méfiez-vous la prochaine fois que vous vous enregistrez dans un complexe et qu’on vous propose un dîner gastronomique gratuit, un massage ou des billets Disney World si vous assistez simplement à un séminaire de vacances de 90 minutes.
c’est un argumentaire de vente pour une Multipropriété.
des Millions de personnes vous diront de se précipiter et d’apporter votre chéquier. Des Millions d’autres vous conseilleraient de courir vers la sortie la plus proche pendant que vous avez encore votre portefeuille.
alors, les multipropriétés sont-elles une bonne ou une mauvaise affaire?
la réponse est B-A-D si vous en achetez un comme investissement., Mais si vous détestez planifier des vacances et que vous voulez juste un endroit pour vous détendre, la réponse est M-A-Y-B-E.
cela peut certainement réduire les tracas de planification. Mais vous pourriez avoir du mal à vous détendre lorsque les coûts totaux commencent à s’enfoncer.
fondamentalement, vous payez à l’avance pour une location de condo de vacances. Mais il est comme le Vieux Roach Motel publicités-Bugs check in mais ils ne peuvent jamais vérifier.
et vous, mon ami, êtes le bug.
Les consommateurs ont commencé à être capturés aux États-Unis il y a environ 50 ans., Au lieu de construire un complexe hôtelier et de vendre des condos à des acheteurs uniques, les développeurs ont commencé à les vendre à plusieurs ventouses, err, acheteurs.
Ces gens n’auraient pas à supporter le coût d’un condo par eux-mêmes. Ils pourraient simplement acheter une semaine dans le condo chaque année-en effet partager les coûts et la propriété avec 51 autres acheteurs.
l’industrie a explosé alors que des entreprises comme Marriott, Hilton, Wyndham et Westgate Resorts ont sauté. Certaines sociétés de Multipropriété vendent maintenant des points qui peuvent être utilisés pour acquérir une semaine ou plus dans des stations du monde entier.
c’est toujours une industrie en croissance., Selon 2018 États-Unis Shared Vacation Ownership Consolidate Owners Report, 7.1% des ménages américains possèdent maintenant une ou plusieurs semaines de Multipropriété. C’est environ 9,6 millions de propriétaires ou de groupes de propriété.
Le prix de vente moyen d’une Multipropriété d’une semaine en 2018 était d’environ 20 940$, avec des frais d’entretien annuels moyens de 880$, selon L’American Resort Development Association.
tout cela équivaut à une entreprise de 10 milliards de dollars par an, donc les multipropriétés font évidemment quelque chose de bien. Un sondage ARDA a révélé que 85% des propriétaires sont satisfaits de leur achat.,
mais une autre étude de L’Université de Floride centrale a révélé que 85% des acheteurs regrettent leur achat.
alors, de quels 85% feriez-vous partie?
chaque cas est différent, mais voici quelques facteurs à prendre en compte si vous envisagez d’acheter une Multipropriété.
Multipropriété vs propriété fractionnaire
Les deux types sont techniquement « fractionnaires”, puisque vous possédez une fraction du produit. La différence est dans la taille des semaines/fractions que vous achetez.
la Plupart des multipropriété ont jusqu’à 52 fractions – une pour chaque semaine de l’année. Cela signifie jusqu’à 52 propriétaires distincts.,
Les fractionnaires n’ont généralement que deux à 12 propriétaires. Ils sont généralement plus grands que les multipropriétés et ont plus de commodités.
Les fractionnaires reçoivent moins de trafic utilisateur, ils subissent donc moins d’usure et sont généralement mieux entretenus. Et plus la participation d’un propriétaire dans une propriété est importante, plus il a de chances de s’en occuper.
