z. B. eine, bei der eine Tankstelle Gefahrgut abgeladen hat.,

Sie müssen auch vorsichtig sein, wenn Sie Ihre Forschung tun, sagt Joanne Musa, ein Tax lien Investment Consultant und Gründer von TaxLienLady.com. „Die Leute bekommen eine Liste von Immobilien und machen ihre Due Diligence Wochen vor einem Verkauf“, sagt sie. „Die Hälfte der Immobilien auf der Liste kann weg sein, weil die Steuern bezahlt werden. Du verschwendest deine Zeit. Je näher an dem Datum Sie Ihre Due Diligence tun, desto besser. Sie müssen eine aktualisierte Liste erhalten.,“

Neben dem Auschecken der Immobilie und aller Pfandrechte sollte der potenzielle Bieter auch die Preise für den Verkauf ähnlicher Immobilien überprüfen und die Ergebnisse der jüngsten Steuerverkäufe erhalten. „Sie möchten wissen, worauf die Zinsen abzielen oder wie hoch der Preis des Pfandrechts bei den jüngsten Steuerverkäufen ist, um festzustellen, ob es rentabel ist oder nicht“, sagt Musa.

Dinge zu lernen

Wenn Sie ein Pfandrecht bei einer Auktion gewinnen, müssen Sie Ihre Verantwortung lernen., Zum Beispiel in Illinois, innerhalb von vier Monaten nach dem Kauf eines Pfandrechts, Sie sind verpflichtet, die Eigentümer zu benachrichtigen, dass Sie das Pfandrecht besitzen und abschotten können, wenn sie nicht zurückzahlen, sagt Musa. Dann muss vor Ende der Rücknahmefrist ein weiterer Brief gesendet werden.

Pfandrechte haben auch ein Ablaufdatum. „Manchmal sind es sechs Monate nach der Rückzahlungsfrist“, sagt sie. „Denken Sie nicht, dass Sie es einfach kaufen und vergessen können.“Alle Rechte des Pfandrechtsinhabers, das Eigentum auszuschließen oder seine Investition vom Eigentümer einzuziehen, verfallen, wenn das Pfandrecht abgelaufen ist.,

Nachdem Sie ein Pfandrecht gekauft haben, möchten Sie möglicherweise in den folgenden Jahren Steuern auf das Eigentum zahlen, sodass niemand anderes ein Pfandrecht erwerben kann und somit einen Anspruch auf das Eigentum hat.

Richard Rampell, chief executive von Rampell & Rampell Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Palm Beach, Fla. war Teil einer kleinen Gruppe, die investiert in lokale Steuer Pfandrechte in den späten 1990er und frühen 2000er Jahren. Auf den ersten, der Partner hat gut getan. Aber dann große institutionelle Investoren, darunter Banken, Hedgefonds und Pensionsfonds, wurden in Auktionen im ganzen Land beteiligt, durch die hohen Renditen versucht.,

Die größeren Investoren halfen, die Zinssätze zu senken, so dass Rampells Gruppe kein nennenswertes Geld mehr mit Pfandrechten verdiente. „Am Ende waren wir nicht viel besser als eine CD“, sagt er. „Für die Menge an Arbeit war es das nicht wert.“Angesichts des Eintritts großer Investoren in den Markt für Pfandrechte ist es für Einzelpersonen schwieriger, attraktive Pfandrechte zu erwerben.

Im Falle einer Abschottung können Sie auch Schwierigkeiten haben, den Titel einer Immobilie zu erlangen. Zum Beispiel kann es andere Pfandrechte haben, sagt Rampell. „Das ist etwas, was der durchschnittliche Investor nicht betrachten sollte“, sagt er.,

Da Tax lien Investieren so viel Due Diligence beinhaltet, könnte es sich lohnen, passiv durch einen institutionellen Investor zu investieren, der Mitglied der National Tax Lien Association ist. Westover sagt 80 Prozent der Steuer Pfandrechte Zertifikate an Mitglieder der NTLA verkauft werden. Er sagt, er könne interessierte Investoren, die NTLA-Mitglieder werden, mit institutionellen Investoren zusammenbringen, die sich auf diesen Marktbereich konzentrieren.

NTLA Mitgliedschaft für Investoren mit weniger als $1 Million zu investieren kostet $500 pro Jahr., Der Mitgliedsbeitrag für institutionelle Anleger liegt je nach Größe ihres Anlageportfolios zwischen 2.000 und 10.000 US-Dollar. Diese institutionellen Investoren können Renditen von 4 bis 9 Prozent pro Jahr erzielen, sagt er.