Multiproprietà :sono un buon investimento?

Fai attenzione alla prossima volta che arrivi in un resort e ti viene offerta una cena gourmet gratuita o un massaggio o biglietti Disney World se parteciperai a un seminario di vacanza di 90 minuti.

È un passo di vendita per una multiproprietà.

Milioni di persone ti direbbero di correre ad esso e di portare il tuo libretto degli assegni. Altri milioni ti consiglierebbero di correre per l’uscita più vicina mentre hai ancora il tuo portafoglio.

Quindi, le multiproprietà sono un buon affare o un cattivo affare?

La risposta è B-A-D se si acquista uno come investimento., Ma se odi pianificare le vacanze e vuoi solo un posto dove rilassarti, la risposta è M-A-Y-B-E.

Può sicuramente ridurre i problemi di pianificazione. Ma si potrebbe trovare difficile rilassarsi quando i costi totali iniziano affondando in.

Fondamentalmente, stai pre-pagando per un affitto di appartamenti per le vacanze. Ma è come il vecchio Roach Motel spot-Bugs check-in, ma non possono mai check-out.

E tu, amico mio, sei il bug.

I consumatori hanno iniziato a essere catturati negli Stati Uniti circa 50 anni fa., Invece di costruire un resort e vendere condomini a singoli acquirenti, gli sviluppatori hanno iniziato a venderli a più ventose, errare, acquirenti.

Quelle persone non avrebbero dovuto sostenere il costo di un condominio da soli. Potrebbero semplicemente comprare una settimana nel condominio ogni anno-in effetti condividendo i costi e la proprietà con altri acquirenti 51.

L’industria è esplosa come aziende come Marriott, Hilton, Wyndham e Westgate Resorts saltato in. Alcune società di multiproprietà ora vendono solo punti che possono essere utilizzati per acquisire una settimana o più nei resort di tutto il mondo.

È ancora un settore in crescita., Secondo il rapporto 2018 United States Shared Vacation Ownership Consolidate Owners, 7.1% delle famiglie statunitensi ora possiede una o più settimane di multiproprietà. Si tratta di circa 9,6 milioni di proprietari o gruppi di proprietà.

Il prezzo medio di vendita per una multiproprietà di una settimana in 2018 era di circa $20,940, con una tassa media annuale di manutenzione di $880, secondo l’American Resort Development Association.

Tutto ciò si aggiunge a un business di billion 10 miliardi all’anno, quindi le multiproprietà stanno ovviamente facendo qualcosa di giusto. Un sondaggio ARDA ha rilevato che l ‘ 85% dei proprietari è soddisfatto del loro acquisto.,

Ma un altro studio dell’Università della Florida Centrale ha rilevato che l ‘ 85% degli acquirenti rimpiange il loro acquisto.

Quindi di quale 85% faresti parte?

Ogni caso è diverso, ma qui ci sono alcuni fattori da considerare se stai pensando di acquistare una multiproprietà.

Multiproprietà vs Proprietà frazionata

Entrambi i tipi sono tecnicamente “frazionari”, poiché si possiede una frazione del prodotto. La differenza è nella dimensione delle settimane / frazioni che acquisti.

La maggior parte delle multiproprietà ha fino a 52 frazioni, una per ogni settimana dell’anno. Ciò significa fino a 52 proprietari separati.,

I frazionari in genere hanno solo da due a 12 proprietari. Di solito sono più grandi di multiproprietà e hanno più servizi.

I frazionari ottengono meno traffico utente, quindi subiscono meno usura e sono generalmente mantenuti meglio. E più grande è la quota che un proprietario ha in una proprietà, più è probabile che si prendano cura di essa.

I frazionari funzionano come le associazioni del proprietario di abitazione. I proprietari mantengono l’autorità e il controllo della proprietà e assumono un manager per eseguire le operazioni quotidiane.,

Le multiproprietà sono controllate dall’hotel o dallo sviluppatore e i clienti sono più come ospiti che proprietari effettivi. Hanno acquistato solo il tempo presso la proprietà, non la proprietà stessa.