Les fractionnaires fonctionnent comme des associations de propriétaires. Les propriétaires conservent l’autorité et le contrôle de la propriété et embauchent un gestionnaire pour gérer les opérations quotidiennes.,
Les multipropriétés sont contrôlées par l’hôtel ou le développeur, et les clients ressemblent plus à des invités qu’à des propriétaires réels. Ils ont acheté seulement du temps à la propriété, pas la propriété elle-même.
le titre est détenu par le promoteur, de sorte que les capitaux propres de l’acheteur n’augmentent ni ne diminuent avec le marché immobilier.
les propriétaires de Multipropriété ont moins de contrôle, mais ils ont aussi moins de responsabilité que les propriétaires fractionnaires. Ils n’ont pas à payer d’impôts ou d’assurance, bien que ces coûts soient souvent inclus dans les frais d’entretien.,
pourquoi les multipropriétés sont mauvaises
la confusion des consommateurs a donné une mauvaise réputation à l’industrie. La plupart du temps, vous ne savez pas ce que vous obtenez jusqu’à ce qu’il soit trop tard.
l’industrie de la Multipropriété cible les vacanciers qui ont leurs gardes vers le bas. Tout en se relaxant en vacances, les acheteurs potentiels sont attirés dans une présentation de vente pour des « vacances prépayées” ou quelque chose qui semble tout aussi séduisant.
la plupart des gens pensent que c’est un accord Impossible à perdre. Asseyez-vous là pendant 90 minutes et prenez ce dîner gratuit ou des billets pour Epcot.
alors l’argumentaire de vente lisse commence., Avant de pouvoir dire » Est-ce que je veux vraiment payer 880 $en frais d’entretien pour une semaine à Pago-Pago?” les vacanciers ont été éblouis et sortent les fiers propriétaires d’une Multipropriété.
alors le sort magique disparaît. Environ 95% des clients retournent au bureau de vente de la station pour obtenir plus d’informations, selon L’étude UCF. Mais, comme le mariage, vous ne pouvez pas saisir pleinement le plein effet d « une relation à temps partagé jusqu » à ce que vous le vivez.
beaucoup trouvent que leurs « vacances prépayées” sont difficiles à planifier, ont des installations moins que stellaires et constituent un investissement financier terrible.,
s’ils avaient investi 20 000 $(le coût moyen arrondi d’une multipropriété) et obtenu un rendement de 5% composé annuellement, ils auraient 32 578 after après 10 ans.
Au Lieu de cela, ils ont un condo qui a chuté en valeur et personne ne veut acheter. Bien sûr, vous devez équilibrer cela par rapport au coût d’un séjour annuel dans un hôtel ordinaire ou une location de vacances.
Mais vous pouvez trouver un hôtel décent pour 200 $la nuit. Ce sera probablement moins cher que ce que vous payez pour une multipropriété, et vous auriez également la flexibilité de vacances à tout moment et où vous voulez.,
pour des millions de consommateurs, ce n’est pas aussi important que la joie et la stabilité d’une Multipropriété. S’ils se sentent comme gagnant dans l’affaire, ils le sont.
le vrai gagnant est le développeur quand il persuade 52 acheteurs de plunk down $20,000. Cela ajoute jusqu’à 1 040 000 $pour un condo qui vaudrait probablement 250 000 on sur le marché libre.
Pas étonnant qu’ils vous donnent un dîner gratuit.
Comment Pouvez-vous sortir d’un temps partagé?
disons simplement qu’il est beaucoup plus facile d’entrer que de sortir. Un temps partagé est généralement livré avec des clauses de perpétuité, ce qui signifie qu’il est à vous pour toujours.,
Et après votre décès, il appartient à vos héritiers. Sur elle va jusqu’à ce que le soleil brûle dans 4 milliards d’années, à ce moment le développeur pourrait laisser vos héritiers hors du crochet.
en fait, ce n’est pas si mal. Mais il est proche.
La plupart des contrats de Multipropriété n’autorisent pas la « cession volontaire ». »Cela signifie que si le propriétaire en a assez ou si ses héritiers ne le veulent pas, ils ne peuvent même pas le rendre gratuitement au développeur.
même si le temps partagé est payé, les développeurs veulent continuer à percevoir ces frais de maintenance annuels élevés., Ils savent aussi que les chances de trouver un autre acheteur sont assez minces.
en ce qui concerne le marché de la revente, il vaut mieux essayer de revendre un gâteau aux fruits de Noël qu’un Multipropriété. Il n’est pas rare de les trouver répertoriés pour 1 $sur eBay, ce qui montre à quel point certains propriétaires sont désespérés d’échapper à leurs vacances prépayées.
