skatt lien investing är fylld med risk för de flesta investerare. Här är allt du behöver veta

inköp av skatt lien certifikat är ett sätt att få fastigheter exponering i din portfölj utan att faktiskt investera i egendom. Medan sofistikerade investerare kan göra anständiga avkastningar genom att investera i skattelättnader, kan nybörjare lätt bli brända.,

Så här fungerar det: när en fastighetsägare inte betalar sina skatter kan kommunen där fastigheten är belägen sälja sin skatt-rätten att utestänga på en fastighet när ägaren inte har betalat skatt.

investerare köper panträtterna i en auktion och betalar den skatt som ska betalas i utbyte mot rätten att samla in pengarna plus en räntebetalning från fastighetsägaren. Räntorna varierar beroende på jurisdiktion eller stat., Till exempel, den högsta lagstadgade räntan är 16 procent i Arizona och 18 procent i Florida, medan det i Alabama räntan är fast på 12 procent, enligt den Nationella Skatt Lien Föreningen, eller NTLA, en ideell organisation som företräder regeringarna, institutionella skatt lien investerare och reparatörer. Vinnaren av en skatt lien certifikat är vanligtvis investeraren villig att acceptera den lägsta räntan. De flesta skattefordringar som köpts på auktion säljs till priser mellan 3 procent och 7 procent nationellt, säger NTLAS Verkställande direktör Brad Westover., Fastighetsägaren har en inlösenperiod-i allmänhet ett till tre år-för att betala skatt plus ränta.

om fastighetsägaren inte ponnyer upp fastighetsskatterna före utgången av inlösenperioden, kan kvarstadsinnehavaren inleda avskärmning för att ta äganderätten till fastigheten. Men det händer sällan: skatterna betalas vanligtvis före inlösendatumet.

räntorna gör att skatteskulder blir en attraktiv investering., Panträtter är också först i rad för återbetalning, även innan första inteckningar. ”Jag har haft några kunder och vänner som har investerat i skatteskulder på stor tid nästan som ett företag och har gjort bra”, säger Martin Cass, regional director private client services på BDO USA, en bokföringsbyrå i West Palm Beach, Fla. ”Men det är komplicerat. Du måste förstå detaljerna.”

auktionsmetoder

auktionerna kan hållas på Internet eller personligen och arbeta på flera olika sätt, beroende på kommunen.

en är känd som budgivning ner räntan., Kommunen fastställer en maximal ränta, och budgivaren ber om den lägsta räntan under den maximala vinner auktionen.

en annan variant innebär budgivning av en premie på panträtten. Den budgivare som erbjuder att betala den högsta premien över lien-beloppet vinner auktionen. Premien kan tjäna ränta och kan betalas tillbaka till kvarstaden vid inlösen, men inte alltid.

enskilda investerare som överväger investeringar i skattelättnader bör ha en sak i åtanke framför allt: gör dina läxor., ”Du måste veta fastigheten, säger Richard Zimmerman, en partner på Berdon LLP revisionsbyrå i New York.

”Du borde verkligen förstå vad du köper. Var medveten om vad fastigheten är, grannskapet och värden, så att du inte köper en kvarstad som du inte kommer att kunna samla in.”Du vill undvika egenskaper med miljöskador, till exempel en där en bensinstation dumpade farligt material.,

Du måste också vara försiktig när du gör din forskning, säger Joanne Musa, en skattskyldig investeringskonsult och grundare av TaxLienLady.com. – människor får en lista över fastigheter och gör sin due diligence veckor före en försäljning, säger hon. ”Hälften av fastigheterna på listan kan vara borta eftersom skatterna får betalt. Du slösar bort din tid. Ju närmare datumet du gör din due diligence, desto bättre. Du måste få en uppdaterad lista.,”

förutom att kolla in fastigheten och alla panträtter mot det, bör den potentiella anbudsgivaren också kontrollera priserna för försäljning av liknande egenskaper och få resultaten av den senaste skatteförsäljningen. ”Du vill veta vad räntan är Bud ner till, eller vad priset på kvarstaden bjuds upp till i den senaste skatteförsäljningen för att se om det är lönsamt eller inte”, säger Musa.

saker att lära sig

om du vinner en kvarstad på auktion måste du lära dig ditt ansvar., Till exempel, i Illinois, inom fyra månader efter att köpa en kvarstad, du är skyldig att meddela fastighetsägare att du äger kvarstaden och kan utestänga om de inte återbetala, Musa säger. Då måste ett annat brev skickas före utgången av inlösenperioden.

skattelättnader har också ett utgångsdatum. ”Ibland är det sex månader efter inlösenperioden”, säger hon. ”Tro inte att du bara kan köpa och glömma det.”Alla rättigheter som innehas av kvarstaden att utestänga fastigheten eller att samla in sin investering från fastighetsägaren löper ut när kvarstaden har löpt ut.,

När du har köpt en kvarstad kanske du vill betala skatt på fastigheten under de år som följer, så ingen annan kan köpa en kvarstad och därmed ha en fordran på fastigheten.

Richard Rampell, Verkställande direktör för Rampell& Rampell bokföringsbyrå i Palm Beach, Fla., var en del av en liten grupp som investerade i lokala skatteskulder i slutet av 1990-talet och början av 2000-talet. Men då blev stora institutionella investerare, inklusive banker, hedgefonder och pensionsfonder, involverade i auktioner runt om i landet, frestad av de höga avkastningarna.,

de större investerarna hjälpte till att lägga bud på räntor, så Rampells grupp tjänade inte längre betydande pengar på panträtter. ”I slutet gjorde vi inte mycket bättre än en CD,” säger han. ”För mängden arbete var det inte värt det.”Med tanke på stora investerares inträde på skattefordringsmarknaden är det svårare för individer att förvärva attraktiva panträtter.

Du kan också stöta på svårigheter att få titeln till en egendom i händelse av utestängning. Till exempel kan det ha andra liens, säger Rampell. ”Det här är något som den genomsnittliga investeraren inte ska titta på”, säger han.,

eftersom skatt lien investing innebär Så mycket due diligence, kan det vara värt att överväga att investera passivt genom en institutionell investerare som är medlem i National Tax Lien Association. Westover säger 80 procent av skatt lien certifikat säljs till medlemmar av NTLA. Han säger att han kan matcha intresserade investerare som blir NTLA-medlemmar med institutionella investerare som fokuserar på detta område på marknaden.

NTLA medlemskap för investerare med mindre än $1 miljoner att investera kostar $500 per år., Medlemsavgiften för institutionella investerare varierar från $ 2,000 till $ 10,000, beroende på storleken på deras investeringsportfölj. Dessa institutionella investerare kan generera avkastning som sträcker sig från 4 procent till 9 procent per år, säger han.