Il titolo è detenuto dallo sviluppatore, quindi il patrimonio netto dell’acquirente non aumenta o diminuisce con il mercato immobiliare.

I proprietari di multiproprietà hanno meno controllo, ma hanno anche meno responsabilità rispetto ai proprietari frazionari. Non devono pagare le tasse o l’assicurazione, anche se tali costi sono spesso rotolati nella tassa di manutenzione.,

Perché le multiproprietà sono cattive

La confusione dei consumatori ha dato all’industria un brutto nome. Il più delle volte non sai cosa stai ricevendo finché non è troppo tardi.

L’industria multiproprietà si rivolge ai vacanzieri che hanno le loro guardie giù. Mentre ci si rilassa in vacanza, i potenziali acquirenti sono attirati in una presentazione di vendita per “vacanze prepagate” o qualcosa che suona simile allettante.

La maggior parte delle persone pensa che sia un affare da non perdere. Basta sedersi lì per 90 minuti e ritirare la cena gratuita o i biglietti per Epcot.

Poi inizia il passo di vendita chiazza di petrolio., Prima che possano dire ” Voglio davvero pagare 8 880 in spese di manutenzione per una settimana a Pago-Pago?”i vacanzieri sono stati abbagliati e camminano fuori gli orgogliosi proprietari di una multiproprietà.

Poi l’incantesimo svanisce. Circa il 95% dei clienti torna all’ufficio vendite del resort alla ricerca di ulteriori informazioni, secondo lo studio UCF. Ma, come il matrimonio, non puoi cogliere appieno il pieno effetto di una relazione di multiproprietà finché non la vivi.

Molti trovano che la loro “vacanza prepagata” è difficile da programmare, ha strutture meno che stellari ed è un investimento finanziario terribile.,

Se avessero investito quei $20.000 (il costo medio arrotondato di una multiproprietà) e ottenuto un rendimento del 5% composto ogni anno, avrebbero have 32.578 dopo 10 anni.

Invece, hanno un condominio che è crollato di valore e nessuno vuole comprare. Naturalmente, è necessario bilanciare che contro il costo di un soggiorno annuale in un normale hotel o casa vacanza.

Ma puoi trovare un hotel decente per $200 a notte. Probabilmente sarà più economico di quello che stai pagando per una multiproprietà, e avresti anche la flessibilità di andare in vacanza sempre e ovunque tu voglia.,

Per milioni di consumatori, questo non è importante quanto la gioia e la stabilità di una multiproprietà. Se si sentono un come vittorie nell’affare, sono.

Il vero vincitore è lo sviluppatore quando persuade gli acquirenti 52 a buttare giù $20,000. Che aggiunge fino a $1.040.000 per un condominio che sarebbe probabilmente un valore di $250.000 sul mercato aperto.

Non c’è da stupirsi che ti danno una cena gratuita.

Come puoi uscire da una multiproprietà?

Diciamo solo che è molto più facile entrare che uscire. Una multiproprietà viene in genere con clausole di perpetuità, il che significa che è tuo per sempre.,

E dopo la tua morte, appartiene ai tuoi eredi. Su di esso va fino a quando il sole brucia in 4 miliardi di anni, momento in cui lo sviluppatore potrebbe lasciare i vostri eredi fuori dai guai.

In realtà, non è così male. Ma è vicino.

La maggior parte dei contratti di multiproprietà non consente la “consegna volontaria.”Ciò significa che se il proprietario si stanca di esso o i loro eredi non lo vogliono, non possono nemmeno restituirlo allo sviluppatore gratuitamente.

Anche se la multiproprietà è pagato, gli sviluppatori vogliono continuare a raccogliere quella tassa di manutenzione annuale pesante., Sanno anche che le possibilità di trovare un altro acquirente sono piuttosto scarse.

Quando si tratta del mercato di rivendita, è meglio provare a rivendere una torta di frutta di Natale piuttosto che una multiproprietà. Non è insolito trovarli elencati per eBay 1 su eBay, che mostra come disperati alcuni proprietari sono per sfuggire loro vacanze prepagate.