Si vous êtes prêt à le donner, comment persuadez-vous le développeur de le prendre?
Vous pouvez jouer au hardball, cesser de payer les frais de maintenance et entrer en forclusion. Cela signifie des frais juridiques pour le développeur, il y a donc une chance qu’ils vous laissent sortir de votre contrat.,
Il y a aussi une chance qu’ils ne le fassent pas et qu’ils transfèrent votre compte à une agence de recouvrement. Qui risquent d’endommager votre pointage de crédit.
Si vous détestez la confrontation, vous pourriez embaucher un avocat. Mais fondamentalement, vous paieriez quelqu’un pour gérer le sale boulot que vous pourriez faire.
Il y a une telle demande pour échapper aux multipropriétés que cela a engendré toute une sous-industrie de « sociétés de sortie. »Certains sont réputés, mais beaucoup sont des escroqueries à temps partagé. Le procureur général de Floride a reçu 450 plaintes concernant des sociétés de sortie en 2018, selon le Orlando Sentinel.,
les drapeaux rouges à rechercher sont des frais initiaux importants (parfois plus de 15 000$) et des garanties que vous obtiendrez de votre contrat.
Du côté positif, la montée des entreprises de sortie a aidé les développeurs à être plus disposés à laisser les propriétaires se libérer.
dans l’ensemble, cependant, de nombreux propriétaires de Multipropriété finissent par parler comme des gens qui achètent des bateaux. Le deuxième jour le plus heureux de leur vie est quand ils l’achètent. Le jour le plus heureux est quand ils le vendent.,
Alternatives à L’achat d’une Multipropriété
Si cela ne vous dérange pas de passer des vacances au même endroit, l’achat d’une maison de vacances ou d’un condo est un bien meilleur investissement qu’une Multipropriété.
le problème est de pouvoir se permettre un tel achat. Si ce n’est pas dans votre budget, les adhésions et les condos-Hôtels pourraient fonctionner pour vous.
Une adhésion à un complexe nécessite un paiement unique pour l’accès à un complexe. Les frais initiaux varient, mais vous pouvez obtenir des adhésions de cinq ans pour aussi peu que 2 000 $ou des adhésions à vie pour 3 000$.,
Vous ne serez pas responsable des frais de maintenance ou des taxes, bien que certaines adhésions aient des frais annuels. Les membres peuvent également choisir parmi d’autres lieux de vacances dans le réseau de la société de villégiature, et les dates sont beaucoup plus flexibles qu’avec un temps partagé.
avec un condo-hôtel, vous achetez une unité dans un hôtel de luxe. C’est différent de simplement acheter un condo en ce que le promoteur est chargé de le louer lorsque vous n’êtes pas là et prend une coupe du produit.
Une unité de condo-hôtel coûtera autant ou plus que l’achat d’un condo ordinaire., L’avantage est qu’il y a une surabondance perpétuelle de condos sur le marché, tandis que les condos-Hôtels sont un concept relativement nouveau.
La plupart sont exploités par de grandes entreprises comme Ritz-Carlton, Hilton et, oui, Trump. Ils offrent les mêmes services haut de gamme, ce qui peut être un gros argument de vente.
Conclusion
alors, bonne ou mauvaise affaire?
La réponse dépend de l’individu. Mais personne ne devrait être pressé de signer sur la ligne pointillée.
L’argumentaire de vente sera longue, sur des promesses, mais court sur la transparence., Et il n’est jamais conseillé de prendre une décision financière importante pendant que vous sirotez une margarita de vacances.
Il y a un marché de revente massif pour les multipropriétés. Vous pourriez être en mesure d’en ramasser un pour quelques centimes sur le dollar de l’acheteur d’origine. Si tout se passe bien, vous et votre Multipropriété pourriez vivre heureux pour toujours.
alors prenez votre temps et faites vos recherches. Et si vous êtes en vacances et que quelqu’un vous offre des billets gratuits pour Disney World si vous assistez à une présentation de vente, Dites-leur simplement que vous êtes allergique à Mickey Mouse.
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