Se sei disposto a darlo via, come persuadi lo sviluppatore a prenderlo?

Si può giocare hardball, smettere di pagare la tassa di manutenzione e inserire preclusione. Ciò significa spese legali per lo sviluppatore, quindi c’è una possibilità che ti lasceranno fuori dal tuo contratto.,

C’è anche una possibilità che non lo faranno e faranno girare il tuo account verso un’agenzia di raccolta. Che danneggerà il tuo punteggio di credito.

Se odi il confronto, potresti assumere un avvocato. Ma in pratica pagheresti qualcuno per gestire il lavoro sporco che potresti fare.

C’è una tale richiesta di sfuggire alle multiproprietà che ha generato un’intera sub-industria di “società di uscita.”Alcuni sono affidabili, ma molti sono truffe multiproprietà. Il procuratore generale della Florida ha ricevuto 450 reclami sulle società di uscita in 2018, secondo l’Orlando Sentinel.,

Le bandiere rosse da cercare sono grandi commissioni iniziali (a volte più di $15.000) e garantiscono che uscirai dal tuo contratto.

Il lato positivo, l’ascesa delle società di uscita ha aiutato gli sviluppatori forza ad essere più disposti a lasciare i proprietari fuori dai guai.

Nel complesso, tuttavia, molti proprietari di multiproprietà finiscono per parlare come persone che comprano barche. Il secondo giorno più felice della loro vita è quando lo comprano. Il giorno più felice è quando lo vendono.,

Alternative all’acquisto di una multiproprietà

Se non ti dispiace trascorrere le vacanze nello stesso luogo, l’acquisto di una casa vacanza o condominio è un investimento di gran lunga migliore di una multiproprietà.

Lo sfregamento è in grado di permettersi un tale acquisto. Se non è nel tuo budget, le appartenenze ai resort e gli hotel condo potrebbero funzionare per te.

Un abbonamento resort richiede un pagamento una tantum per l’accesso a un resort. Le tariffe iniziali variano, ma è possibile ottenere abbonamenti quinquennali a partire da member 2,000 o abbonamenti a vita per $3,000.,

Non sarai responsabile per le spese di manutenzione o le tasse, anche se alcune appartenenze hanno tasse annuali. I membri possono anche scegliere tra altri luoghi di vacanza nella rete della società resort, e le date sono molto più flessibili che con una multiproprietà.

Con un condominio, si acquista un’unità in un hotel di lusso. È diverso dal semplice acquisto di un condominio in quanto lo sviluppatore è incaricato di affittarlo quando non sei lì e prende un taglio dei proventi.

Un’unità alberghiera condo costerà tanto o più rispetto all’acquisto di un condominio regolare., Il lato positivo è che c’è un eccesso perpetuo di condomini sul mercato, mentre gli hotel condo sono un concetto relativamente nuovo.

La maggior parte sono gestiti da grandi aziende come Ritz-Carlton, Hilton e, sì, Trump. Essi offrono gli stessi servizi di fascia alta, che può essere un grande punto di vendita.

Conclusione

Quindi, buon affare o cattivo affare?

La risposta dipende dall’individuo. Ma nessuno dovrebbe avere fretta di firmare sulla linea tratteggiata.

Il passo di vendita sarà lungo sulle promesse ma breve sulla trasparenza., E non è mai consigliabile prendere una decisione finanziaria significativa mentre stai sorseggiando un margarita in vacanza.

C’è un enorme mercato di rivendita per le multiproprietà. Si potrebbe essere in grado di prendere uno per pochi centesimi sul dollaro del compratore originale. Se tutto va bene, tu e la tua multiproprietà potreste vivere felici e contenti.

Quindi prenditi il tuo tempo e fai la tua ricerca. E se sei in vacanza e qualcuno ti offre biglietti gratuiti per Disney World se parteciperai a una presentazione di vendita, dì loro che sei allergico a Topolino.